三林，很長一段時間里，都是浦東樓市成交量的王者板塊。

　　前幾年，按照每個月上海官方的二手房成交金額榜單來看：

　　三林的單月成交金額、套數(shù)一般都是排在前十名，大部分時候都是前五名（下圖是前年的數(shù)據(jù)）。

　　但是，今年，三林的成交金額排名是大幅度下降。

　　詳細看一下數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，除了成交均價和成交套數(shù)占比下降了（從1.6-1.7%的水平掉到了1.2%左右。）

　　要知道，三林之前的價格也是非常堅挺，成交量更是冠軍。

　　為什么，三林樓市，量價齊齊暴跌了？

　　首先我們要搞清楚，三林這個動遷大居出身的板塊，為什么之前一直成交這么好？

　　其實還是那兩個字：稀缺。

　　當然，稀缺這兩個字，和三林的出身非常反差：

　　因為三林的出身非常差，是一個動遷基地出身的板塊。

　　但是需要注意的是，這個稀缺，在浦東是有“時代效應”的：

　　浦東之前一直被稱為資源荒漠，中外環(huán)大部分板塊都不成熟，要么工廠、要么菜地、要么城鄉(xiāng)結(jié)合部。

　　三林雖然是動遷基地出身，但是同時也是90年代末期的四大“居住示范區(qū)”之一，因此三林的城市界面看起來還是比較干凈整潔的；

　　三林的綠化不錯

　　因為開發(fā)的足夠早，三林的商業(yè)配套比較健全，既有地緣的煙火氣小店，也有三林新達匯這種成體量的大商業(yè)。

　　新達匯實拍于本周

　　三林自身的位置又是一個交通樞紐位置：

　　中環(huán)線外環(huán)線無縫銜接、地鐵貫穿板塊直接連接浦西、浦東，三林是一個少有的可以同時吸收浦西、浦東兩邊購買力的板塊。

　　尤其是對于那些夫妻雙方分別在黃浦江兩邊上班的家庭，三林無疑是優(yōu)選。

　　也因為開發(fā)的周期比較久，三林的產(chǎn)品類型豐富，置換鏈條很完整：

　　板塊內(nèi)除了早年開發(fā)的動遷房，也有三林櫻桃苑、金地灣流域、萬科金色雅筑、金誼河畔等品質(zhì)不錯的近地鐵次新房，甚至還有美林別墅這種高總價的“豪宅”。

　　三林櫻桃苑

　　這種樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，就讓三林能夠最大程度虹吸各種總價的購買力：

　　既能滿足剛需的上車，也能滿足中產(chǎn)的改善。

　　這些優(yōu)勢也基本符合了一個小六邊形戰(zhàn)士的水平，尤其是在當年浦東是“城市配套荒漠”的時代，動遷基地出身的三林反而還因此充滿優(yōu)勢：

　　因為開發(fā)的早、板塊配套成熟、整片開發(fā)，成為浦東少有的比較“宜居”的區(qū)域。

　　隨著浦東發(fā)展一路向南，三林取代了金橋和金楊的地位，成為了浦東成交量最高的區(qū)域。

　　直到最近這些年浦東城市繼續(xù)擴容，周康融入了浦東的城市邊界而崛起，三林的浦東寶座才被奪走。

　　但是由于三林位置的優(yōu)勢，無論是到前灘、張江、徐匯濱江、徐家匯、甚至陸家嘴都不算遠，三林成交量依然站穩(wěn)在全市前列。

　　房子不會賣，價格不好談

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　　在前一陣我寫過一個講浦東樓市格局變化的文章，叫浦東樓市最“混亂”的洗牌，正在上演：

　　隨著浦東近幾年城市化進程的加速，浦東中環(huán)的板塊大規(guī)模開發(fā)，浦東正在逐漸脫離資源荒漠的狀態(tài)，一大批新的中產(chǎn)板塊正在成型。

　　而三林成交量下降的原因，其實就藏在浦東樓市的格局變化里：

　　就是三林在這輪浦東樓市格局重塑的過程中，成為了受傷者，大量的購買力被分流。

　　時間回到幾年前的2021-2022年，三林的定位很清晰，就是抓剛需（300w-700w）和初級改善（900w-1500w）的入門級中產(chǎn)客群。

　　當時，浦東的中產(chǎn)新房還沒有進入大規(guī)模供應時間段，三林憑借著自己身的板塊優(yōu)勢，不斷虹吸著300-1500萬總價購買力。

　　無論是樓梯房、電梯動遷還是商品房、高品質(zhì)商品房，三林成交的都不錯。

　　但是當下的環(huán)境，隨著市場環(huán)境和格局的變化，三林樓市幾乎在各個總價段受到了沖擊。

　　首當其沖的就是一千萬預算以上的中產(chǎn)購買力，被新房大量分流。

　　在2022年=2023最高峰的時候，三林的標桿社區(qū)櫻桃苑掛牌價一度高達11-12萬，而且還有成交。

　　當時金地灣流域的掛牌價也是10w+，當時買入三林次新高品質(zhì)社區(qū)的門檻基本已經(jīng)到了1000萬以上。

　　這幾年隨著新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜、前灘南、唐鎮(zhèn)新房的大量供應，三林高總價的房子率先就不好賣了，基本上浦東的中產(chǎn)都去買新房了。

