2025年新房房?jī)r(jià)暴漲、2026年限售新房開(kāi)始解禁。

在大家還在糾結(jié)到底新房?jī)r(jià)格能否抬轎子、解禁是否會(huì)沖擊二手房?jī)r(jià)格的時(shí)候：

上海樓市在兩股浪潮的雙重絞殺之下，最大的受害者已經(jīng)出現(xiàn)了：

毫無(wú)疑問(wèn)，就是瑞虹新城。

作為北上海乃至全上海的第一中產(chǎn)社區(qū)、第一偽豪宅的瑞虹新城——

這次，恐怕真的繃不住了。

瑞虹新城的優(yōu)勢(shì)在于北上海位置最好的、成片開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)。

通過(guò)二十多年的開(kāi)發(fā)積累，基本也虹吸了整個(gè)北上海的富人群體，陸家嘴的購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)優(yōu)選瑞虹新城。

眾所周知，由于北外灘之前沒(méi)有開(kāi)發(fā)豪宅，瑞虹新城的八期九期大戶(hù)型，一度二手房?jī)r(jià)格飆升到了18萬(wàn)的水準(zhǔn)——

但是高昂的價(jià)格背后其實(shí)是不太匹配價(jià)格的品質(zhì)——因此瑞虹新城，也是上海第一偽豪宅片區(qū)，被戲稱(chēng)為下一個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城。

平均超過(guò)3的容積率、涂料的外立面、后幾期大戶(hù)型社區(qū)無(wú)會(huì)所、板塊學(xué)校一般……

但是在之前北上海沒(méi)有全力開(kāi)發(fā)舊改的時(shí)代，沒(méi)有足夠多對(duì)手、社區(qū)成熟度足夠高的瑞虹新城，價(jià)格還是站在了最頂端。

但是現(xiàn)在，時(shí)代變了。

瑞虹新城，迎來(lái)三波絞殺力量——三股直擊瑞虹新城痛楚、取代其稀缺性的力量。

第一重，就是解禁新房的直接沖擊。

未來(lái)4年，上海解除限售的新房超12.5萬(wàn)套：

2026年：33016套

2027年：47691套

2028年：32672套

2029年：11702套

但是這些房子分布的并不均勻，有明顯的集中性。

我們經(jīng)常在直播間提起：

北上海會(huì)受到新房解禁帶來(lái)的巨大沖擊，因?yàn)檫^(guò)去幾年賣(mài)掉了大量的房子。

我統(tǒng)計(jì)了上海未來(lái)四年2026-2029年，即將解禁的板塊套數(shù)前三十名：

其中位于市區(qū)、集中解禁最多的區(qū)域，基本都集中在北上海。

前三十名里面，僅僅是楊浦的鞍山和東外灘、虹口的臨平路、閘北的西藏北路、以及普陀的武寧在內(nèi)，這些板塊解禁的總套數(shù)就高達(dá)13265套。

這還不是全部，像大寧板塊也有超過(guò)1000套的解禁（以保利靜安天悅為主），涼城的新江灣中企云萃江灣、虹口的融創(chuàng)上海青云等項(xiàng)目也在解禁范圍之內(nèi)。

北上海整體待解禁的新房總量，幾乎超過(guò)15000套。

從區(qū)位和交通上，這些解禁新房的板塊市中心的距離并不遜色瑞虹新城，甚至更優(yōu)；

瑞虹可能到陸家嘴比較近、但是時(shí)間上也無(wú)法全面拉開(kāi)差距；

從發(fā)展上，這些新生板塊的潛力，未必落后于已經(jīng)接近開(kāi)發(fā)尾聲的臨平路板塊。

從產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)上，雖然這批解禁新房雖然不全是頂級(jí)品質(zhì)；

但是第一，帶會(huì)所、鋁板外立面的社區(qū)并不在少數(shù)；

產(chǎn)品力相比于瑞虹新城前幾期的產(chǎn)品肯定是有競(jìng)爭(zhēng)力的，價(jià)格也不算高——

只要不是房東心態(tài)太離譜，解禁壓力下這批次新房，估計(jì)不會(huì)比當(dāng)時(shí)新房售價(jià)貴太多；

瑞虹新城一期

瑞虹新城的前幾期，二十年房齡還能賣(mài)到10萬(wàn)+的時(shí)代，估計(jì)要徹底結(jié)束了。

第二，雖然這些新房其中大量是99平小三房，但是瑞虹新城的產(chǎn)品戶(hù)型高端化也是5期之后的事情，早期的產(chǎn)品套均面積并沒(méi)有那么“改善”。

