文/鄧浩志

北京松綁限購(gòu)了

8月8日，北京松綁限購(gòu)，符合條件家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房不限套數(shù)。也就是說(shuō)五環(huán)外，對(duì)本市戶籍人口和繳納兩年以上社保的群體不限購(gòu)，外地人依然限購(gòu)。

另外加大了對(duì)住房公積金貸款支持，包括由公積金一年可貸10萬(wàn)元提高至可貸15萬(wàn)元、二套房公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元，以及二套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。

說(shuō)實(shí)話，這次北京松綁樓市力度每次都較小，現(xiàn)在繼續(xù)擠牙膏，這次再擠了一小段出來(lái)。盡管這樣，這次松綁限購(gòu)還是非常受市場(chǎng)關(guān)注，主要是樓市陷入了靜默期，市場(chǎng)低迷，政策層面也長(zhǎng)時(shí)間缺乏利好。

關(guān)于這次的北京新政，我有幾個(gè)看法：

1. 北京上一次推松綁政策還是在去年金九銀十前后，快一年了，這次再出利好，說(shuō)明最近樓市表現(xiàn)不佳。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括北京樓市，自今年4月份以來(lái)就持續(xù)下跌。樓市對(duì)利好政策期盼已久，所以這次北京的利好符合市場(chǎng)預(yù)期，但力度又低于市場(chǎng)預(yù)期，不排除后續(xù)還會(huì)有利好。而下一步深圳會(huì)不會(huì)全域取消限購(gòu)？上海限購(gòu)范圍會(huì)不會(huì)進(jìn)一步縮小？都值得關(guān)注。

2. 北京都這樣了，可見(jiàn)其他二三線城市樓市的情況也不樂(lè)觀。北上深都還有松綁的招數(shù)可以用，廣州還有什么招數(shù)呢？可以給購(gòu)房補(bǔ)貼等等啊，但其他二三線城市還有什么招數(shù)呢？這是個(gè)比較扎心的問(wèn)題，是個(gè)難題。

3. 北京擠這么一小段牙膏，對(duì)整體市場(chǎng)幫助不大，就算釋放了點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)力，消化完之后依然不樂(lè)觀?，F(xiàn)在還是回到問(wèn)題的根本上，一是能不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)螺旋向下，對(duì)房?jī)r(jià)總有下行預(yù)期？敢不敢把目標(biāo)由止跌回穩(wěn)調(diào)整為止跌回升？二是經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候能真正向好回升？所謂真正的，就是收入和就業(yè)的真實(shí)提升，而非只是數(shù)據(jù)漂亮。

香港房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，但房租卻逼近歷史新高

這對(duì)國(guó)內(nèi)樓市，租賃市場(chǎng)有什么啟發(fā)？據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)286.7點(diǎn)，同比下降5.22%。與之形成對(duì)比的是，6月香港租金指數(shù)升至195.6點(diǎn)，同比上漲1.6%，創(chuàng)近6年新高。一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房?jī)r(jià)和內(nèi)地一樣持續(xù)下跌。

雖然香港是祖國(guó)的一部分，但香港樓市和內(nèi)地走勢(shì)和主導(dǎo)因素完全不同。比如租賃市場(chǎng)，造成香港租金水平逼近歷史新高，主要“推手”是香港八大高校的內(nèi)地生，他們的租房需求大增是助推租金上漲的最主要原因。近年來(lái)，香港高校持續(xù)擴(kuò)招非香港本地的學(xué)生。為推廣“留學(xué)香港”品牌，從2024/25學(xué)年開(kāi)始，香港公立大學(xué)錄取非本地學(xué)生的最高限額由20%提升至40%。大批內(nèi)地學(xué)子赴香港學(xué)習(xí)，使得香港住房租賃需求大增。

除此以外，由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，跟隨美元高利率政策導(dǎo)致住房貸款成本高企。加上香港房?jī)r(jià)這幾年持續(xù)下跌，也讓香港許多潛在購(gòu)房者暫緩購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)為先租房居住。這也導(dǎo)致租賃需求上升，租金水平上漲。

而反觀國(guó)內(nèi)樓市，無(wú)論是一二線還是三四線城市，最近幾年房?jī)r(jià)在跌，租金也在跌。雖說(shuō)內(nèi)地這幾年人口出生率下降，但全國(guó)總?cè)丝诓](méi)有明顯下滑。而且隨著人均壽命的提高，人口總量似乎還在緩慢上升。所以，房?jī)r(jià)和租金的同步下滑，不是說(shuō)人少了，需求少了，而是社會(huì)消費(fèi)力整體下降了。

回看全國(guó)房?jī)r(jià)四年跌了40%，但各個(gè)城市的住房租金回報(bào)率還是在2%上下。并沒(méi)有所謂的房?jī)r(jià)擠掉泡沫之后，回到合理水平這一說(shuō)?；蛘呓Y(jié)合當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，投資環(huán)境，租金回報(bào)率維持在2%上下這個(gè)比較低的水平，可能就是中國(guó)的合理存在。年投資回報(bào)率低于3%就沒(méi)有投資價(jià)值，這在其他領(lǐng)域早就被證明是機(jī)械的思維。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考