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在西安，普羅大眾對(duì)老城是有刻板印象的，比如土門，電子城，紡織城，徐家灣，除了懷舊打卡外，似乎這些地方的時(shí)間定格在了上世紀(jì)，甚至同一個(gè)區(qū)域，也會(huì)有不同的稱呼，比如徐家灣。

清末，徐家堡居民在此建新村，得名徐家灣。

上世紀(jì)50年代，紅旗機(jī)械廠落地，又稱紅旗廠。

直到2023年，老城改造，又得名未央團(tuán)結(jié)村片區(qū)。

其實(shí)，指的都是一個(gè)地方，即 東至北辰路、南至鳳城五路、西至貞觀路、北至繞城高速路 區(qū)域，規(guī)劃面積約 10893畝 ，回歸主城的時(shí)代，這么多空地，可是香餑餑。

于是有了2023年至今的團(tuán)結(jié)村改造，大眾熟悉的改造成果包括，紅旗鐵路公園，10號(hào)線，龍湖未央天街，團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（高新一中名校），愛知中學(xué)名校，未央金融中心等。

相比配套的落地，住宅的進(jìn)度相當(dāng)緩慢，早期的綠城桂語未央，中建璟瑞后，又迎來保利未央璞悅，六月份，綠城和保億又先后拿地，徐家灣又熱鬧了起來。

區(qū)域內(nèi)首個(gè)四代住宅小區(qū)，綠城綠汀芳菲就此落地，不少朋友問到，今天一起聊聊。

綠汀芳菲

四代住宅放在西安并不新鮮，關(guān)于其實(shí)用性的爭議已有多年，但在新房階段，良好賣相+超大贈(zèng)送，仍舊吸引大眾，尤其是年輕人買單。

新房市場，高贈(zèng)送就是比低贈(zèng)送好賣，二手市場，高的房齡長也比低得房率更香，未央比較穩(wěn)定，直到2025年，才有這第一個(gè)四代住宅。

6月19日，綠城在團(tuán)結(jié)村片區(qū)拿地，面積約46畝，容積率約2.5，樓面價(jià)6781元/㎡。

從位置看，算團(tuán)結(jié)片區(qū)的核心位置，一墻之隔為紅旗鐵路公園，向南200米為10號(hào)線團(tuán)結(jié)村站、未央金融中心，向東300米為團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，龍湖未央天街，不臨主干道，同時(shí)遠(yuǎn)離安置區(qū)。

隨后的八月，綠城一口氣發(fā)布四個(gè)新盤，高新的長安玉華、奧體的潤百合、桂冠東方，以及未央的綠汀芳菲。

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（一對(duì)一私聊房哥答疑）

其中門檻最低的也是這個(gè)，規(guī)劃10棟17-18F小高，26F高層，建面約89㎡、108㎡、121㎡、139㎡，四個(gè)戶型。

綠城小區(qū)，在西安已有多個(gè)交付，全運(yùn)村，桂語蘭庭，柳岸曉風(fēng)等，三代住宅主打高顏值景觀，外立面，四代住宅交付的月映海棠風(fēng)格類似，這次綠汀芳菲，后期辨識(shí)度也不會(huì)低。

綠汀芳菲的戶型，分為高層2T4北連廊和小高層2T2獨(dú)立入戶兩種，經(jīng)典戶型，更多亮點(diǎn)還是在贈(zèng)送面積上。

建面約89㎡、108㎡為26F高層的中間戶和邊戶，都是三室，房間布局已經(jīng)非常常見了，三面寬朝南，動(dòng)靜分區(qū)，無功無過的結(jié)構(gòu)。

得益于贈(zèng)送率的放開，綠城把中間戶做到了建面約89㎡，算上南向露臺(tái)全贈(zèng)送，北向全贈(zèng)送，陽臺(tái)，兒童房半贈(zèng)送，使用面積約101.44㎡，抵消了連廊的公攤，增加了得房率。

