每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

中建智地?fù)屜纫徊健?/p>

8月18日，北京朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店2107-03地塊公示了設(shè)計(jì)方案。它就是紫京宸園。

而兄弟璞樾呢？花姐等到下班，也沒(méi)等來(lái)，但相信也快出圖了。

4月28日，它們被中建智地+中國(guó)金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體拿下，是126億元地王里的核心部分。從拿地到出圖，花費(fèi)了超過(guò)100天，據(jù)說(shuō)方案調(diào)了很多輪。（詳見(jiàn)北京126億地王，速度慢了）

紫京宸園在南，由中建智地操盤(pán)；璞樾在北，由金茂負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、越秀負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)。這兩個(gè)豪宅，同股同權(quán)。

一般而言，同時(shí)拿地的雙子座出報(bào)規(guī)圖，要么同時(shí)——海淀功德寺和樾玉鳴、和樾望云，要么前后腳——海淀朱房村臻澐、建發(fā)海晏。

在雙子格局下，誰(shuí)先公開(kāi)規(guī)劃方案，就可能提前透露另一方的產(chǎn)品情況。

這次，紫京宸園概莫能外，至少確定了三件事：

1、它的鳥(niǎo)瞰圖，劇透了璞樾8棟樓——共計(jì)9棟；它的平面圖，劇透了璞樾南面的4棟樓，甚至把戶(hù)型結(jié)構(gòu)都畫(huà)出來(lái)了——南向通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北面送一個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

2、確定了2107-02地塊幼兒園的位置。按照拿地文件，幼兒園可以結(jié)合01地塊（璞樾）統(tǒng)籌布置。

當(dāng)時(shí)，幼兒園設(shè)在璞樾的東南角。現(xiàn)在，它依然在東南角，只不過(guò)從原來(lái)的正方形，變成刀把型，南寬北窄。

這樣設(shè)置幼兒園有個(gè)好處，可以讓住宅稍微遠(yuǎn)離東面的高壓線(xiàn)。

3、確認(rèn)了之前網(wǎng)傳草圖很靠譜。結(jié)合平面圖和鳥(niǎo)瞰圖，可以看出紫京宸園的樓棟位置、街坊路，包括璞樾的樓棟位置、圓形大門(mén)，和網(wǎng)傳草圖基本一致。

花姐認(rèn)為，黃衫木店雙子的總平圖，是最近幾年來(lái)北京樓市保密度最弱的唯二次。上次是，華潤(rùn)置地的后沙峪項(xiàng)目。

因而，有關(guān)紫京宸園的報(bào)規(guī)圖出爐，已經(jīng)沒(méi)啥新鮮感，之前被外界炒作過(guò)很多輪了。

當(dāng)正版規(guī)劃方案公示后，花姐只挑紫京宸園的幾個(gè)細(xì)節(jié)來(lái)聊聊：

1、紫京宸園有一套完整的入戶(hù)、會(huì)所、中央景觀體系。大門(mén)采取二進(jìn)制。第一進(jìn)是寬35米、高5.45米的裝飾構(gòu)架——不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積，第二進(jìn)也用了裝飾構(gòu)架。

它的下沉庭院約1700平米，圍繞會(huì)所一圈為地下會(huì)所，與6#首層架空層相連。由于圖紙上沒(méi)說(shuō)“局部架空”，花姐推測(cè)6#首層可能全部打通為架空層，約500平米。

2、按照拿地文件，紫京宸園里應(yīng)設(shè)一條南北走向的街坊路，寬11米。

它將街坊路設(shè)計(jì)成S型，雖然多浪費(fèi)了一些占地面積——約2500平米，但曲徑通幽，會(huì)成為一道絕美的景觀，部分地方被借用為消防撲救場(chǎng)地。

花姐推測(cè)，這條街坊路會(huì)進(jìn)行封閉。因?yàn)?，在朝?yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、金茂滿(mǎn)曜有先例，紫京宸園效仿即可。

3、6#是紫京宸園的樓王。在它的西面和南面，分別有一個(gè)用虛線(xiàn)圈出的弧形和長(zhǎng)方形。

那是奇偶陽(yáng)臺(tái)嗎？實(shí)則，它們是首層架空層的雨棚或裝飾架構(gòu)，放大鳥(niǎo)瞰圖，就可以看得很清楚。

4、6#樓王的設(shè)計(jì)很特殊，共計(jì)23層，從21層到23層是異型戶(hù)型，東西兩邊縮進(jìn)去了部分面積，變成了露臺(tái)。

花姐推測(cè)，這21層可能是超級(jí)大平層，一層一戶(hù)，單套戶(hù)型約400平米。22-23層為頂層復(fù)式，左右各一套，約400平米；2-20層為標(biāo)準(zhǔn)層，每戶(hù)面積約275平米。這只是推測(cè)，具體以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)。

