「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話。

小助手V：fangsanmei2020，買房賣房，裝修加好友聯(lián)系。

在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，灃東房?jī)r(jià)都是口誅筆伐般的存在，由于配套兌現(xiàn)，由于降價(jià)，由于投資客過(guò)多，提起灃東，更多的是遺憾，是失落。

這種處境的改變，出現(xiàn)在2024年，緊鄰高新的灃東融合區(qū)供地，保利云谷和著面世，憑借夸張的戶型，贈(zèng)送面積，成為灃東多年難得一見(jiàn)的紅盤，也有了軟新西斷貨王的稱號(hào)。

（保利云谷和著實(shí)景）

保利之后，低價(jià)，卷戶型，成為融合區(qū)的標(biāo)簽，灃東能不能止跌回穩(wěn)，就看這里了。

保利之后，再進(jìn)融合區(qū)的是高科&越秀，今年4月，西咸土拍，越秀地產(chǎn)&高科地產(chǎn)摘地94畝，折合地價(jià)1350萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)8102元/㎡。

（高科越秀星匯云瀾位置示意）

從位置看，又是一個(gè)與高新軟件新城擦邊的位置，網(wǎng)紅盤綠地蘭亭公館斜對(duì)門，科技二路延伸天谷四路西側(cè)，和保利的處境相當(dāng)，西側(cè)有村子未拆遷，游泳館，小學(xué)，初中或在建，或規(guī)劃中。

核心賣點(diǎn)也相似，和高新臉貼臉，享受灃東的房?jī)r(jià)和學(xué)校，夠不著高新的，不愿意住大寨路，西部大道的，來(lái)這里。

全員四室

就在最近，小區(qū)正式信息對(duì)外，取名高科越秀星匯云瀾，不出意外，也是建面約104-143㎡，實(shí)得率最大約141%的四代住宅，3.15米層高，且所有戶型全員四室，這你受得了。

（高科越秀星匯云瀾樓棟示意）

也可以理解為高科+越秀版的保利云谷和著，卷的依舊是高贈(zèng)送，戶型幾乎一致的同時(shí)，越秀全部四室，和保利直接競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也給了軟件新城二手房很大壓力。

（越秀104㎡與保利100㎡戶型對(duì)比）

壹

104㎡做四室，太卷了

建面約104㎡，做了少見(jiàn)四室，四葉草結(jié)構(gòu)，實(shí)際各個(gè)房間面積不大，但偏向于實(shí)用，由于北側(cè)有連廊，主要的露臺(tái)都做到了南側(cè)。

看得出，露臺(tái)接近方向，外挑寬度不小，偏向于方形，南向小面積做錯(cuò)層露臺(tái)，看似得房率更高，贈(zèng)送面積更大，但后期面臨的南向?qū)氋F采光，尤其是隱私的問(wèn)題，需要格外注意 。

室內(nèi)部分，按照灃東的建筑規(guī)范，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)部分都有不小的贈(zèng)送面積，才能實(shí)現(xiàn)緊湊型四室。

（越秀125㎡與保利125㎡戶型對(duì)比）

貳

125㎡做四室，太寬了

相比建面約104㎡的入門中間戶，125㎡的邊戶，格局要好很多，雖然也是類四葉草布局，但餐廳面積，客廳寬度，主臥空間都要開(kāi)闊很多，四室設(shè)計(jì)也更加實(shí)用。

過(guò)往同類結(jié)構(gòu)，集中在建面143㎡三室里，比如綠城月映海棠，如今灃東規(guī)范放開(kāi)，允許室內(nèi)更大贈(zèng)送面積，通過(guò)飄窗，陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)，建面125㎡的四室，反而更開(kāi)闊。

由于邊戶便利，錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)也更加合理，偶數(shù)層外挑陽(yáng)臺(tái)更大，更長(zhǎng)，更寬，奇數(shù)層?xùn)|西向，北向的面積也更大，從實(shí)用新性上，偶數(shù)層更加，南向采光面無(wú)遮擋，客廳外拓空間觀感更佳。

