知名中式院落“中國會館”開發(fā)主體傳出最新消息——預(yù)重整案第二次招募投資人。

中國會館位于成都金堂，和其它一些破產(chǎn)項目不同的是，該項目已在市場打出名聲，有一定美譽(yù)度，為中式院落設(shè)計大師何亞雄的IP級作品。

不過，這或許也是中國會館的雙刃劍，它既承載著知名設(shè)計師的打造理想，也可能因為太專注理想而傾斜了資本的天平，最終導(dǎo)致項目在開發(fā)過程中失衡。

同時，中國會館開發(fā)主體零散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，或許也是原因之一：股東多，股東專業(yè)實力很強(qiáng)，但是，相對于專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，自然人股東的資金實力有限，每個股東的財務(wù)健康度不一，當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險時，股東之間不容易達(dá)成一致意見，最終導(dǎo)致項目停擺。

基于此，中國會館第二次招募投資人之際，我們認(rèn)為，如果新投資人含有“單一”、“實力”標(biāo)簽，或可解決項目前期短板，或許是該項目獲得新生、再次前行的核心要素之一。

多位自然人參股、治理

資金困境之下難以共同發(fā)力

8月15日，中新悅?cè)仡A(yù)重整管理人發(fā)布《成都中新悅?cè)匚幕糜伟l(fā)展有限公司（以下簡稱中新悅?cè)兀╊A(yù)重整案第二次投資人招募公告》：為盡快推動中新悅?cè)毓驹诮椖繌?fù)建，整體提升中新悅?cè)毓举Y產(chǎn)價值，最大限度維護(hù)購房人及其他債權(quán)人合法權(quán)益，面向全社會第二次公開招募投資人。

工商信息顯示，中新悅?cè)爻闪⒂?009年，注冊資本500萬元，股東包含喻言、張盈盈兩名自然人及三家公司，各持有中新悅?cè)?0%股權(quán)。

成都市雅仕達(dá)建筑裝飾工程有限責(zé)任公司為其中之一，何亞雄持有60%股份，為實控人，其余還有多位自然人小股東。

成都家園投資有限公司為其中之一，何亞雄持有28%股份，為股東之一，實控人為另一名自然人張清。

成都水木居投資發(fā)展有限公司為其中之一，甄志軍持有88.5%股份，為實控人，其余還有多位自然人小股東。

從中不難發(fā)現(xiàn)，中新悅?cè)氐墓蓹?quán)結(jié)構(gòu)為多人打伙形式，何亞雄、甄志軍等為靈魂人物，其他多位自然人參股。

公開資料顯示，何亞雄，國內(nèi)著名工程師，專注于對中式院落建筑的研究，其設(shè)計的“清華坊”系列，名動全國。代表作品有：廣州清華坊、成都清華坊別墅區(qū)、北京綠水源優(yōu)山美地、山東朱家峪、成都中國會館等。

甄志軍活躍在成都樓市早期，曾開發(fā)錦城苑這一早期經(jīng)典項目。

對此，資深業(yè)內(nèi)人士表示，中國會館集結(jié)了多位能人（自然人股東），這種合作模式的好處在于多種能力的匯集，利于項目的分工治理，但自然人股東較多也是弊端之一，特別是面對較大資金需求之時，每個股東是否都有資金實力，多位自然人股東能否一起使力，是否存在較多分歧等，都將影響項目開發(fā)進(jìn)程。

直到2023年，項目因為銷售及資金回籠未達(dá)預(yù)期，而進(jìn)入停工狀態(tài)。

◎ AI制圖 圖文無關(guān)

“老”中國會館告一段落

需給予新投資人足夠信心

中國會館位于金堂觀嶺大道旁，沿沱江源頭中河2800米河岸而建，是何亞雄設(shè)計的中式別墅巔峰之作，包含四合院住宅、平層院落及聯(lián)排小院，融合青石階、紫銅門、抱鼓石等傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代工藝，周邊毗鄰觀嶺國際高爾夫球場、3000畝淺丘森林公園。

據(jù)中新悅?cè)仡A(yù)重整管理人發(fā)布的信息，中國會館目前已開發(fā)項目分為三期。

一期于2010年12月啟動建設(shè)，包含住宅、辦公、酒店大堂及酒店客房等，住宅及辦公已完成了竣工驗收備案，且均已銷售完畢并交付。

二期于2013年1月啟動建設(shè)，均為住宅。一至三組團(tuán)住宅已完成竣工驗收備案。四組團(tuán)于2018年9月啟動建設(shè)，其中一批次面積為19411.69平米，已完成竣工驗收備案；二批次地上面積為44835.7平米，竣工驗收已辦理部分手續(xù)，但尚未完成竣工驗收。

三期一批次于2021年6月啟動建設(shè)，建設(shè)規(guī)模59097.87平米，規(guī)劃修建住宅176套、商墅198套，于2023年7月停工。

除此之外，中新悅?cè)毓具€有尚未啟動建設(shè)的土地。

其中，三期剩余待開發(fā)土地約68.64畝，剩余可開發(fā)面積79808.03平米；二期商業(yè)待開發(fā)土地約26畝，尚未辦理工程規(guī)劃許可手續(xù)。

對此，資深業(yè)內(nèi)人士表示，中國會館目前剩余貨值較為可觀，除了三期一批次剩余284套房源之外，后期可開發(fā)貨值也較大。

不過，項目當(dāng)前需要解決的核心問題是：如何給予新投資人足夠的信心？例如，投資溢價空間是否足夠？當(dāng)?shù)厥袌瞿芊裰雾椖吭俅窝杆俪鲐洠?/p>

然后才是如何恢復(fù)市場信心，如何結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌黾翱腿盒枨?，進(jìn)行地塊、項目、產(chǎn)品價值的釋放。

對于新投資人，則要求擁有足夠的資金實力，具備履行投資協(xié)議的能力。

兩個或兩個以上的意向投資人可聯(lián)合參與投資，聯(lián)合投資人成員之間對履行投資協(xié)議承擔(dān)連帶責(zé)任。此舉將聯(lián)合投資人“捆綁成團(tuán)”，提前規(guī)避未來各為陣營的可能性。

對于投資模式，傾向于共益?zhèn)鶆?wù)投資模式，即由投資人通過借款、施工單位墊資等方式，完成當(dāng)前在建項目的復(fù)工續(xù)建、竣工驗收和交房。股權(quán)投資、資產(chǎn)收購等亦可商談。

綜上，知名設(shè)計師領(lǐng)銜的“老”中國會館告一段落，對于中式人居，它知行合一進(jìn)行了探索，也曾經(jīng)獲得業(yè)界認(rèn)同。如今，“新”中國會館正再次積蓄力量，期待某一天，它新生的面龐。

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• 投資有風(fēng)險，本文不構(gòu)成投資建議。