文/謝逸楓

8月15日，統(tǒng)計(jì)部門公布70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%，跌幅與上月持平，延續(xù)止跌筑底走勢(shì)，現(xiàn)底部信號(hào)。

7月70城新房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平，止跌趨勢(shì)越來(lái)越明朗，表明房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段，呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，供需修復(fù)放緩的狀況，總體基本調(diào)整到位。一旦房?jī)r(jià)完成筑底后，房?jī)r(jià)將在底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月周期。

7月一線城市二手住宅房?jī)r(jià)下跌最猛，創(chuàng)2021年以來(lái)最大跌幅，意味著房?jī)r(jià)未見(jiàn)底企穩(wěn)，處于筑底、探底、尋底的下降調(diào)整階段。房?jī)r(jià)觸底反彈最大的阻力是銷售端無(wú)法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫(kù)存高與預(yù)期、信心弱。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲拐點(diǎn)的結(jié)論為時(shí)過(guò)早，房?jī)r(jià)筑底過(guò)程拉長(zhǎng)，背后的真正的原因在于市場(chǎng)信心（GDP、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入、交房）和預(yù)期（債務(wù)逾期、供大過(guò)剩、高庫(kù)存、全國(guó)房?jī)r(jià)下降）修復(fù)放緩、銷售端無(wú)法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。

其次是政策執(zhí)行不到位、落地緩慢，無(wú)法擴(kuò)大政策效應(yīng)，導(dǎo)致政策效應(yīng)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強(qiáng)。最后是產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性、限價(jià)限簽取消導(dǎo)致市場(chǎng)以價(jià)換量，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱、二手房?jī)r(jià)的沖擊，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

短期內(nèi)要完成房?jī)r(jià)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲的條件不具備，房?jī)r(jià)周期路徑為政策見(jiàn)底-成交量止跌上升-房?jī)r(jià)止跌見(jiàn)底-反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實(shí)期，成交、房?jī)r(jià)止跌筑底階段。目前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，大多數(shù)城市正在筑底階段。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策效應(yīng)、成交量和房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是止跌完成筑底的關(guān)鍵。另外是大招能否在2025年三四季度前全面落地、還有新的政策加碼、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持，才是關(guān)鍵。

這一輪70城房?jī)r(jià)自2021年9月下行周期開啟已長(zhǎng)達(dá)約4年后，未來(lái)房?jī)r(jià)，到底何時(shí)能迎來(lái)拐點(diǎn)，何時(shí)見(jiàn)底反彈？有的觀點(diǎn)說(shuō)“1、2年到底了”，有的觀點(diǎn)說(shuō)“日本跌了30年，中國(guó)房?jī)r(jià)這一輪要真正見(jiàn)底還早著了”。

筆者認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)不可能再大跌了，基于房地產(chǎn)已經(jīng)基本調(diào)整到位，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策基調(diào)，另外是家庭財(cái)富和公司資產(chǎn)的價(jià)值的角度，再大跌就會(huì)觸發(fā)銀行金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)國(guó)家會(huì)控盤、托底。

按照中金的預(yù)測(cè)判斷拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比，租金收益率均非有效指標(biāo)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期修復(fù)需1年-2 年時(shí)間，這一輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)（房?jī)r(jià)拐點(diǎn)）有望1~2年后到來(lái)，就是2026年到2027年會(huì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)見(jiàn)底向上。

這一輪房?jī)r(jià)拐點(diǎn)分三步走，第一步交易量止跌（2025年），第二步房?jī)r(jià)企穩(wěn)（2026年），第三步投資回升（2026年后）。一線城市2025年底前企穩(wěn)，強(qiáng)二線2026年-2027年企穩(wěn)（杭州成都等），三四線城市2027年后或更晚。

一旦房地產(chǎn)（房?jī)r(jià)）完成拐點(diǎn)，那么整個(gè)房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪正循環(huán)，而彼時(shí)新房銷量會(huì)開啟顯著的修復(fù)空間（因?yàn)楫?dāng)前二手房分流新房需求嚴(yán)重、居民收入下降和人口增長(zhǎng)放緩），未來(lái)中長(zhǎng)期商品房年需求中樞約8.5-9.5億平方米。

從7月熱點(diǎn)城市銷售成交數(shù)據(jù)來(lái)看，呈現(xiàn)成交下降、市場(chǎng)降溫趨勢(shì)，政策的持續(xù)力減弱，政策效應(yīng)衰退讓樓市下降。6月13日的國(guó)常會(huì)提出更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，能否讓一系列政策落地，解決政策持續(xù)力問(wèn)題，需要觀察。