（越秀139㎡與保利139㎡戶型對(duì)比）

叁

139㎡做四室，太秀了

最受關(guān)注的依舊是2T2戶的戶型，建面約139㎡的C型端廳，此前在保利云谷和著一期，二期都見(jiàn)過(guò)類似設(shè)計(jì)，屬于當(dāng)下四代住宅，贈(zèng)送面積拉到極限的做法。

由于三向有窗，臨窗位置都可以做到大面積的贈(zèng)送，同時(shí)可以三向都做露臺(tái)，客廳的端廳設(shè)計(jì)，270°采光，也不用擔(dān)心上下樓遮擋，且奇偶數(shù)層都能享受陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)，以及臥室露臺(tái)。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

從保利云和和著、再到邦泰觀宸高新，曲江，這個(gè)結(jié)構(gòu)會(huì)是今年四代住宅里最流行的，因此很多售樓部會(huì)看到幾乎一模一樣的戶型。

尤其是實(shí)得率超140%，實(shí)際面積約195㎡疊加，很多人能拒絕四代住宅，但很難拒絕贈(zèng)送面積。

（高科越秀星匯云瀾效果圖）

和周邊三代住宅比，看完實(shí)景后，四代住宅確實(shí)更加上頭，小面積四室更加實(shí)用，加上花里胡哨的外立面，大門，會(huì)所，誰(shuí)看不迷糊。

看到這里，很多人是不是覺(jué)得不對(duì)了，過(guò)往買房，不都是先看房?jī)r(jià)，再看地段，配套，學(xué)校，最后是戶型么，現(xiàn)在怎么反了。

這就如同相親一樣，這不是工作，家世，資金不占優(yōu)勢(shì)，所以先看臉，有眼緣了，再說(shuō)家庭情況，如今西安賣房，尤其是短板區(qū)域突圍，也是相同思路。

高科越秀

開(kāi)發(fā)商本身，本土國(guó)企+廣州國(guó)企的組合，天眼查顯示，開(kāi)發(fā)商西咸新區(qū)紫塬泊漢置業(yè)有限公司，紫薇占股51%，越秀占股49%。

（來(lái)源：天眼查）

兩家此前在秦漢合作開(kāi)發(fā)紫薇越秀馨樾府，此次高科越秀星匯云瀾，紫薇投資占股，營(yíng)銷，產(chǎn)品，物業(yè)為越秀主導(dǎo)。

作為廣東的市屬國(guó)企，一直有一座廣州，半城越秀的說(shuō)法，越秀在大本營(yíng)的表現(xiàn)也是相當(dāng)不錯(cuò)。

大家目前熟悉的越秀項(xiàng)目，主要在高新，分別是和鐵建在高新CID開(kāi)發(fā)的西派天悅，樽樾，以及2025年魚化寨科技路上的鐵建越秀高新璞悅。

從樽樾和璞悅的產(chǎn)品看，還是不錯(cuò)的，無(wú)論是前者的豪裝下沉?xí)?，還是后者的海島風(fēng)度假園區(qū)，還是看得出南方房企的實(shí)力。

（鐵建越秀高新璞悅實(shí)景）

星匯云瀾也是做了約50000㎡的海島風(fēng)度假園林，實(shí)景效果可以參考高新璞悅。

相比招商，保利，金茂，綠城，中海，越秀在西安算是生面孔，但大佬們好日子過(guò)久了，難免疏于進(jìn)步，也需要邦泰，越秀這些新面孔，攪動(dòng)水花，帶來(lái)產(chǎn)品進(jìn)步。

背靠高新

相比戶型的創(chuàng)新，國(guó)企牌子的背書，更需要關(guān)注的反而是灃東融合區(qū)的位置，從根源上講，和當(dāng)年西灃路蹭高新，大寨路蹭高新，科技路蹭高新熱度沒(méi)有區(qū)別。

