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【獨(dú)家盤點(diǎn)】縮量提質(zhì)、聚焦核心!2025廣州土拍變化要注意

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代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn),僅供參考

上周日,由越秀地產(chǎn)以14.36億元底價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)一宗涉宅用地來(lái)宣告2025年廣州土拍正式落下帷幕:

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,2025年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)83宗,供應(yīng)總建面471.45萬(wàn)㎡,同比減少45%,成交73宗,成交總建面396.89萬(wàn)㎡,同比減少41%,成交金額549.46億元,同比減少35%。


其中涉宅用地供應(yīng)57宗,同比減少9宗,供應(yīng)總建面383.55萬(wàn)㎡,同比減少33%,成交48宗,同比減少1宗,成交總建面309.14萬(wàn)㎡,同比減少30%,成交金額506.61億元,同比減少34%


整體來(lái)看,今年廣州土拍呈現(xiàn)了以下四個(gè)明顯特征:

01

縮量&地塊趨小化

2025年廣州全市涉宅用地供應(yīng)57宗,供應(yīng)總建面383.55萬(wàn)㎡,同比減少33%,宗均建面僅為6.7萬(wàn)㎡,2024年為8.84萬(wàn)㎡,同比減少24%,供應(yīng)面積及宗均建面為2006年以來(lái)最低谷。


02

提質(zhì),掛牌地塊集中在中心區(qū),平均容積率僅為1.57

2025年全市掛牌57宗宅地,中心五區(qū)供應(yīng)30宗,占比53%,較往年增加4%,占據(jù)廣州土拍半壁江山,是土拍熱度延續(xù)的關(guān)鍵。


具體到各區(qū)上看,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,白云區(qū)為今年廣州涉宅用地供求主力,供應(yīng)13宗,同比增加6宗,成交10宗,同比增加7宗;其次是天河區(qū),供應(yīng)9宗,成交5宗。


在平均容積率上,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,2025年全市掛牌宅地平均容積率僅為1.57,創(chuàng)2006年新低。


具體看不同容積率段成交情況:

容積率段0-2:成交15宗,低密化明顯,較去年增加10宗,低容地塊可打造低密別墅產(chǎn)品,增城、白云、花都各3宗,南沙2宗,天河、黃埔、番禺、南沙各1宗。

其中由中國(guó)交建與科學(xué)城集團(tuán)以28.44億元成交總價(jià)競(jìng)得的黃埔區(qū)長(zhǎng)洲島地塊是今年廣州成交涉宅用地容積率最低的一宗,僅有1.01,其次是增城城投以6.24億元成交總價(jià)競(jìng)得的荔湖新城地塊,容積率1.02,容積率同為1.02的還有花都城投以8.22億元成交總價(jià)競(jìng)得的鳳凰北路以西地塊。


容積率2.1-4:成交38宗,高容積率4-7的有4宗,天河金融城2宗、海珠工業(yè)大道、白云同德圍各1宗

供地延續(xù)“小而美”特點(diǎn),絕大多數(shù)地塊容積率小于4.0且建筑面積小于10萬(wàn)方,在促進(jìn)“好房子”建設(shè)的同時(shí),也利于房企縮短建設(shè)周期和減小資金壓力,其中中心及近郊以打造剛改或改善產(chǎn)品為主,外圍花都、增城更適合打造低密別墅產(chǎn)品。


03

底價(jià)/低溢價(jià)率是主流,溢價(jià)率低位回升

2025年全市共成交48宗涉宅用地,以底價(jià)/低溢價(jià)成交為主,34宗宅地底價(jià)成交,14宗地塊溢價(jià)成交,其中部分宅地如白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101013地塊、 AB0101011地塊,設(shè)置回購(gòu)/安置條款,鎖定銷路利潤(rùn)確定,深受房企青睞,高溢價(jià)成交。


在成交溢價(jià)率TOP10排行上,安置房用地占據(jù)了三個(gè)席位,均由中建國(guó)際投資競(jìng)得,三宗均位于白云區(qū),其中江高鎮(zhèn)競(jìng)得兩宗安置房用地溢價(jià)率分別為37.83%、28.86%,分別包攬排行榜冠、亞軍寶座,另外一宗太和鎮(zhèn)安置房用地溢價(jià)率達(dá)到了16.24%,位列排行榜第九。

保利發(fā)展以35億元成交總價(jià)競(jìng)得的海珠區(qū)南泰路地塊溢價(jià)率為27.27%,位列季軍席位。


04

房企差異化撿漏,民企漸“露頭”

從拿地房企上看,房企拿地偏謹(jǐn)慎,以差異化撿漏為主,但也存在亮眼表現(xiàn);拿地主力依舊是國(guó)/央企為主,不過(guò)民企也在逐漸“露頭”。

例如在房企拿地金額排行上,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,今年廣州土拍中,出現(xiàn)益云集團(tuán)、力迅投資、福牛地產(chǎn)、番禺置業(yè)、敏捷集團(tuán)等民企,其中敏捷集團(tuán)以33.17億元拿地金額獲得排行榜第六位。


民企參與廣州土拍積極性提升,一定程度上也是對(duì)廣州市場(chǎng)預(yù)期向好的肯定。

還可以看到,越秀、保利、珠實(shí)等頭部國(guó)央企持續(xù)重倉(cāng)核心區(qū),越秀地產(chǎn)以95.39億元拿地金額位列廣州房企排行榜冠軍,其中白云競(jìng)得3宗,天河、海珠競(jìng)得均為2宗,番禺區(qū)競(jìng)得1宗;保利發(fā)展以77.35億元拿地金額獲得排行榜亞軍,天河、海珠、白云各1宗;珠實(shí)地產(chǎn)以44.22億元拿地金額獲得排行榜季軍,在海珠、天河、荔灣各競(jìng)得1宗。

在拿地總建面排行上,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,增城城投以40.53萬(wàn)㎡拿地面積獲得冠軍,南沙開(kāi)建以38.34萬(wàn)㎡拿地位列亞軍,越秀地產(chǎn)以37.14萬(wàn)㎡位列第三。


整體來(lái)看,2025年廣州土拍呈現(xiàn) “縮量提質(zhì)、聚焦核心、國(guó)企兜底、民企回暖” 的鮮明特征,核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地傾向高端改善,安置房、回購(gòu)地塊保障民生與現(xiàn)金流,形成“高端提質(zhì)、保障托底” 的格局。展望2026 年,隨著成交地塊逐步入市,產(chǎn)品定位分化,樓市高端與保障雙軌并行撐市,土拍在“控增量、優(yōu)供給”指導(dǎo)下,大概率延續(xù)穩(wěn)量提質(zhì)行情。


經(jīng)過(guò)十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù),通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透,最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)(CRIC)和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等,為大量房企提供了決策依據(jù)。

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