目前政策短期之內(nèi)無(wú)法熨平供求關(guān)系波動(dòng)、解決庫(kù)存，經(jīng)濟(jì)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入、就業(yè)）和房地產(chǎn)基本面、市場(chǎng)預(yù)期及信心、去庫(kù)存、債務(wù)和交付層面的修復(fù)需要時(shí)間。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)完成筑底之后，底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月以上才有可能會(huì)企穩(wěn)。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實(shí)情況看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期修復(fù)需2年-3年時(shí)間，這一輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)（房?jī)r(jià)拐點(diǎn)）有望2年-3年后到來(lái)，就是2026年到2028年會(huì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)見(jiàn)底向上。

如果經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在2025年未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期和下半年房地產(chǎn)政策效果、持續(xù)力、以及出臺(tái)落實(shí)情況不如預(yù)期、新一輪房地產(chǎn)更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除價(jià)拐點(diǎn)到來(lái)時(shí)間拉長(zhǎng)，房?jī)r(jià)筑底完成周期拉長(zhǎng)。

靠降準(zhǔn)、降息、解除限制政策、房貸降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程、城市更新專項(xiàng)借款和貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地，是無(wú)法完成筑底，止跌回穩(wěn)，需要解決錢、堵點(diǎn)、限制的問(wèn)題。

地方為主政策（農(nóng)民、人才、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置和以舊換新、購(gòu)房落戶和公積金）是無(wú)法讓市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。只有國(guó)家出新政策、打通政策堵點(diǎn)、出錢落實(shí)三大工程、城市更新專項(xiàng)借款和貨幣化、收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地政策。

統(tǒng)計(jì)部門2025年1月-7月70城房?jī)r(jià)、供求關(guān)系、商品房庫(kù)存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場(chǎng)、網(wǎng)簽分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在釋放出房?jī)r(jià)新的變化、信號(hào)，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌、政策效果減弱、底部信號(hào)的趨勢(shì)。

一是房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，暫時(shí)反彈上漲有困難。

二是房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)真正全面反彈上漲的條件不具備，城市區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來(lái)1年-2年房?jī)r(jià)弱平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房?jī)r(jià)上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房?jī)r(jià)存在區(qū)域、城市內(nèi)部、產(chǎn)品、一二手房?jī)蓸O分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是一線城市房?jī)r(jià)下降，二線城市房?jī)r(jià)、三線城市房?jī)r(jià)跌幅持平。

六是房?jī)r(jià)上漲的城市減少，呈現(xiàn)點(diǎn)狀上漲趨勢(shì)，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

七是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域量，對(duì)價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)明顯減弱。

八是買房最好窗口期來(lái)臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買好房子，就是抄底。

九是新房、二手房以價(jià)換量成主流，二手房掛牌量上升和降價(jià)沖擊新房?jī)r(jià)。

7月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.3%，跌幅與上月持平

7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅與上月持平。說(shuō)明房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段，見(jiàn)底企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固條件不具備。

7月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平、下跌城市增多主要原因，一是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤供應(yīng)和成交持平。二是限價(jià)、限簽政策取消，帶來(lái)價(jià)格下降效應(yīng)擴(kuò)拉平。三是政策邊際效應(yīng)帶來(lái)的短期效果減弱，供應(yīng)端的政策落實(shí)緩慢。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是需求呈現(xiàn)放緩，庫(kù)存過(guò)剩，供大于求，市場(chǎng)以價(jià)換量。五是二手房對(duì)新房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定因素，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場(chǎng)供應(yīng)量處于加大的局面。六是傳統(tǒng)銷售淡季，好房子成銷售熱點(diǎn)。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來(lái)單月第一大環(huán)比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環(huán)比下跌0.1%，2月環(huán)比下跌0.1%、3月環(huán)比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%。

自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個(gè)月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個(gè)月，一直到2025年7月連續(xù)下跌47個(gè)月，超過(guò)上輪房?jī)r(jià)下跌周期，說(shuō)明房?jī)r(jià)下降周期拉長(zhǎng)，但基本上已經(jīng)調(diào)整到位。

基于市場(chǎng)和政策的實(shí)際情況看，短期內(nèi)能否出現(xiàn)全面反彈上漲待觀察，因?yàn)橐幌盗械拇笳姓吆托碌拇笳杏写涞兀邆鲗?dǎo)、效應(yīng)持續(xù)性不佳，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流，供大于求、收入和預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)、信用違約與交房及信心影響房?jī)r(jià)。

中指數(shù)據(jù)顯示，7月百城新建住宅均價(jià)16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%。6月環(huán)比0.19%，同比上漲2.59%，漲幅比上月回落0.03%。5月環(huán)比上漲0.30%，同比上漲2.56%。