但不同的是，以上區(qū)域只是不熱，但本身是主城區(qū)，距離高新近是錦上添花，但對(duì)灃東融合區(qū)，距離高新近，則是雪中送炭。

（灃東融合區(qū)衛(wèi)星圖實(shí)景）

從地圖實(shí)景看，所謂融合區(qū)，賣點(diǎn)主要是高新軟件新城，一方面是過(guò)萬(wàn)的樓面價(jià)，一方面是齊全的產(chǎn)業(yè)園，學(xué)校，云巴，住宅區(qū)。

（灃東科創(chuàng)一小規(guī)劃示意）

而灃東區(qū)域，除了空地外，則是大面積未拆的城中村，僅有的配套是在建的科創(chuàng)第一小學(xué)，中學(xué)，由高新一中灃東中學(xué)幫扶，實(shí)際的城市面貌，道路，市政情況，并不算樂(lè)觀。

現(xiàn)狀很像前幾年很火的雁塔魚化工業(yè)園，本身區(qū)域內(nèi)配套有限，區(qū)域面貌差，最大的賣點(diǎn)就是距離軟件新城近。

(紫薇西棠二手價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

當(dāng)年抱著這個(gè)預(yù)期買卓越坊，紫薇西棠的，也是抱著一腳油的距離，如今看一眼房?jī)r(jià)，雁塔就是雁塔，高新就是高新。

也有緊鄰軟件新城產(chǎn)品極好的案例，比如科技路金茂府，實(shí)際接受度非常隨緣，緊鄰高新的故事，更多局限在售樓部里。

另一個(gè)更重要的問(wèn)題是軟件新城本身，規(guī)劃上是產(chǎn)業(yè)，高端住宅，城市配套云集，實(shí)際目前的現(xiàn)狀是二手房陸續(xù)破發(fā)，天地源，中海，中鐵建，保利，蘇寧，天谷等無(wú)一例外。

（高新絲路軟件城實(shí)景）

軟新賺錢高三花的現(xiàn)狀，也讓軟件新城區(qū)域內(nèi)的道路，商業(yè)，公園等配套兌現(xiàn)緩慢，二手房跌跌不休。

曾經(jīng)低于三萬(wàn)不賣的夢(mèng)想，如今天地源云水天境的二手房，已經(jīng)給來(lái)到16000+門檻，這可是軟件新城的白菜心。

就好比你要依賴大哥，結(jié)果大哥現(xiàn)在青黃不接，要么你當(dāng)大哥的血包，要么你代替大哥，以灃東目前的兌現(xiàn)能力，更偏向于誰(shuí)呢？

這種需求，房?jī)r(jià)，區(qū)域短板現(xiàn)狀下，開(kāi)發(fā)商能不卷嗎？戶型能不贈(zèng)送嗎？實(shí)景園林能不漂亮嗎？

融合區(qū)目前最大的贏家反而是綠地蘭亭公館，曾經(jīng)孤島般立在這里，如今周邊大開(kāi)發(fā)，地價(jià)，房?jī)r(jià)雙漲，正是掩護(hù)綠地出貨賣房的好時(shí)機(jī)。

（綠地蘭亭公館二手價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

難道是綠地業(yè)主，斷頭路的虧沒(méi)吃夠，還是不看好融合區(qū)未來(lái)發(fā)展，還是沒(méi)吃到軟件新城紅利？

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，像看好西咸發(fā)展一樣，看好融合區(qū)未來(lái)，需要的是時(shí)間，時(shí)間，還是時(shí)間，再信一次灃東吧，萬(wàn)一這回就爭(zhēng)氣了。

參考旁邊保利云谷和著16000-19000元/㎡的價(jià)格，你覺(jué)得高科越秀星匯云瀾多錢合適呢？

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作者：晴明

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