一邊是居住其中的居民/投資客希望趕緊拆掉改造；

一邊是吃瓜群眾覺得密密麻麻“農民房”10年都拆不掉。

“中國第一村”南嶺村能不能拆，在過去10余年中經常成為battle話題。

前段時間，留言區(qū)還有網友問，南嶺村的改造到底怎么樣，是繼續(xù)還是停止。

近日就 傳來好消息 ：

《南灣街道南嶺村社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施方案》已通過龍崗區(qū)2025年第3次土地整備專題會議審議，土地整備面積約251.94公頃。

▲ 南 嶺村社區(qū)土地整 備利益統(tǒng)籌項目范圍（點擊查看大圖）

項目通過貨幣補償和留用土地的方式實施土地整備，土地整備資金合計約50.54億元（其中直接補償費49.23億元）；留用土地46宗，總用地面積約89.03公頃。

同時，南 嶺村社區(qū)土地整 備利益統(tǒng)籌項目留用土地土地整備單元規(guī)劃（草案）發(fā)布。

留用土地規(guī)劃容積約584萬㎡，其中，住宅建筑面積約437萬㎡。

曾是首批被踢出舊改的項目

南嶺村終于迎來拆遷改造希望？

擁有超過2.3萬套小產權房的南嶺村，最早曾于2010年被納入舊改計劃。但同年底，在對舊改項目進行清理時，南嶺村與其余12個項目一起，出現(xiàn)在深圳首批被清除的舊改名單上，主要原因是房產沒有得到確權。

據(jù)了解，彼時報舊改要求最低70%建筑面積能夠確權或有正當手續(xù)的物業(yè)才能批，而南嶺村的確權比例僅僅在20％-30％。

2017年底， 由于一則南嶺村社區(qū)房屋登記工作的公告， 南嶺村再刮起一陣棚改風聲。隨后，天健將接手南嶺村棚改項目的消息甚囂塵上，當時還有相關改造和拆賠方案流出。

▲ 圖源網絡

還沒等南嶺村的業(yè)主們高興多久，棚改風聲逐漸消匿，隨著棚改政策的暫停，南嶺村回歸平靜。

最新一次，是2020年， 南嶺村社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目被納入深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃，成為龍崗區(qū)第一批平方公里級重點利益統(tǒng)籌項目。

2021年，天健中標項目前期服務商，并開展房屋測繪、登記相關工作。

這4年時間里，有關南嶺村利益統(tǒng)籌項目“還繼續(xù)推進嗎？是否停了？天健撤回南嶺村項目了？”，這樣的疑問和消息，隔一段時間就會出現(xiàn)。

事實上，隨著17號線一期南灣段的建設推進，目前南嶺村利益統(tǒng)籌項目涉17號線工程的局部建筑已進行征拆建設。

▲在建的南嶺北站，工地前身是華泰玩具廠

17號線一期在南嶺村范圍內設有3站1場，分別是 南灣停車場和求水山站、南嶺站、南嶺北站。

據(jù)南方+去年10月報道，17號線一期涉南嶺村利益統(tǒng)籌范圍已基本完成全部簽約，已拆除建筑面積12萬㎡。另有南嶺村范圍內私宅正在實施拆除，累計移交施工單位用地面積15萬㎡。

而大部分的房屋，還在等一個更明確的拆遷信號。

實探“深圳版九龍城寨”

南嶺村四大花園能拆嗎？

談到南嶺村拆遷的話題，繞不開的是四大花園（荔枝花園、富璟花園、南洋花園和玉嶺花園）， 它們都是小產權房， 前3個樓盤挨在一起。

密密麻麻幾十棟30多層的建筑，站在樓下仰頭望，只能看到一線天。也因為這里樓棟的密集程度，南嶺村四大花園這一片被調侃為“深圳版九龍城寨”。

對比龍崗城市更新和土地整備局公示的留用地范圍，四大花園中的大部分土地位于留用地內， 歸屬原農村集體經濟組織繼受單位。

過去15年，四大花園的價格，曾隨著3次拆遷消息起起落落。

（請注意：大部分小產權房屬于違法建筑，買賣不合規(guī)）

2010年，南嶺村被納入舊改后，房價從5000元/㎡飆升至9000元/㎡；2013年官方宣布其被踢出舊改后，價格回落到5000元/㎡；

2017年，棚改消息流傳開來，投資客們跑到南嶺村買小產權房，價格從1.2萬/㎡漲到了最高的1.8萬/㎡，又隨著棚改風止回落到1.5萬/㎡左右；

2021年，南嶺村利益統(tǒng)籌項目立項，中介說，這一年四大花園的價格最高飆到了2.5-2.6萬/㎡。

再瘋狂的價格，也隨著4年時間樓市的冷靜而逐漸冷靜。

近期，@深圳買房計劃 實探南嶺村，在荔枝花園底商開了一家小門店的中介阿亮說，現(xiàn)在的單價大概是1萬出頭，“比起21年那會跌很多了。有的房子價格還有得談?！?/p>

▲南嶺村內中介門店貼出的房源信息

被問及荔枝花園有沒有可能拆時，他語帶保留：“在拆除范圍里，但誰也不知道它能不能拆，2017年、2021年都有過風聲，現(xiàn)在這里還是一切如舊。你要是買來出租，租金還是可以的?！?/p>

路上還遇到一位頭發(fā)花白的阿姨，聊起來時才知道他們一家是羅湖某小區(qū)的拆遷戶，已經在南嶺村住了10幾年，還在等待羅湖新房的回遷。

“09年我們小區(qū)就說要拆遷，當時有過渡費，我們一群鄰居就來這里買房，那時候地鐵還沒有開，我們坐公交要兩個多小時才能到這里?！卑⒁陶f，當時30多萬就能買一套三房。

說到拆遷，她說當然希望能拆啦，這里也很舊了。

盡管是由政府主導，深圳的土地整備利益統(tǒng)籌項目目前要順利推進，也依然遇到一些問題。

由于土地整備項目涉及政府、村集體、企業(yè)三方主體，一家從事土地整備咨詢業(yè)務的機構指出，各方截然不同的利益訴求，有可能成為整備路上的“攔路虎”。

“深圳各區(qū)政府公開報告顯示，由于三方訴求協(xié)調困難、談判周期冗長，超過60%的土地整備項目進度滯后，政府統(tǒng)籌面臨巨大挑戰(zhàn)?！?/p>

還有一個很現(xiàn)實的問題是，就算能拆，是否能建？

一位業(yè)內人士透露，很多土地整備項目拆平了招不到企業(yè)進來，開發(fā)進度幾乎陷于停滯。

南嶺村談拆遷，一切 可能 都還只是開始。

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