而這批新房中不乏大戶(hù)型分布，而且也不乏仁恒海上源這種高端改善定位的社區(qū)。

仁恒海上源

這些大戶(hù)型社區(qū)，對(duì)于瑞虹新城后幾期的大戶(hù)型產(chǎn)品又是直接沖擊。

可以說(shuō)：

瑞虹新城自上到下無(wú)論新舊、大小，都在被解禁新房沖擊的行列。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢(xún)

第二重的沖擊力量，就是大家都以為是利好的新房漲價(jià)。

實(shí)際上，這點(diǎn)對(duì)于瑞虹新城是巨大的利空。

抬轎子有個(gè)大前提，是新房的品質(zhì)和你板塊的標(biāo)桿社區(qū)基本一個(gè)檔次甚至略弱一籌；

然后通過(guò)價(jià)格錨定效應(yīng)，把周?chē)南掠味謨r(jià)格往回拉一拉。

這背后還有個(gè)購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題：

整個(gè)區(qū)域是不是有充足的購(gòu)買(mǎi)力撐住你價(jià)格的上漲，購(gòu)買(mǎi)力足夠強(qiáng)大到把整個(gè)價(jià)格都買(mǎi)貴了。

但是這些其實(shí)不適用于北四區(qū)，尤其不適用于瑞虹新城。

北上海本身就是購(gòu)買(mǎi)力不夠用，太多的新房出來(lái)帶來(lái)的結(jié)果是擠壓下降而不是扶搖上升；

更關(guān)鍵的是，前文我就說(shuō)過(guò)，瑞虹新城的品質(zhì)并不是不好——

但是跟今天這批全面豪宅化、各方面配置拉滿(mǎn)的新房社區(qū)相比。其實(shí)已經(jīng)有了差距。

瑞虹新城的高房?jī)r(jià)之前其實(shí)是因?yàn)楸鄙虾o(wú)豪宅，這個(gè)位置空下來(lái)，被他頂了上去——

北外灘幾乎沒(méi)有能打的社區(qū)、其他板塊沒(méi)有定位純粹（大寧金茂府都有很多小戶(hù)型）的頂級(jí)品質(zhì)社區(qū)，才讓瑞虹新城占據(jù)了這個(gè)位置。

如今這批新房，包括就在瑞虹片區(qū)首開(kāi)16.6萬(wàn)單價(jià)的金茂璞元、即將入市的華潤(rùn)外灘瑞府、中建大寧項(xiàng)目、甚至以后傳說(shuō)的綠城北外灘地王。

大家的作用就是搶走北上海最頂級(jí)的購(gòu)買(mǎi)力，占據(jù)住這部分被瑞虹新城鳩占鵲巢的價(jià)格段。

人家金茂的新房才16萬(wàn)多，北外灘核心地塊未來(lái)可能才17-18萬(wàn)，你一個(gè)涂料偽豪宅憑什么18萬(wàn)？

而第三重絞殺力量，就是北上海仍要繼續(xù)供應(yīng)的大量新房。

眾所周知，綠城地塊就是曾經(jīng)的商業(yè)地塊更改而來(lái)。

北外灘未來(lái)估計(jì)不會(huì)僅有這一個(gè)頂級(jí)豪宅出現(xiàn)，新的豪宅應(yīng)該還會(huì)有一些；

更何況未來(lái)還有整個(gè)提籃橋區(qū)域的大量風(fēng)貌別墅；

四川北路也在舊改，高層、別墅社區(qū)也會(huì)繼續(xù)上市。

這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將會(huì)持續(xù)占領(lǐng)整個(gè)北上海的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，讓瑞虹新城的高總價(jià)房源滯銷(xiāo)；

關(guān)鍵的是，綠城的價(jià)格估計(jì)是很長(zhǎng)一段時(shí)間的天花板，其實(shí)很難繼續(xù)突破漲價(jià)——因?yàn)楸鄙虾Ｊ袌?chǎng)不支持。

最大的概率就是綠城北外灘成為新時(shí)代的古北壹號(hào)，但是對(duì)周邊房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用有限。

而新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，就是不斷的分流瑞虹新城的購(gòu)買(mǎi)力。

而瑞虹新城另外一個(gè)更大的對(duì)手，其實(shí)是正在大力度開(kāi)發(fā)的東外灘。

第一個(gè)是體量上，東外灘的新房還有大量要上市，前一陣剛推介了14幅地塊。

東外灘未來(lái)的供應(yīng)是持續(xù)不斷的，分流也是持續(xù)不斷的。

第二是從產(chǎn)品上，東外灘的新房密度并沒(méi)有那么離譜，最近的社區(qū)很多都是洋房產(chǎn)品。

產(chǎn)品力上也是都升級(jí)成了最新的鋁板、陶板、轉(zhuǎn)角窗，相比于原來(lái)的那代住宅有了一定的優(yōu)勢(shì)，相比于瑞虹有很大優(yōu)勢(shì)。

