上個(gè)月我寫了一篇文章：上海豪宅，開啟新一輪暴跌。

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大量的次新豪宅，價(jià)格最近都出現(xiàn)了新一輪下降，又繃不住了。

基于豪宅開始新一輪暴跌的現(xiàn)象——

最近幾天，我系統(tǒng)性的研究整理了豪宅的掛牌數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了更加可怕的事實(shí)：

從數(shù)據(jù)來看，上海的豪宅，恐怕還要繼續(xù)下跌。

開篇需要先引入一個(gè)數(shù)據(jù)概念，就是掛牌率：

掛牌率=上海所有掛牌房源的總數(shù)量÷上海的房屋總量。

上海的平均掛牌率一直在1.5%-2.5%之間，當(dāng)下上海的總掛牌量就處于歷史高位：

二手房掛牌量突破20萬套，但掛牌率約為2.5%（826.7萬套存量住宅中，約20.67萬套掛出）。（數(shù)據(jù)截至五月末）。

眾所周知，最近上海的掛牌量已經(jīng)有所下降，綠牌內(nèi)網(wǎng)從17.5w套已經(jīng)下降了1萬套左右，當(dāng)下上海的平均掛牌率是不到2.5%的。

這個(gè)數(shù)據(jù)，從側(cè)面能夠反映一個(gè)社區(qū)的房價(jià)走勢：

小區(qū)的掛牌率如果大于平均掛牌率，代表拋盤大于買盤，價(jià)格大概率要走低——

即便是短期因?yàn)槌山换馃醿r(jià)格上漲，如果掛牌率居高不下，那么價(jià)格還要繼續(xù)下跌。

即便不參考平均掛牌率，我們也是普遍認(rèn)為掛牌率的安全上限就是3%；

超過這個(gè)數(shù)字，基本代表著該社區(qū)房價(jià)還要繼續(xù)下跌。

上海的豪宅，為什么開啟了新一輪下跌呢？

其實(shí)從掛牌率這個(gè)數(shù)據(jù)上，就能看出來答案：

上海豪宅的拋盤量太大了，當(dāng)下市場，肯定是無法止跌的。

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我綜合統(tǒng)計(jì)了市區(qū)幾大主流豪宅區(qū)、主流豪宅社區(qū)的掛牌率數(shù)據(jù)。

掛牌量以綠牌中介的內(nèi)網(wǎng)掛牌量為主，部分?jǐn)?shù)據(jù)參考了紫牌豪宅中介的部分區(qū)域數(shù)據(jù)以及部分區(qū)域龍頭中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了修正。

眾所周知，豪宅領(lǐng)域綠牌并不是王者，實(shí)際掛牌量應(yīng)該要大于我所陳列的綠牌數(shù)據(jù)。

可以說，上海豪宅的整體掛牌率結(jié)果觸目驚心的。

我統(tǒng)計(jì)的這些社區(qū)幾乎涵蓋了市場上的大部分熱門項(xiàng)目，流通性都是相對不錯(cuò)的；

但是結(jié)果顯然并不好看：

整體這些豪宅社區(qū)的綜合掛牌率高達(dá)5.41%，超過上海平均掛牌率2.5%的兩倍，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3%的安全邊界。

如此大的掛牌量，幾乎可以斷言：

上海的豪宅社區(qū)，價(jià)格還沒有到底部，需要等市場消化完這批房源才能實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)背后，我們也能總結(jié)出幾點(diǎn)“有意思的”市場行情分析。

第一，新房大量供應(yīng)的黃浦，二手豪宅的預(yù)期價(jià)格，遠(yuǎn)沒有大家想象中堅(jiān)挺，二手價(jià)格大概率還要跌。

黃浦的新房供應(yīng)潮，主要集中在泛新天地地區(qū)（新天地、豫園、老西門），以及董家渡地區(qū)。

中海順昌玖里（下圖）、翠湖六期、上海壹號院、露香園、嘉里金陵東路可以視為泛新天地區(qū)域；

外灘壹號院二期（下圖）、綠城外灘蘭亭、黃浦慶城府等可視為董家渡區(qū)域。

這些項(xiàng)目的問世，首先帶來的是老牌（房齡老）豪宅業(yè)主的拋售潮，而其中自然是以黃浦區(qū)地緣為主。

相信大家都聽過那個(gè)傳說：

翠湖的業(yè)主都會想去買新的一期，家里住翠湖、還要再買翠湖。

但是傳說背后，大家都隱藏了關(guān)鍵一點(diǎn)：

手上的老房子大概率要掛牌出售。

我之前就說過:

