南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊，終于出來(lái)了!

就在今天，廣州規(guī)自局發(fā)布了南泰批發(fā)市場(chǎng)（翠城花園東地塊）的修規(guī)方案。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1、026、001號(hào)地塊調(diào)整為中小學(xué)用地，占地約2萬(wàn)平，估計(jì)就是昌崗中路小學(xué)

年初海珠區(qū)就透露過(guò)，地塊規(guī)劃配建27班小學(xué)，計(jì)劃引入昌崗中路辦學(xué)。

同時(shí)，昌崗中路小學(xué)本身有直升五中的名額，這個(gè)書(shū)包組合在海珠西非常能打。

2、南側(cè)004號(hào)地塊調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地(B1/B2/S9)，占地約2.78萬(wàn)平，容積率約7.2，限高200米

也就是說(shuō)，20萬(wàn)方商業(yè)綜合體是在的，可能還有200米地標(biāo)。

3、032號(hào)地塊為商住混合用地，占地約4.2萬(wàn)平，容積率約3.4，限高100米，總建面約14.3萬(wàn)平

相比年初海珠推介的版本（容積率4.0-4.5），住宅密度降低了。

更關(guān)鍵的是，14.3萬(wàn)平大型社區(qū)+3.4容積率+非超高層的組合，在海珠西簡(jiǎn)直是吊打全場(chǎng)。

4、007號(hào)、433、005號(hào)地塊均為公園用地，合計(jì)大約1.68萬(wàn)平

可以這么說(shuō)，南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊修規(guī)方案出來(lái)，均好性和確定性更強(qiáng)了：

20萬(wàn)方商業(yè)體+14.3萬(wàn)平住宅+昌崗中學(xué)&五中書(shū)包+三地鐵環(huán)繞+海珠西更成熟的二環(huán)區(qū)域。

5、據(jù)我們了解，目前，中海、保利、華潤(rùn)、綠城，都在關(guān)注南泰地塊。

前段時(shí)間，有人說(shuō)南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊變成停車(chē)場(chǎng)，不會(huì)那么快出讓?zhuān)嬲蚱鋵?shí)是這塊地挖出了文物：

但現(xiàn)在看來(lái)，調(diào)查勘探估計(jì)已經(jīng)完成，南泰批發(fā)市場(chǎng)的出讓節(jié)奏，應(yīng)該要提速了。

總之，海珠西，又要抖三抖。

今年的海珠西，確實(shí)是卷，15個(gè)新盤(pán)，大多集中在400-800萬(wàn)價(jià)位段，越看反而越難選。

為什么？

一方面是因?yàn)楸P(pán)子太多，另一方面是因?yàn)樾卤P(pán)各有各的bug。

比如說(shuō)，盤(pán)子小、超高層、高容積率、近高速、城市界面雜亂...

南泰批發(fā)市場(chǎng)，就好像是專(zhuān)治這些疑難雜癥而來(lái)。

海珠西沒(méi)大盤(pán)？

這里反手就是一個(gè)38萬(wàn)平綜合社區(qū)，商業(yè)學(xué)校公園地鐵全包了。

海珠西太多超高層？

翠城花園東項(xiàng)目限高100米，按3米層高計(jì)算，扣掉首層6米入戶(hù)大堂后，最高做到31層。

小學(xué)也是自己配建，初中有直升五中的名額，在以電腦派位為主的海珠來(lái)說(shuō)，確定性確實(shí)高出不少。

而且，昌崗中路小學(xué)是海珠老牌小學(xué)，近年發(fā)布學(xué)位預(yù)警，這所配建的新學(xué)校，既能分流學(xué)生，又能更充分享受本部?jī)A斜。

就城市界面和生活氛圍來(lái)看，南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊足夠成熟，但并不老氣。

這塊地在翠城花園東側(cè)，周邊是大批20年樓齡左右的二手盤(pán)，包括翠城花園、光大花園、保利紅棉等等。

如果以昌崗中路和新滘西路為界，這里可以看作為“海珠二環(huán)”，聚集了近10-30年間通過(guò)舊廠舊村改造而成的大型社區(qū)。

這里不像昌崗中路以北的海珠一環(huán)那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三環(huán)那么“新”。

