8月8日晚，北京，沉默多年之后終于打破了“鐵律”。

北京市住建委、北京公積金中心聯(lián)合發(fā)布《通知》，宣布自8月9日起，正式放開(kāi)五環(huán)外商品住房限購(gòu)。

這是北京自2010年全面限購(gòu)以來(lái)，首次在“套數(shù)限制”上作出實(shí)質(zhì)性放松。

不僅如此，文件還同步推出四項(xiàng)重磅公積金優(yōu)化政策，從首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)到貸款額度上限、首付比例、提取方式等，幾乎覆蓋改善性購(gòu)房者面臨的全部痛點(diǎn)。

這不是一次孤立的政策調(diào)整，而是一次系統(tǒng)性的信號(hào)釋放：

在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，北京終于開(kāi)始重構(gòu)自己的房地產(chǎn)調(diào)控框架。

要知道，北京一向是全國(guó)樓市調(diào)控的“鐵面判官”：

• 最早限購(gòu)，最晚松綁；

• 外地人購(gòu)房門(mén)檻全國(guó)最高，社保繳納年限最嚴(yán)；

• 一線城市輪番“托市”，北京始終巋然不動(dòng)。

但現(xiàn)在，政策主動(dòng)調(diào)整，方向極其明確：

不是模糊空間，不是技術(shù)細(xì)節(jié)，而是直指“限購(gòu)”的核心結(jié)構(gòu)。

北京，這一次真的動(dòng)了。

01

為什么五環(huán)外

在新政出臺(tái)前，北京樓市已顯露出明顯的疲態(tài)：

據(jù)中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2025年7月，北京新房成交量環(huán)比下降超20%，創(chuàng)下今年單月新低；

二手房市場(chǎng)掛牌突破16.5萬(wàn)套，處于歷史高位，而月成交量卻持續(xù)低迷，去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)；

五環(huán)外多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)大幅折扣銷(xiāo)售，個(gè)別區(qū)域甚至出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)即滯銷(xiāo)”的尷尬局面；

中介門(mén)店普遍反映“帶看量下滑、客戶(hù)觀望情緒加劇”。

特別是五環(huán)外區(qū)域，不僅面臨成交低迷和庫(kù)存積壓，更由于限購(gòu)政策疊加信貸收緊，成為北京房地產(chǎn)鏈條中“最先冷卻”的環(huán)節(jié)。

這些地方原本是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地、是新北京人的“希望之地”； 但現(xiàn)實(shí)卻是“房?jī)r(jià)沒(méi)跌到位、配套未跟上、限購(gòu)不松口”，逼得市場(chǎng)只能不斷內(nèi)卷，信心嚴(yán)重透支。

而開(kāi)發(fā)商更是雪上加霜：

大量五環(huán)外項(xiàng)目本就高拿地價(jià)、高建設(shè)成本，如今在購(gòu)房門(mén)檻與信貸條件雙重?cái)D壓下，資金周轉(zhuǎn)已然吃緊；要不就是“保本出貨”，要不就只能“捂盤(pán)硬扛”。

而且，北京還有一個(gè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)：

改善群體被限購(gòu)政策困住了。

大量京籍居民家庭、或在京工作多年繳納社保的非京籍家庭，有真實(shí)換房需求，卻因限購(gòu)政策無(wú)法完成“舊換新”； 而他們正是拉動(dòng)中高端項(xiàng)目成交、維持市場(chǎng)基本節(jié)奏的核心人群。

限購(gòu)不松，改善難動(dòng)，市場(chǎng)就動(dòng)不了。

所以，這次放開(kāi)五環(huán)外，是一次非常精準(zhǔn)的技術(shù)性修復(fù)：

• 放開(kāi)“資格門(mén)檻”，激活改善和多套需求；

• 不動(dòng)“五環(huán)內(nèi)紅線”，守住政策基調(diào)；

• 同步優(yōu)化公積金貸款，從信貸端加杠桿，增強(qiáng)支付力。

這是一次既解壓又控風(fēng)的調(diào)控“手術(shù)”，刀口不大，落點(diǎn)極狠。

02

公積金組合拳更猛

如果說(shuō)限購(gòu)松綁是打開(kāi)了資格的“天花板”，那這次針對(duì)公積金的組合拳，就是實(shí)實(shí)在在地幫你把門(mén)檻降了下去。

