不久前，中建二局旗下地產(chǎn)平臺(tái)中建玖合在上海打造的玖上瑯宸，高調(diào)召開了首發(fā)產(chǎn)品會(huì)。

然而，吊足胃口的是，項(xiàng)目的實(shí)景示范區(qū)要到8月底才揭開面紗，正式開盤更要等到9月。

這個(gè)項(xiàng)目從去年9月拿地算起，已經(jīng)醞釀打磨超過300天——在同行普遍追求“180天閃電入市”的當(dāng)下，中建玖合這波“慢操作”顯得與眾不同。

或許，中建玖合正在憋一個(gè)不容有失的“大招”。

01

雖然實(shí)景示范區(qū)還未開放，但首發(fā)產(chǎn)品會(huì)還是透露了該項(xiàng)目的幾個(gè)硬核亮點(diǎn)：

叫板20萬+豪宅的“面子”：首創(chuàng)“金鑲玉”立面，陶板搭配斜切鋁板，質(zhì)感滿滿。上次看到這種陶板立面還是在單價(jià)近20萬的豪宅上海壹號(hào)院。

公園環(huán)抱的“底子”：項(xiàng)目南向直面68萬方大寧公園，西側(cè)代建活力公園，南側(cè)內(nèi)退25米綠化，真是堪稱“三園裹藏”的城央秘境。

豪橫的99米“神仙入口”：以海派大師吳湖帆《曉云碧嶂》為模板，堆山引泉，打造“藏在城市里的山林”，門廳寬度達(dá)到99米，在城央豪宅中，這種尺度極為奢侈。

此外，“頂配”公區(qū)可謂碾壓總價(jià)5000萬+豪宅：6~10米超高架空層保障低區(qū)住戶“視野平權(quán)”，4000㎡架空層+3000㎡雙下沉藝術(shù)會(huì)所（含雙泳池、行政酒廊等），配置可謂“壕”無人性。

02

據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目邀請(qǐng)了22家設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合力操刀，每月至少3次一起打磨方案，大到園林堆坡角度，小到陶板釉色濃淡，這些細(xì)節(jié)不知被推翻多少次重來才呈現(xiàn)出現(xiàn)在的產(chǎn)品效果。

中建玖合如此“磨刀”，背后也折射出其業(yè)績(jī)焦慮與內(nèi)部賽馬機(jī)制的殘酷。

過去兩年，中建玖合在上海戰(zhàn)績(jī)非常亮眼：

2023年銷售額158.73億元排名第14，創(chuàng)下入滬最佳。

但2024年風(fēng)云突變，中建壹品以62.92億元銷售額成為中建八子在上海業(yè)績(jī)最好的公司，中建玖合以微弱的銷售劣勢(shì)位居其后，當(dāng)年銷售額為61.85億元。

更緊迫的是，2025年已過大半，在克而瑞發(fā)布的的上海銷售Top50排行榜上，中建玖合排名倒數(shù)第三，權(quán)益銷售金額僅11.02億元。

因此，玖上瑯宸，成了必須贏下的“翻身仗”。

為此，中建玖合緊急搬來“華東老將”李坤坐鎮(zhèn)。這位新任華東總經(jīng)理身上有著不少標(biāo)簽，其中最矚目的是“華東拓荒者”。

2020年7月29日，中建玖合華東區(qū)域前身——北京中建地產(chǎn)華東事業(yè)部成立時(shí)，李坤便以區(qū)域總經(jīng)理的身份外派上海，擔(dān)負(fù)起開拓上海市場(chǎng)的重任。

李坤率隊(duì)入滬，一年內(nèi)狂攬浦東滴水湖、頂尖科學(xué)家社區(qū)等5個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“五子聯(lián)動(dòng)”，中建玖合正式在上海扎根。

李坤帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在上海開疆拓土的策略，據(jù)說在中建玖合內(nèi)部備受認(rèn)可。

隨后2021年7月，李坤調(diào)回總部北京，出任中建玖合副總經(jīng)理，分管投資，期間主導(dǎo)了北京太陽宮、上海嘉定等重要地塊的競(jìng)拍，也打造了不少熱點(diǎn)項(xiàng)目，如北京中建·玖合府（2022年銷售額超80億元）和上海中建理想之地（2023年銷冠、銷售額120億元）。

如今臨危受命重返上海，李坤肩負(fù)的壓力和期待都拉到了頂點(diǎn)。

03

可以說，玖上瑯宸在中建玖合內(nèi)部承載著戰(zhàn)略級(jí)別的期待。

雖然上海是國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展最好的市場(chǎng)之一，豪宅熱銷也是事實(shí)，但能否一戰(zhàn)成名，靠的還得是產(chǎn)品本身。

為了打磨好產(chǎn)品，李坤到任后親自當(dāng)起了玖上瑯宸的“一號(hào)產(chǎn)品經(jīng)理”，從陶板燒制的窯溫到泳池的水循環(huán)速度，上千條意見逐條打磨，誠意滿滿。

然而，玖上瑯宸這場(chǎng)仗并不好打。

首先就是價(jià)格。

項(xiàng)目所處的大寧板塊近五年無核心宅地供應(yīng)，周邊標(biāo)桿作品大寧金茂府二手掛牌價(jià)已突破16萬元/㎡，這也是玖上瑯宸對(duì)標(biāo)項(xiàng)目。

論產(chǎn)品，其實(shí)玖上瑯宸超越了金茂府，定位高端豪宅，此前放風(fēng)價(jià)就是16萬元/㎡。

但同為競(jìng)品的金茂璞元放風(fēng)18萬元/㎡最終開盤16.6萬元/㎡，在價(jià)格上與玖上瑯宸直接構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。

中建玖合能否守住預(yù)期價(jià)位，目前還是未知數(shù)。即使保住這一價(jià)格，市場(chǎng)是否愿意為“非傳統(tǒng)豪宅區(qū)”的新面孔買單？

其次是品牌信任度。

相對(duì)來說，中建二局在上海市中心打造豪宅的經(jīng)驗(yàn)還不是很豐富，而且此前其在臨港發(fā)展遇挫，項(xiàng)目去化困難，違規(guī)降價(jià)、質(zhì)量整改、返傭難結(jié)等負(fù)面新聞不斷，一定程度上影響了開發(fā)商品牌形象。

另外，當(dāng)前上海新房市場(chǎng)上“神仙打架”，客源爭(zhēng)奪逐漸白熱化。同區(qū)域的競(jìng)品也都蓄勢(shì)待發(fā)，也會(huì)分流客群，直接沖擊玖上瑯宸的銷售表現(xiàn)。

更何況這個(gè)項(xiàng)目還有21%辦公物業(yè)需長期自持且年稅收承諾超2億元，對(duì)開發(fā)商綜合能力簡(jiǎn)直是極致考驗(yàn)。

結(jié)語

當(dāng)高周轉(zhuǎn)神話破滅，房企的較量終將回歸產(chǎn)品與耐心的賽場(chǎng)。

中建玖合這300天的“慢功夫”，是孤注一擲的豪賭，更是行業(yè)轉(zhuǎn)向的縮影。

就如李坤在玖上瑯宸首發(fā)產(chǎn)品會(huì)上說的：

“把品質(zhì)焦慮留給自己，把安心生活交給客戶。”

這一承諾能否實(shí)現(xiàn)，相信不久就要見分曉了。

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