周邊居住氛圍濃厚，城市界面相對(duì)和諧、且配套便利度高。

再有一個(gè)，就是商業(yè)和地鐵配套，具有稀缺性。

20萬(wàn)方商業(yè)，體量比太古匯還大，打造出來(lái)會(huì)是海珠西最大的地標(biāo)式商業(yè)體。

就現(xiàn)在的海珠西來(lái)看，沒(méi)有哪個(gè)盤(pán)會(huì)有這么大的商業(yè)。

三地鐵環(huán)繞，2號(hào)線+8號(hào)線+11號(hào)線，半小時(shí)內(nèi)去到市區(qū)各個(gè)核心板塊。

翠城花園東地塊，距離寶崗大道站，實(shí)測(cè)不到400米，慢慢走就是5分鐘左右；距離另一邊的江泰路站，步行距離不到600米。

中大10分鐘內(nèi)，琶洲、北京路、芳村都在20分鐘內(nèi)，只有去天河稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)。

自駕也很方便，市區(qū)半小時(shí)內(nèi)，走鶴洞大橋去芳村，走內(nèi)環(huán)去河北，昌崗中路連著新滘西路直達(dá)琶洲。

南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊，周邊潛在置換需求非常旺盛。

參考二手成交量，江西南-寶崗一帶，一直是市區(qū)最活躍的板塊之一。

地塊周邊的光大花園、翠城花園，更是海珠西綜合能力最強(qiáng)的兩個(gè)標(biāo)桿二手盤(pán)。

他們的共性，是樓齡新、靠近地鐵站、對(duì)口省一級(jí)名校、原裝電梯房、小區(qū)帶花園、周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，以家庭客為主。

海珠西，能同時(shí)做到這幾點(diǎn)的二手，幾乎沒(méi)有。

但缺點(diǎn)也很明顯，就是產(chǎn)品落后、使用率低、密度高。

比如翠城花園，小戶(hù)型甚至三梯九戶(hù)，使用率只有80%左右，格局設(shè)計(jì)就更是過(guò)時(shí)。

所以，這些二手業(yè)主，都會(huì)是南泰項(xiàng)目的潛在買(mǎi)家。

或者是從大家庭獨(dú)立出來(lái)的年輕人組建小家庭，或者是小房換大房，置換升級(jí)，又不用離開(kāi)原有的圈子。

原地就近置換，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，明顯是最舒服的選擇。

而且，相對(duì)于其他新盤(pán)，南泰批發(fā)市場(chǎng)的綜合性，明顯是next level.

就我們了解的情況，很多買(mǎi)家，確實(shí)在等南泰批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目。

海珠西雖然是卷，但綜合性高的樓盤(pán)，還是能跑量。

保利燕語(yǔ)堂悅，寶玉直+地鐵口中型社區(qū)+小高層+新規(guī)戶(hù)型，標(biāo)簽就是海珠西六邊形選手。

目前，項(xiàng)目貨量只剩20%不到，搶手的90平三房、110平四房基本清貨，價(jià)格也略有上漲，去到5.8~6.8萬(wàn)/平。

而南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊，更像是升級(jí)版的六邊形選手。

近約40萬(wàn)平的綜合性大盤(pán)+昌崗中路&五中+20萬(wàn)平地標(biāo)式商業(yè)體+三地鐵環(huán)繞+更低的居住密度+新規(guī)戶(hù)型+好房子。

無(wú)論是新房還是二手，都沒(méi)有對(duì)手，還有條件做出更加改善的產(chǎn)品。

唯一的bug，就是沒(méi)有超新規(guī)，使用率最高做到110%，但放在海珠西，還是夠用的。

最后，大家覺(jué)得南泰批發(fā)市場(chǎng)地塊，地價(jià)該去到多少？應(yīng)該做什么產(chǎn)品？