5、有人質(zhì)疑，紫京宸園的圖紙上，怎么沒(méi)標(biāo)出樓間距呢？這不是紫京宸園的發(fā)明創(chuàng)造。

花姐來(lái)解釋下，之前，豐臺(tái)區(qū)的金茂璞逸豐宜，朝陽(yáng)區(qū)的中海朝陽(yáng)ONE、保利朝觀天珺和金茂滿(mǎn)曜等，也都只公示了簡(jiǎn)版總平圖，并順利通過(guò)。它們沒(méi)有標(biāo)比例尺、樓間距、建筑物退界，與界外相鄰建筑的間距。

6、紫京宸園占地5.43公頃，地上建面14.14萬(wàn)平米，容積率2.6，規(guī)劃了15棟7-25F的洋房、小高層、高層產(chǎn)品，共計(jì)815戶(hù)，套均建面172平米，層高3.1-3.4米，預(yù)計(jì)售價(jià)在10萬(wàn)元/平米左右。

有關(guān)它的戶(hù)型配比，花姐測(cè)算了一版：130平米120套、148平米204套、166平米288套、230平米126套、275平米38套，400平米3套，還有部分異型戶(hù)型。

7、有關(guān)贈(zèng)送比例上，紫京宸園的南向通面為內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.2米；北面為設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1米；無(wú)飄窗贈(zèng)送。

這一狀況，符合當(dāng)下北京贈(zèng)送面積的政策——好地段，贈(zèng)送面積小一些。

8、論周邊環(huán)境，紫京宸園和璞樾有一個(gè)亮點(diǎn)，也有一點(diǎn)小瑕疵。

西面和東面都有一大片綠地公園，將為它們?cè)錾簧?；但東面50米外有一條南北走向的110伏高壓線(xiàn)，尤其是紫京宸園這邊，有四個(gè)高壓線(xiàn)塔。

不過(guò)，高壓線(xiàn)與住宅樓的距離足夠安全，對(duì)人體沒(méi)有輻射，只是有礙風(fēng)景。

花姐點(diǎn)評(píng)：

樓市里的劇透，越來(lái)越卷了。

以前，大家至多根據(jù)報(bào)規(guī)圖，來(lái)推測(cè)戶(hù)型圖；現(xiàn)在，居然連報(bào)規(guī)圖都能提前預(yù)測(cè)了！

從華潤(rùn)置地后沙峪項(xiàng)目到紫京宸園，它們的草圖流出，竟然比報(bào)規(guī)圖公示早了一個(gè)多月。前后一對(duì)照，會(huì)發(fā)現(xiàn)偏差很小，草圖很保真。

到底是誰(shuí)把草圖流出呢？不論有意還是無(wú)意，房企都應(yīng)該好好查一查源頭。

因?yàn)?，?bào)規(guī)圖是一個(gè)樓盤(pán)首次面世的形象，是莊重的、嚴(yán)肅的，是要有儀式感的。

在北京，樓盤(pán)報(bào)規(guī)圖須在北京規(guī)自委官網(wǎng)上公示7個(gè)工作日。開(kāi)發(fā)商收到公眾的反饋意見(jiàn)后，還得通告反答復(fù)情況。有則改之，無(wú)則加勉。

但，一張草圖提前泄密了，至少暴露出房企設(shè)計(jì)圖保密工作還有待提高水平。

當(dāng)然，一張?jiān)O(shè)計(jì)圖出爐，會(huì)牽扯到甲方和乙方的多個(gè)部門(mén)，有時(shí)難免疏漏，甚至有的開(kāi)發(fā)商，為了提前鎖客，借網(wǎng)傳草圖釋放產(chǎn)品信息。

報(bào)規(guī)圖泄密，是一柄雙刃劍。

從表面上，傳播效果是有了，也抓了眼球，但有些購(gòu)房者會(huì)從另一個(gè)視角看，如果開(kāi)發(fā)商連一張圖紙都管理不好，所建的房子可靠嗎？

但愿，這次黃衫木店雙子座的案例，會(huì)是最后一個(gè)。每一張圖紙，都應(yīng)做到秘而不宣。