上海的富人的確深不見底，但是遠(yuǎn)沒有小說里那么夸張，翻手拿出一億現(xiàn)金就去買房了，大部分人現(xiàn)金都沒有那么充裕。

大部分身價(jià)一兩個(gè)億的富人，憑借著相對普通人更為充?，F(xiàn)金流，最多可以做到的，也就是先買后賣——也就是先搖號新房、后賣掉二手；

但是這不意味著他真的能一直持有手上的老豪宅不賣掉，現(xiàn)金流很容易崩。

我們當(dāng)下遇到的很多豪宅掛牌，都是因?yàn)橘I入了新房豪宅，不得不處理手上的老豪宅。

新房的豪宅熱銷，帶來的結(jié)果，自然是“后置化”的老牌豪宅拋售潮。

黃浦的新房大量上市，尤其是有了翠湖六期、上海壹號院這些“新型”豪宅產(chǎn)品——

帶來的結(jié)果就是大家從翠湖一二三四、黃浦灣等一系列老牌豪宅社區(qū)中逃離。

黃浦的新房未來還要上市，那么，短期黃浦的二手豪宅很難止跌。

關(guān)鍵是，黃浦的二手豪宅雖然跌到了18萬新房價(jià)格以下，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到地價(jià)（12-13萬），也就是真實(shí)市場底價(jià)的水平。

從趨勢上看，恐怕價(jià)格還要繼續(xù)下探。

房子不會賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

第二，徐匯濱江的豪宅價(jià)格基本離觸底不遠(yuǎn)了。

這一方面得益于徐匯濱江的新房供應(yīng)較少：

近兩年叫得上名字的也就是云錦三期、百匯園三期、啟元、綠城潮鳴東方，大戶型體量都不是那么大。

其他的大多數(shù)都是掛著徐匯濱江名字的中產(chǎn)盤——

吸引的不是豪宅本地業(yè)主的置換，因此徐匯濱江地緣的大規(guī)模改善置換并沒有黃浦那么大的體量。

另一方面，得益于徐匯濱江整體的豪宅總價(jià)并不是那么貴，2500-3500區(qū)域的門檻型豪宅很多。

在上海的“門檻型豪宅”們，突然賣瘋了一文中我就說過，隨著上海全市2500-3000萬檔次新房的供應(yīng)停止，今年全市這個(gè)總價(jià)的“門檻型”豪宅快速去化——最近幾個(gè)月，徐匯濱江成交了幾十套。

二者作用之下，徐匯濱江的掛牌率其實(shí)都不算高，可以說徐匯濱江的豪宅其實(shí)已經(jīng)階段性的觸底。

當(dāng)然，之后東安地王的大體量新房上市，肯定也會帶來一次置換潮流，不過對于已經(jīng)跌到地價(jià)附近的一些老牌豪宅——比如尚海灣一期、百匯園一期；

恐怕未必會帶來如黃浦那么大的震蕩，因?yàn)橹脫Q的性價(jià)比沒有那么高。

第三，之前投資客比較多的項(xiàng)目，最近拋的也很多。

比如濱江凱旋門、九廬就是典型。

這里很多朋友可能會好奇，為啥中海建國里這種同期的新盤、號稱都是外地人買的小區(qū)咋還掛牌不多？

這點(diǎn)可以回顧一下：

其實(shí)當(dāng)年中海建國里賣的時(shí)候，新房銷售并沒有那么理想。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上濱江凱旋門二期、九廬第一次開盤那種瘋狂，自然也不會有特別瘋狂的掛牌量。

至于品質(zhì)差、撿垃圾大媽、共用社區(qū)等問題，只是會反映到價(jià)格里，并沒有讓大家惡心到大量拋盤。

結(jié)語

當(dāng)然，還有一些其他現(xiàn)象：

1、比如戶型比較差的次新豪宅，也并沒有那么吃香。

典型的就是復(fù)興瓏御的一期，不方正是很大的問題，尤其是豪宅領(lǐng)域。

2、曾經(jīng)號稱浦西第一豪宅、靠品質(zhì)戰(zhàn)勝地段的古北壹號，掛牌率也非常高，達(dá)到了7.3%。

這就是在市中心豪宅大量供應(yīng)時(shí)代必然出現(xiàn)的結(jié)果：

單打獨(dú)斗的項(xiàng)目和地段，很難斗得過成片的富人區(qū)。

篇幅有限，其他具體案例，市場走勢分析、板塊分析，我們后面會繼續(xù)推文解讀。