統(tǒng)計(jì)局剛放出來(lái)的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，估計(jì)讓不少北京房東心里咯噔一下 ——二手房?jī)r(jià)格環(huán)比又跌了1.1%，四個(gè)一線城市跌的最狠。

實(shí)際上，這已經(jīng)是3月小陽(yáng)春之后，連著第四個(gè)月往下掉了。沒(méi)有什么刺激性的大招出來(lái)，恐怕很難扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。

說(shuō)下看法：

一、北京樓市“跌跌不休”，買(mǎi)房需要被按下暫停鍵

這段時(shí)間北京樓市的大環(huán)境確實(shí)是不太樂(lè)觀，很多人也在猶豫猶豫不敢買(mǎi)房。

在市場(chǎng)不太樂(lè)觀的當(dāng)下，這樣的情況確實(shí)挺常見(jiàn)的，畢竟誰(shuí)也不想辛苦半輩子掙的錢(qián)，最后折在房子上。

但我們需要明確的是，市場(chǎng)房子成交量少了，并不是買(mǎi)房的需求減少了，只是市場(chǎng)在大周期波動(dòng)中，買(mǎi)房的需求被暫時(shí)抑制了，就像彈簧被按住了，但是彈性還在。

直觀一點(diǎn)，我們先看一組數(shù)據(jù)：

北京有2200萬(wàn)常駐人口，其中1427萬(wàn)是北京戶籍，800多萬(wàn)的是外來(lái)人口。

京戶具備先天優(yōu)勢(shì)，但也不是每個(gè)北京人都有房子。

從官方給到的數(shù)據(jù)來(lái)看：北京住房擁有率是70%；算下來(lái)就是428萬(wàn)的北京人依然在京沒(méi)有房子；

800多萬(wàn)的外來(lái)人口更是無(wú)房的主力軍；

所以保守來(lái)看，常駐北京的人口，大概一半都是無(wú)房一族，按每戶3人計(jì)算，大概就是330萬(wàn)個(gè)購(gòu)房家庭。

再看大中介的掛牌房源數(shù)據(jù)，前臺(tái)+后臺(tái)，累計(jì)16萬(wàn)套；

雖然創(chuàng)了歷史新高，但是在龐大的購(gòu)房需求面前，真的都不是事。

而實(shí)際上，只要我們沒(méi)有走到人人住別墅的時(shí)代，需求本質(zhì)上都是存在的。

60后70后父母買(mǎi)的那套房子，00后和10后真的不一定還看得上，而且房子會(huì)老會(huì)舊會(huì)破敗，住的也不舒服。

二、剛需買(mǎi)房還值不值得上車(chē)？

現(xiàn)在的大環(huán)境，北京市場(chǎng)回調(diào)確實(shí)還需要一定的時(shí)間，至少在政策不放大招的情況下，現(xiàn)在市場(chǎng)的狀態(tài)可能要持續(xù)到明年下半年；

因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在二手房平均每月1.3萬(wàn)套的成交，現(xiàn)在16萬(wàn)套的掛牌房源，去化至少需要一年的時(shí)間，這還沒(méi)算每個(gè)月還有新增房源入市。

但就是房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)，對(duì)剛需來(lái)講未必不是一件好事。

在過(guò)去兩年政策的輪番刺激下，對(duì)于真心想要買(mǎi)房的客戶來(lái)講，無(wú)論是購(gòu)房門(mén)檻，還是貸款利率，都給予到了史無(wú)前例的寬松，雖然未來(lái)可能還會(huì)進(jìn)一步放開(kāi)，但是對(duì)于減輕購(gòu)房成本，不會(huì)再有什么很明顯的效果了。

所以與其苦等政策放寬，不如現(xiàn)在好好琢磨下如何買(mǎi)到性價(jià)比最高的房子。

尤其是7月份的數(shù)據(jù)可以看到，現(xiàn)在北京樓市，已經(jīng)進(jìn)入到了量?jī)r(jià)齊跌階段，意味著現(xiàn)在市場(chǎng)剩下來(lái)的那部分房源，都是賣(mài)家不愿割肉，不好殺價(jià)的房源了。這種局面越是僵持，對(duì)購(gòu)房者越是沒(méi)什么好處。

所以，剛需上車(chē)，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)必要猶豫，總是等等看看，反而錯(cuò)過(guò)好時(shí)機(jī)。

最好也不要有抄底的想法，誰(shuí)要是說(shuō)能精準(zhǔn)踩中最低點(diǎn)，那不是神仙就是騙子。咱們普通人，在自己能承受的范圍內(nèi)，挑個(gè)性價(jià)比高的，就是贏了。

三、賣(mài)房者，死扛還是降價(jià)跑路？

現(xiàn)在市場(chǎng)上最著急的就是賣(mài)房客戶，大家也都看在眼里堵在心里。

知道大部分人都不想割肉，但前提是一定要先看清手里房子的價(jià)值。

老破小，尤其是那種不帶電梯又沒(méi)有學(xué)區(qū)屬性的老破小，現(xiàn)在不賣(mài)，以后價(jià)格只會(huì)更低。

北京樓市現(xiàn)在兩極分化得厲害，就算政策來(lái)了，價(jià)格優(yōu)先回調(diào)、回調(diào)最多的也一定是核地段的次新房；

老破小房源多、競(jìng)爭(zhēng)大，房齡、戶型、物業(yè)啥都不行，想翻身？太難了！就算賭一把回調(diào)5%，300萬(wàn)變成315萬(wàn)，有啥意義？

還有那些新房扎堆區(qū)域的次新房，以前可能還是區(qū)域標(biāo)桿，環(huán)境品質(zhì)都不錯(cuò)。

但架不住現(xiàn)在新房扎堆內(nèi)卷啊，人家房齡更新、品質(zhì)得房率更高，價(jià)格還沒(méi)貴多少。

新房為了去庫(kù)存有可能還會(huì)再降價(jià)，這么一擠，這些區(qū)域的二手房只能一降再降，早出手早解脫，越拖越耗不起。

接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)是什么樣子，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

但北京樓市真正能穿越周期，保值增值的房子，一定是有學(xué)區(qū)+有產(chǎn)業(yè)+核心地段+供應(yīng)稀缺的次新房或者新房。

不具備保值屬性的劣質(zhì)資產(chǎn)，真的沒(méi)必要拿著，自己住的無(wú)所謂，閑置的趕緊處理掉，這波樓市，能活下來(lái)的都是清醒的人。