雖然地塊小、社區(qū)小是缺點(diǎn)；

但是架不住人家體量足夠大、項(xiàng)目足夠多，而且東外灘也規(guī)劃了大量的別墅，區(qū)域的圈層并不低。

瑞虹新城之前成為北上海的老大，客觀(guān)來(lái)說(shuō)是因?yàn)楸蓖鉃┖蜄|外灘，這兩個(gè)北上海最頂級(jí)的地段，發(fā)展的都不太好。

北外灘改了好多次規(guī)劃才有了今天的定位、東外灘長(zhǎng)期受困于工廠(chǎng)和棚戶(hù)區(qū)的拆遷，最近幾年才開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)。

但是隨著如今兩個(gè)區(qū)域的整體崛起，包括其中大量住宅的開(kāi)發(fā)，瑞虹新城的地位下降是必然的。

很多朋友可能會(huì)拿瑞虹新城和東外灘去比較，或者在產(chǎn)業(yè)上去把北外灘和東外灘去比較，但是其實(shí)這個(gè)比較的結(jié)果一定是瑞虹新城輸。

從發(fā)展的角度，虹口和楊浦的產(chǎn)業(yè)各有優(yōu)勢(shì)、各有側(cè)重。

虹口側(cè)重金融資管和航運(yùn)行業(yè)，這幾年帶動(dòng)整個(gè)虹口GDP增速飆升；

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)到了東外灘之后，的確有了欣欣向榮的感覺(jué)，網(wǎng)上也有不少朋友轉(zhuǎn)頭東外灘認(rèn)為東外灘甚至?xí)嬉u。

但是其實(shí)無(wú)論二者是誰(shuí)起飛，到底是虹口還是楊浦贏得這局，最后的結(jié)果都是注定的：

經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、新房建設(shè)，北外灘和東外灘最終結(jié)果，就是會(huì)融為一體——成為北上海的領(lǐng)軍板塊

反而是瑞虹新城到時(shí)候反而成為了時(shí)代犧牲品，形單影只，孤家寡人。

那種情況下，前文提到的三股力量的絞殺、對(duì)于瑞虹新城優(yōu)勢(shì)的分流，會(huì)更加明顯。

這種情況下，瑞虹新城的沒(méi)落幾乎是個(gè)必然。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)然，這不是說(shuō)瑞虹新城的房?jī)r(jià)就會(huì)全面崩掉，只是很難繼續(xù)長(zhǎng)期保持之前的超然地位。

不過(guò)整個(gè)臨平路片區(qū)依然是北上海最好的區(qū)域之一，未來(lái)七八年依然能保持優(yōu)勢(shì)，只是不會(huì)再遙遙領(lǐng)先。

而解禁的次新房、大量新上市的項(xiàng)目帶來(lái)的沖擊，反而可能帶來(lái)部分房?jī)r(jià)的超跌，既包括解禁的社區(qū)、也包括瑞虹等成熟區(qū)域。

這時(shí)候，可能就是非常棒的抄底時(shí)機(jī)。

這種機(jī)會(huì)，不僅僅在北上海，在全市都存在。

此外，并不是說(shuō)所有新房大量供應(yīng)的區(qū)域，二手板塊的房?jī)r(jià)都會(huì)沒(méi)落崩盤(pán)。

瑞虹會(huì)面臨本文所說(shuō)的這些問(wèn)題，是因?yàn)槠湎∪毙?，很容易取代?/p>

但是有很多地方房?jī)r(jià)貴的根源，是因?yàn)槠湎∪毙院茈y被取代：

比如新天地，擁有頂級(jí)的豪宅地段；

南京西路是上海第一商務(wù)中心；

湯臣一品擁有無(wú)法取代的江景資源和心理占位。

這些相對(duì)更加稀缺無(wú)法取代的資源，在新房的沖擊下、新板塊的開(kāi)發(fā)下，就并不會(huì)快速?zèng)]落，甚至?xí)r間久了之后還會(huì)相對(duì)更加保值。

篇幅有限，大家感興趣的化，我會(huì)再寫(xiě)一篇關(guān)于解禁后如何選房的分析，也可以線(xiàn)下來(lái)參與我們的沙龍活動(dòng)。