　　畢竟，隨著首付比例和利息的下降，原來可以在三林買三房的預算，如今也完全可以去買這些新開發(fā)區(qū)域的兩房或者三房。

　　大量購買力選擇新房，成交量自然下降；

　　而之前我也說過，新房的供應其實是補充了浦東樓市的價格鏈條：

　　曾經(jīng)浦東1300-1800萬這個檔次的新房斷檔，才有了三林這種地段高總價大戶型的高單價。

　　如今隨著這個總價段被補齊，三林的商品房價格必然也要掉一個檔次。

　　三林櫻桃苑最新的成交價已經(jīng)到了8w+，相比于巔峰跌去了35%。

　　當然，還有一部分購買力選擇去買了浦東內(nèi)環(huán)暴跌的商品房們，只不過沖擊沒有新房那么大。

　　舉個例子，像上海綠城價格和櫻桃苑也差不多了，部分買家自然會選擇位置更好、品質(zhì)不弱的內(nèi)環(huán)商品房。

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　　前文說過，三林是一個置換鏈條很完整的地方，但這就意味著：

　　三林板塊內(nèi)價格的傳導作用很強。

　　隨著櫻桃苑跌到8w+，灣流域出現(xiàn)了7w+的成交，整個板塊的價格自然都跟著應聲下跌。

　　更麻煩的是，三林主體仍是一個老破小為主的板塊。

　　三林廣大的老破小和動遷房，不僅僅受到價格傳導的影響，更還受到浦東整個老破小成交大盤下跌的影響，可謂雙重夾擊。

　　↑地鐵口老破小跌去30%

　　我們多次提過，老破小產(chǎn)品的主要接盤人群是本地人，他們是無論樓市下跌多厲害都會買的客群，保證了板塊基礎的成交。

　　因為這個特性，浦東的老破小相對于浦西一直都是更加不抗跌的：

　　因為浦東還是新上海人為主，沒有那么多地段信仰，又非常不喜歡沒有電梯的老破小。

　　因此下行市場下，浦東老破小的成交量、成交價下降幅度相比于浦西都會更大。

　　今年，其實不僅僅三林的成交量占比在下降，包括金橋（去年全年成交量第二）、陸家嘴（以前經(jīng)常前五）這種曾經(jīng)浦東成交量和金額長期排在前列的區(qū)域，今年都出現(xiàn)了大規(guī)模下降。

　　三林自然也是其中的一部分，雖然有相對充裕的本地購買力，也無法正面對抗浦東老破小不好賣的“樓市大環(huán)境”。

　　而三林處在中間600萬-800萬預算段附近的帶電梯房房源，也受到了新本地新房的沖擊和鄰居板塊二手市場的背刺。

　　新房層面，三林本地今年有兩個新房，一個永泰三里城、一個招商臻境。

　　二者雖然項目都有些硬傷，但是還是一定程度上分流了這個總價段的購買力。

　　二手房層面，三林又受到了御橋的背刺。

　　以前御橋南部的片區(qū)，在買房選擇的時候，優(yōu)先級其實相比于三林是偏弱的，地鐵、配套都一般，也沒有學校。

　　但是這個片區(qū)，2024年開業(yè)了由建平地杰支持辦學的建平御山中學。

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　　眾所周知，建平地杰已經(jīng)成為了浦東學區(qū)新三杰之一，其支持的新學校，直接帶火了御橋南部這個片區(qū)的二手房成交。

　　很多曾經(jīng)選擇三林的購房者，轉(zhuǎn)而投向了這里，再次對三林市場造成了一輪沖擊。

　　結(jié)語

　　幾乎全部總價段全部被沖擊，三林的成交量和成交價才出現(xiàn)了如此大幅度的下降——

　　這才讓三林的成交排名從全市前五跌到了20名左右。

　　隨著浦東樓市的格局變化，三林其實正在經(jīng)歷一場板塊定位的下降：

　　原來勉強能算一個入門級中產(chǎn)社區(qū)，如今基本就是一個比較優(yōu)秀的近郊剛需板塊。

　　當然，隨著新房的逐漸去化、浦東新房的逐步漲價，三林憑借著強大的交通優(yōu)勢和成熟度，價格和成交量肯定還會回升——

　　不過，三林買房的安全邊界已經(jīng)回落到了500-800萬這個區(qū)間，太高的預算，買入三林就要斟酌一下了。