第一刀，是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的調(diào)整。

過(guò)去，只要你哪怕10年前在其他城市用過(guò)一次公積金貸款，哪怕早已結(jié)清，只要在北京申請(qǐng)貸款，就會(huì)被算作“二套”，首付更高，額度更低。

現(xiàn)在，只要你北京無(wú)房+貸款已結(jié)清，就可以重新認(rèn)定為首套。

以一個(gè)400萬(wàn)的房子為例：

• 過(guò)去算“二套”，只能貸100萬(wàn)，首付要260萬(wàn)；

• 現(xiàn)在算“首套”，同樣貸款100萬(wàn)，首付只需200萬(wàn)，現(xiàn)金流壓力直接少60萬(wàn)。

第二刀，是二套房的貸款額度大幅提升。

• 原上限60萬(wàn)，現(xiàn)提升到100萬(wàn)；

• 若滿(mǎn)足“綠色建筑”或“多子女家庭”等政策，可上浮至140萬(wàn)。

第三刀，是首付比例統(tǒng)一調(diào)降。

• 二套房公積金貸款原本五環(huán)內(nèi)最低35%、五環(huán)外最低30%，

• 現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一為不低于30%，

• 政策更簡(jiǎn)潔，購(gòu)房者壓力更可控。

第四刀，是繳存年限與貸款額度掛鉤比例調(diào)整。

• 原為“繳存一年可貸10萬(wàn)”，

• 現(xiàn)在直接提升至“每年可貸15萬(wàn)”，

• 滿(mǎn)足綠色建筑或多子女家庭條件的，最高可貸160萬(wàn)。

此外，還有一個(gè)重要變化：

公積金首次明確支持提取公積金用于支付首付，同時(shí)申請(qǐng)貸款，兩者不再互斥。

這意味著，購(gòu)房人不必再苦等銀行批貸后再提取公積金湊首付，首付周轉(zhuǎn)效率將大幅提升。

這不僅是一次貸款條件的松綁，更是一次金融邏輯的重構(gòu)：

把住房公積金真正變成城市中產(chǎn)“可用、敢用、用得上”的金融工具。

03

上海會(huì)跟進(jìn)嗎？

這次北京的新政，不只是本地市場(chǎng)的重構(gòu)信號(hào)，更是給全國(guó)一線城市，尤其是上海，拋出了一道選擇題：

“北京五環(huán)外不限購(gòu)了，上海還扛得住嗎？”

上海和北京一樣，一直是樓市調(diào)控的鐵板城市，限購(gòu)、限貸、限售三道門(mén)檻不動(dòng)如山。

但這兩年，上海的市場(chǎng)早已告急：

• 二手房掛牌量逼近歷史高位，“換房難”成為普遍共識(shí)；

• 臨港、新城、大虹橋等外圍區(qū)域庫(kù)存壓力大，項(xiàng)目頻繁打折促銷(xiāo)，部分區(qū)域認(rèn)購(gòu)量低于個(gè)位數(shù)；

• 剛需資格難獲，改善受制于“二套房貸款限額與首付比例”，市場(chǎng)只是局部熱。

在炸天團(tuán)看來(lái)，在北京樓市新政發(fā)布后，上海近期出臺(tái)樓市新政的概率非常大，大概率新政內(nèi)容會(huì)比照北京的政策進(jìn)行調(diào)整，最重要的就是松綁或取消限購(gòu)！

當(dāng)然，北京樓市新政影響的肯定不止上海一座城市，而更像是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，推動(dòng)其他城市出臺(tái)更大力度的一輪樓市刺激政策。

結(jié)語(yǔ)

最后，炸天團(tuán)想多說(shuō)一句的是：城市的住房規(guī)則，正在重啟。

未來(lái)，樓市或?qū)⒎只鼊　?/p>

核心城市的核心區(qū)域，比如上海的外環(huán)內(nèi)，北京的五環(huán)內(nèi)等，依舊是塔尖角力，高凈值人群的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置場(chǎng)；除此以外的所有區(qū)域，則會(huì)變成真正的“政策試驗(yàn)場(chǎng)”與“流通市場(chǎng)”。

房?jī)r(jià)不會(huì)立刻暴漲； 投資回報(bào)也不會(huì)立刻回歸； 但你能感受到：這場(chǎng)過(guò)去十五年都未曾松動(dòng)的限購(gòu)體系，正在裂縫中被重寫(xiě)。

這不是終點(diǎn)，而是開(kāi)始。

北京，終于邁出了那關(guān)鍵的一步。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)