建面約108㎡做到了邊戶全通透，結(jié)構(gòu)為放大版，客廳，臥室，衛(wèi)生間等面積更大，進(jìn)門處增加一個(gè)房間，露臺(tái)，陽臺(tái)等贈(zèng)送面積更大。

雖然還是傳統(tǒng)連廊戶，但四代住宅的贈(zèng)送新規(guī)，提高了室內(nèi)的得房率，這算新規(guī)紅利。

建面約121㎡、139㎡為17F-18F的小高層，前者四葉草布局，過往常用在建面143㎡的三室里，如今下放的同時(shí)，還做到了四室，贈(zèng)送面積比較克制，最大使用面積約145.78㎡。

后者為端廳布局，尤其是臨著紅旗鐵路公園一側(cè)，有很好的景觀視野，但也有西曬的困擾。

建面約139㎡做到了270°端廳，四室三衛(wèi)，南向帶衛(wèi)生間的主臥套房，南向錯(cuò)層露臺(tái)，以及北向生活陽臺(tái)，算是當(dāng)下四代住宅的高分答案。

區(qū)域前景

相比戶型在團(tuán)結(jié)片區(qū)的創(chuàng)新，更多人關(guān)注的還是這里的發(fā)展前景，畢竟主城區(qū)內(nèi)萬畝土地的規(guī)劃，足夠宏偉，西安三環(huán)內(nèi)，幸福林帶，西電片區(qū)外，最大的連片開發(fā)也就是這里。

這點(diǎn)可以從團(tuán)結(jié)片區(qū)的規(guī)劃圖上看，綠色部分為公園，南北最長的就是紅旗鐵路公園，已建成，遛娃必打卡。

褐色部分為工業(yè)用地，最大色塊為西航紅旗廠，提供產(chǎn)業(yè)人口，粉色為教育用地，目前建成了團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（高新一中初中部名校+）。

而剩余的大部分黃色，均為住宅用地，別看現(xiàn)在團(tuán)結(jié)片區(qū)空地連成片，以后則是高樓連成片，這里不缺土地，更不缺新房，因此稀缺性談不上。

房子雖不稀缺，但配套也足夠充沛，地鐵已建成的10號(hào)線貫穿南北，由于主線在高陵區(qū)域，團(tuán)結(jié)片區(qū)內(nèi)更多是換乘角色，4號(hào)線有兩站。

四期規(guī)劃里，最有可能先建的是7號(hào)線，連通城南，至于19號(hào)線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，則是猴年馬月的事情了。

相比地鐵，主干道都已貫通，橫向的紅旗路、鳳城八路，五路，縱向的北辰快速路、景云路、太華北路，來往全城都很方便，浐灞的，未央的，經(jīng)開的，大明宮的，都有可能在這里買房。

開發(fā)商的進(jìn)駐情況，相對(duì)較弱，不同于港務(wù)，高新這種有地，有房不愁賣的處境，團(tuán)結(jié)片區(qū)配套，熱度，話題相對(duì)有限，早期的恒大、華遠(yuǎn)、萬科、世茂、中南、正榮進(jìn)場，屬于房價(jià)上漲的產(chǎn)物。

下行市場的當(dāng)下，未央城建國企引入綠城代建桂語未央，中建七局承建了安置房，后續(xù)開發(fā)中建璟瑞，綠城和保億兩家也是今年才開始拿地。

總的來說，城北方向由于配套面貌，房價(jià)上限，大眾熱度不高，頭部開發(fā)商拿地的少，更多是城投開發(fā)，或引入代建，團(tuán)結(jié)片區(qū)上萬畝的面積，還需要更多的招商動(dòng)作。

2025年西安主城區(qū)大范圍更新的三個(gè)片區(qū)里，幸福林帶已經(jīng)初有成效，西電剛剛結(jié)束拆遷階段，團(tuán)結(jié)片區(qū)則是先行一步，未央主導(dǎo)，公共投資力度有多少，和經(jīng)開，港務(wù)，高新這種富戶比，差距仍然存在。