1月環(huán)比上漲0.23%,同比上漲2.76%。2月環(huán)比上漲0.11%，同比上漲2.73%、3月環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%。4月環(huán)比上漲0.14%、同比上漲2.56%。2024年12月環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環(huán)比漲0.36%，同比漲2.40%。

2024年10月環(huán)比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環(huán)比漲0.14%，同比漲1.85%。目前7月百城新建住宅均價(jià)上漲的原因，主要是受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)。部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目、高價(jià)盤產(chǎn)品入市帶動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

7月6個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，上海、烏魯木齊上漲0.3%，領(lǐng)漲全國(guó)

70城新房的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)量來(lái)看，2025年7月上漲城市6個(gè)，比上月減少8個(gè)城市（6月14個(gè)、5月13個(gè)、4月22個(gè)、3月24個(gè)、2月18個(gè)、1月24個(gè)）。其中1月、3月24個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的數(shù)量，創(chuàng)下了自2023年7月（18個(gè)月）以來(lái)新高。

7月70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲的城市為6個(gè)，比上月上漲14個(gè)城市，減少8個(gè)城市。下跌的城市60城，比上月增加4個(gè)城市。持平的城市4個(gè)，比上月增加4個(gè)城市。其中上海、烏魯木齊房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，領(lǐng)漲全國(guó)。

上海、烏魯木齊房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，領(lǐng)漲全國(guó)。首先是上海、烏魯木齊房?jī)r(jià)上漲0.3%，漲幅并列第一名，三亞和宜昌上漲0.2%、長(zhǎng)春和常德上漲0.1%、北京、大連、南寧和徐州0.0%持平。說(shuō)明上漲的城市比上月減少，下跌的城市增加。

能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲，是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上的擴(kuò)大，并且穩(wěn)定增長(zhǎng)。基于政策效應(yīng)，市場(chǎng)回溫表現(xiàn)，預(yù)計(jì)2025年8月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有變化。

7月70城市新房?jī)r(jià)上漲中，上海環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1%，漲幅排在首位。自2022年6月份以來(lái)，上海新房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲38個(gè)月。7月上海的新房?jī)r(jià)格均值領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲6.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1%，堪稱穩(wěn)漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲一枝獨(dú)秀的行情，新房?jī)r(jià)環(huán)比格連續(xù)38個(gè)月上漲，堪稱全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價(jià)樓盤供應(yīng)、成交。其次是需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)勁。再次是購(gòu)房者偏愛(ài)新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價(jià)等政策取消，住房限購(gòu)等政策調(diào)整。上海作為國(guó)際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長(zhǎng)數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟(jì)一直比較穩(wěn)定地增長(zhǎng)，足以吸引外來(lái)的人口到上海工作生活，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡。

上海的新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1%。二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%，同比下跌2.2%。7月上海樓市的成交量上升。量?jī)r(jià)齊升下，預(yù)計(jì)樓市再現(xiàn)金九銀十行情，可謂是市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。

7月一線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄

7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲，后持平連續(xù)3個(gè)月下跌，二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，形成一線、三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大的市場(chǎng)格局。

7月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.2%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%、3月上漲0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅比上月收窄0.1%。其中北上深廣環(huán)比分別下跌0.3%和上漲0.3%，下降0.3%和下跌0.6%。

7月二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%），跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅與上月持平。

7月一手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%

7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.4%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%、6月下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%，連續(xù)8個(gè)月收窄，與結(jié)構(gòu)性、去年同比跌幅基數(shù)小有關(guān)，未止跌見(jiàn)底。

過(guò)去3年房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成，未來(lái)需要政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫(kù)存、債務(wù)、交房）周期還沒(méi)有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以房?jī)r(jià)總體見(jiàn)底、反彈有待觀察。

7月70城新房房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計(jì)的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價(jià)樓盤集中上市供應(yīng)和成交，帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)上漲，及限價(jià)限簽的政策期限帶來(lái)的政策效應(yīng)，不排除是上漲的城市數(shù)量變化、網(wǎng)簽滯后性的原因。

7月70城新房房?jī)r(jià)同比下跌3.4%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房?jī)r(jià)降價(jià)幅度加大，影響新房房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

7月70城新建商品住房?jī)r(jià)同比下跌3.4%，比上月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房?jī)r(jià)最大跌幅。到2025年7月，房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌40個(gè)月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降0.1%，房?jī)r(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2025年7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌40個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超過(guò)上輪。

7月70城房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市5個(gè)，比上月增加2城。持平0座。下降城市65座，比上月減少2城。上漲城市分別為上海6.1%、杭州上漲2.1%、太原上漲1.0%、烏魯木齊上漲0.3%、成都上漲0.1%。市場(chǎng)以價(jià)換量是市場(chǎng)主流。

