文/鄧浩志

北京松綁限購了

8月8日，北京松綁限購，符合條件家庭購買五環(huán)外住房不限套數(shù)。也就是說五環(huán)外，對本市戶籍人口和繳納兩年以上社保的群體不限購，外地人依然限購。

另外加大了對住房公積金貸款支持，包括由公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元、二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，以及二套房最低首付款比例統(tǒng)一調整為不低于30%。

說實話，這次北京松綁樓市力度每次都較小，現(xiàn)在繼續(xù)擠牙膏，這次再擠了一小段出來。盡管這樣，這次松綁限購還是非常受市場關注，主要是樓市陷入了靜默期，市場低迷，政策層面也長時間缺乏利好。

關于這次的北京新政，我有幾個看法：

1. 北京上一次推松綁政策還是在去年金九銀十前后，快一年了，這次再出利好，說明最近樓市表現(xiàn)不佳。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，全國房地產(chǎn)市場包括北京樓市，自今年4月份以來就持續(xù)下跌。樓市對利好政策期盼已久，所以這次北京的利好符合市場預期，但力度又低于市場預期，不排除后續(xù)還會有利好。而下一步深圳會不會全域取消限購？上海限購范圍會不會進一步縮??？都值得關注。

2. 北京都這樣了，可見其他二三線城市樓市的情況也不樂觀。北上深都還有松綁的招數(shù)可以用，廣州還有什么招數(shù)呢？可以給購房補貼等等啊，但其他二三線城市還有什么招數(shù)呢？這是個比較扎心的問題，是個難題。

3. 北京擠這么一小段牙膏，對整體市場幫助不大，就算釋放了點購買力，消化完之后依然不樂觀?，F(xiàn)在還是回到問題的根本上，一是能不能扭轉市場螺旋向下，對房價總有下行預期？敢不敢把目標由止跌回穩(wěn)調整為止跌回升？二是經(jīng)濟什么時候能真正向好回升？所謂真正的，就是收入和就業(yè)的真實提升，而非只是數(shù)據(jù)漂亮。

香港房價持續(xù)下跌，但房租卻逼近歷史新高

這對國內樓市，租賃市場有什么啟發(fā)？據(jù)香港差餉物業(yè)估價署最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月香港私人住宅售價指數(shù)報286.7點，同比下降5.22%。與之形成對比的是，6月香港租金指數(shù)升至195.6點，同比上漲1.6%，創(chuàng)近6年新高。一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房價和內地一樣持續(xù)下跌。

雖然香港是祖國的一部分，但香港樓市和內地走勢和主導因素完全不同。比如租賃市場，造成香港租金水平逼近歷史新高，主要“推手”是香港八大高校的內地生，他們的租房需求大增是助推租金上漲的最主要原因。近年來，香港高校持續(xù)擴招非香港本地的學生。為推廣“留學香港”品牌，從2024/25學年開始，香港公立大學錄取非本地學生的最高限額由20%提升至40%。大批內地學子赴香港學習，使得香港住房租賃需求大增。

除此以外，由于香港實行聯(lián)系匯率制度，跟隨美元高利率政策導致住房貸款成本高企。加上香港房價這幾年持續(xù)下跌，也讓香港許多潛在購房者暫緩購房計劃，轉為先租房居住。這也導致租賃需求上升，租金水平上漲。

而反觀國內樓市，無論是一二線還是三四線城市，最近幾年房價在跌，租金也在跌。雖說內地這幾年人口出生率下降，但全國總人口并沒有明顯下滑。而且隨著人均壽命的提高，人口總量似乎還在緩慢上升。所以，房價和租金的同步下滑，不是說人少了，需求少了，而是社會消費力整體下降了。

回看全國房價四年跌了40%，但各個城市的住房租金回報率還是在2%上下。并沒有所謂的房價擠掉泡沫之后，回到合理水平這一說?；蛘呓Y合當下中國經(jīng)濟的基本面，投資環(huán)境，租金回報率維持在2%上下這個比較低的水平，可能就是中國的合理存在。年投資回報率低于3%就沒有投資價值，這在其他領域早就被證明是機械的思維。

個人觀點，僅供參考