對(duì)大眾而言，團(tuán)結(jié)片區(qū)到底是一個(gè)高起點(diǎn)，高規(guī)劃，往后煥然一新的城市高地，還是以土地銷售，新房銷售為主的普通住宅區(qū)，目前有待觀察。

但有一點(diǎn)可以明確的是，名校+資源還會(huì)逐步落地，已開學(xué)的團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校為高新一中初中部的幫扶，愛知中學(xué)也正是落戶團(tuán)結(jié)片區(qū)。

從規(guī)劃圖上看，團(tuán)結(jié)片區(qū)還有多塊教育用地，就看能否集齊五大名校拼圖了，對(duì)于教育孱弱的北郊，這很重要，大眾不會(huì)因?yàn)橛忻６I，但會(huì)因?yàn)闆]有名校而不買。

回歸主城

西安自古來城南強(qiáng)，城北弱的格局，也影響到了城北的住宅和房價(jià)，畢竟在市府搬遷前，如今的張家堡旁邊還是一片農(nóng)田，短短15年，發(fā)展已經(jīng)很快了，但配套，消費(fèi)能力，尤其是觀念上，和城南仍有差距。

也可以說，西安扶持力度最高的區(qū)域，就是城北，高鐵站北站先開，地鐵2號(hào)線先通，陜汽、吉利、隆基大企業(yè)，先落戶城北，教育局直屬最好的西安中學(xué)，西安高級(jí)中學(xué)，也都往北郊搬。

尊重城市發(fā)展規(guī)律，但也要看到城北這十五年的發(fā)展成果，反觀城西，城東，包括城南，哪有這般支持力度。

回歸住宅市場，2025年城北的競爭會(huì)非常激烈，團(tuán)結(jié)村片區(qū)的綠城，保利，保利，高鐵新城的白樺林家族、港務(wù)秦漢北區(qū)域的招商，綠城，中糧，華潤，中鐵建。

大家都是四代住宅，也都有名校賣點(diǎn)，價(jià)格也都在15000+門檻，品牌都不差，你有交大，我有愛知，你有高新系，我有鐵一系，對(duì)于普通人，是會(huì)挑花眼的。

團(tuán)結(jié)村扮演的角色，很像現(xiàn)在城南的西部大道，前者團(tuán)結(jié)村拆遷，后者杜城拆遷，都是主城區(qū)范圍，人氣，交通，配套都不差。

放在城北，團(tuán)結(jié)村片區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于煙火氣不愁，配套齊全，嫌棄港務(wù)遠(yuǎn)、草灘偏，預(yù)算又不高的，可以重點(diǎn)看這里。

過往未央的人想換房，只能去經(jīng)開，現(xiàn)在鳳城一路到十二路的主城區(qū)范圍內(nèi)，幾乎沒有土地開發(fā)，最佳外溢就是徐家灣團(tuán)結(jié)片區(qū)。

現(xiàn)在浐灞的人想換房，也可以來未央，環(huán)境不如浐灞，配套，煙火氣比浐灞更好，關(guān)鍵價(jià)格相當(dāng)，沒有置換門檻。

現(xiàn)在周邊的人想換房，也可以看這里，鳳城五路沿線買了恒大，萬科，華遠(yuǎn)的多多少少吃了房價(jià)上漲紅利的，平價(jià)可以三代換四代。

當(dāng)下的徐家灣團(tuán)結(jié)片區(qū)，本身不強(qiáng)，但前景可期，想要留人，既得有名校，又要性價(jià)比，縱然高鐵新城，秦漢北，徐家灣大家一起卷，單憑三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)，就能主抓土著的心。

心懷期待

當(dāng)年大家開玩笑說，今日爛草灘，明日上海灘，今天徐家灣，明天銅鑼灣，用來表達(dá)自己對(duì)區(qū)域發(fā)展的愿景。

但我想說的是徐家灣就是徐家灣，西安不是香港，它的未來沒有那么高大上，但起碼比過去好很多，起碼給城北人一個(gè)不離開的理由。

期待更加美好的徐家灣！

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作者：晴明

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