7月70城一手商品住宅一二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅連續(xù)7個(gè)月收窄

7月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房?jī)r(jià)下跌，跌幅收窄0.3%，二線城市跌幅收窄0.2%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄0.4%，形成連續(xù)7個(gè)月一二三線城市跌幅收窄的市場(chǎng)格局。

7月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比下跌1.1%、6月下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.3%。其中上海上漲6.1%。北廣深分別下降3.6%、4.6%和2.2%。

7月一二三線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下跌1.4%，跌幅比上月收窄0.3%。二線城市同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%。三線城市同比下降4.2%，降幅比上月收窄0.4%。明一二三線城市房?jī)r(jià)正在持續(xù)改善。

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.1%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.6%、6月下跌0.5%），完成止跌筑底需要時(shí)間。

相比2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年7月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅已大大收窄。說(shuō)明目前二手房?jī)r(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌筑底階段特征，未來(lái)上漲的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房?jī)r(jià)跌幅收窄，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房高價(jià)房上市數(shù)量增加?？傮w表現(xiàn)為處于止跌筑底階段，未見(jiàn)底。2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來(lái)單月房?jī)r(jià)環(huán)比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2025年7月連續(xù)下跌48個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場(chǎng)端、價(jià)格端的效果減弱。

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市1個(gè)，與上月持平。其中，太原上漲0.2%，領(lǐng)漲全國(guó)。西寧0.0%，1城持平，下跌城市68個(gè)，比上月減少1個(gè)城市。說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量減少。

釋放出二手住宅房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，總體見(jiàn)底企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。二手房市場(chǎng)的庫(kù)存巨大，去化周期長(zhǎng)，短期完成止跌筑底困難大，要實(shí)現(xiàn)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場(chǎng)觀察。

中指數(shù)據(jù)顯示，7月百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%（5月下跌0.71%、6月環(huán)比下跌0.75%），跌幅比上月擴(kuò)大0.02%，連跌37個(gè)月，同比下跌7.32%。（5月下跌7.24%、6月下跌7.26%），跌幅比上月擴(kuò)大0.06%。

2025年4月環(huán)比下跌0.69%，同比下跌7.23%。3月環(huán)比下跌0.59%，同比下跌7.29%。2024年10月百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環(huán)比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

7月70城二手住宅一線房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大、二三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)4月上漲后，止?jié)q轉(zhuǎn)跌再上漲又連續(xù)2個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌加快的趨勢(shì)。形成一線城市跌幅擴(kuò)大，二線城市、三線城市房?jī)r(jià)跌幅持平的市場(chǎng)格局。

7月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.0%（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%、3月上漲0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%、6月下跌0.7%），連續(xù)4個(gè)月下跌趨勢(shì)。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。

7月一線城市二手住宅銷售價(jià)格連續(xù)4個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大，主要是高品質(zhì)的樓盤大戶型、高價(jià)房集中上市供應(yīng)和成交大大減少，市場(chǎng)帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)下降，及限價(jià)、限簽的政策取消未來(lái)帶來(lái)單價(jià)上漲，政策效應(yīng)的集中效果減弱。

7月一二三線城市二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.3%。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.9%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年7月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌5.9%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%、6月下跌6.1%），跌幅較上月收窄0.2%，連續(xù)9個(gè)月收窄，處于止跌筑底階段，表明房?jī)r(jià)逐漸改善的趨勢(shì)。

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.9%，比上月跌幅收窄0.2%，連續(xù)9個(gè)月收窄，說(shuō)明房?jī)r(jià)止跌筑底加快。自2022年3月房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，到2025年7月房?jī)r(jià)下跌5.9%，已經(jīng)連續(xù)下跌42個(gè)月。

2022年2月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2025年7月二手商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌42個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超上輪。

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，全面下跌，連續(xù)18個(gè)月70城房?jī)r(jià)全部下跌后。釋放出房?jī)r(jià)下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢(shì)不變。毫無(wú)疑問(wèn)，與過(guò)去二年的房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

7月70城二手住宅二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅連續(xù)7個(gè)月收窄

7月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，二、三線城市房?jī)r(jià)同比連續(xù)7個(gè)月跌幅收窄，其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.4%，二線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄0.2%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄0.3%，說(shuō)明二三線城市二手房?jī)r(jià)指標(biāo)改善好轉(zhuǎn)的格局。

7月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下跌3.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月下跌3.2%、5月下跌2.7%、6月下跌3.0%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

7月一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.4%，降幅擴(kuò)大0.4%。二線同比下降5.6%，降幅收窄0.2%。三線同比下降6.4%，降幅收窄0.3%，意味著一二三線城市房?jī)r(jià)處于止跌筑底過(guò)程。