做時(shí)間的朋友

撰文 | 馬茹茹

排版 | fufu

圖片來源 | 項(xiàng)目官方

存量市場的廝殺早已是紅海血戰(zhàn)。贏商大數(shù)據(jù)顯示，武漢購物中心（含獨(dú)立百貨）高達(dá)164個(gè)，總體量超1400萬方。

武漢青山印象城卻逆水行舟，破浪前行。贏商股份自2024年9月起每月發(fā)布《武漢人氣購物中心TOP排行榜》，在這場百家爭鳴的較量中，青山印象城不僅是青山區(qū)唯一上榜的項(xiàng)目，且如同一匹黑馬一路攀升至榜單TOP9。

如果深入了解這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展歷程，會不由心生佩服。2017年，作為商業(yè)旗艦開業(yè)的青山印象城，身處非市中心核心商圈，非傳統(tǒng)意義上“剛需型”購物中心，硬件在商圈內(nèi)也算不上出眾，一度在競爭白熱化的武漢商業(yè)市場沉寂。

然而，就是這樣一個(gè)毫無先天優(yōu)勢的項(xiàng)目，憑借獨(dú)特定位和強(qiáng)力運(yùn)營，硬生生完成了“逆天改命”：作為武漢首家「陪伴型親子商場」，不僅成為青山親子家庭的首選目的地，更吸引了大量遠(yuǎn)距離家庭客群前往。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，10公里以上的客群占比高達(dá)15%。

青山印象城在競爭激烈的武漢商業(yè)市場中，闖出了獨(dú)樹一幟的路徑，成為“逆風(fēng)翻盤”鮮活樣本。

Vol.1

以親子為核

從空間、品牌到精細(xì)化運(yùn)營破局

商業(yè)是隨著人的需求而流動的。因此，商業(yè)項(xiàng)目的定位從不是一成不變的模板，而是應(yīng)生活之需而生，順需求之勢而變。

青山印象城初期雄心勃勃打造面向全年齡、全客群的一站式商業(yè)綜合體。但因自身定位常規(guī)化、周邊同質(zhì)化競爭激烈、對區(qū)域消費(fèi)潛力預(yù)判過高等問題，疊加青山區(qū)舊城改造引發(fā)人口外流、地鐵5號線施工影響通行及疫情反復(fù)，陷入困境。正如贏商網(wǎng)此前探訪所見，盡管商業(yè)全部開放，卻因周邊施工，動線受阻，逛起來頗為費(fèi)勁，商場冷清。

直到商場出租率滑落至不足70%，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)果斷卸下包袱，積極開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦強(qiáng)化LIFE HUB（生活中心）屬性與深耕親子家庭客群。系統(tǒng)性投入大量精力構(gòu)建活力空間、煥新品牌矩陣、深化運(yùn)營能力，全面優(yōu)化商業(yè)生態(tài)。

01

打造全維度歡樂場域

商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，必然要將空間適度讓渡給居民與社會生活。這一理念，從地鐵5號線和平公園B口開始的動線上便得到了呈現(xiàn)：出站右轉(zhuǎn)沿德華樓順著商場外圍前行，一路可見秋千、蹺蹺板等免費(fèi)游樂設(shè)施；往前走，江豚奇幻樂園映入眼簾；再右轉(zhuǎn)續(xù)行，便抵達(dá)室外免費(fèi)游樂區(qū)。從踏入外部空間的那一刻起，青山印象城便精心營造出濃厚的“樂園”氛圍。

外廣場在青山印象城定位重塑中扮演重要角色。這些場景元素看似日常，被打磨得扎實(shí)而貼心，穩(wěn)穩(wěn)承載著孩子日常玩耍的需求，而這恰恰是大多數(shù)家庭最樸素的期待。在贏商網(wǎng)看來，外廣場憑借開闊的空間與豐富的兒童娛樂設(shè)施，營造了恰到好處的日常生活氛圍，潛移默化中建立起 “懂需求、懂生活”的好感，無聲傳遞出 “這里值得常來”的信號。

商場內(nèi)部空間的視覺設(shè)計(jì)與美陳布置多采用卡通風(fēng)格，觀光直梯的小火箭裝飾、青山圖書館內(nèi)的哈利波特主題書房、“快樂會發(fā)光”的導(dǎo)視牌，處處藏著讓人眼前一亮的微創(chuàng)新與小趣味。

• 觀光直梯

• 青山圖書館

• 哈利波特主題書房

B1可以看動畫片的大屏幕和隨處可見的休息座椅則是孩子和家長緩解疲憊的“能量加油站”。

業(yè)態(tài)布局也盡顯用心。近30家涵蓋兒童零售、餐飲、游樂、體驗(yàn)、教育、服務(wù)等多業(yè)態(tài)的親子品牌及關(guān)聯(lián)品類，合力構(gòu)建一站式親子成長空間。

不僅如此，項(xiàng)目還是一個(gè)「與寵物合拍的商場」，在B1層打造武漢首條室內(nèi)寵物街，引進(jìn)近十家寵物品牌，提供寵物洗護(hù)、醫(yī)療、售賣、寄養(yǎng)等全鏈條服務(wù)，不僅滿足了蓬勃發(fā)展的寵物消費(fèi)需求，更成為武漢市場的創(chuàng)新標(biāo)桿。

從孩子的歡樂天地到“毛孩子”的友好空間，贏商網(wǎng)認(rèn)為，項(xiàng)目將親子與寵物場景自然融合，盡顯現(xiàn)代商業(yè)對家庭的全維度關(guān)懷。

02

構(gòu)筑品牌高業(yè)績孵化場

上世紀(jì)50年代，“十里鋼城”強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)效益孕育了令全城矚目的消費(fèi)實(shí)力。然而，工業(yè)印記逐漸淡去，青山商業(yè)版圖也慢慢在武漢商業(yè)的坐標(biāo)系中褪色，成為品牌布局時(shí)常常“失焦”的盲區(qū)。

而青山印象城的崛起，在贏商網(wǎng)看來，為區(qū)域商業(yè)困局撕開了關(guān)鍵突破口：品牌的缺席，并非意愿不足，癥結(jié)在于缺乏一個(gè)能聚合品牌資源與空間價(jià)值構(gòu)建獨(dú)特生活方式的強(qiáng)引力場。

青山印象城錨定「陪伴型親子商場」特色定位，打造沉浸式親子空間、寵物街、青山食集主題街，持續(xù)提升空間氛圍，不僅穩(wěn)定了日常客流，更通過高頻次的溝通與實(shí)地邀約，向品牌方具象呈現(xiàn)項(xiàng)目的核心理念、綜合優(yōu)勢、運(yùn)營底氣與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

改變悄然發(fā)生，青山的商業(yè)活力由此被重新喚醒。數(shù)據(jù)，始終是行業(yè)最看重的標(biāo)尺：

沃爾瑪、UME影院、迪卡儂、優(yōu)衣庫、屈臣氏、真快活、好特賣、佑禾、德華樓、麗滿園、半天妖等超20家各業(yè)態(tài)頭部品牌，銷售業(yè)績及增長率居全國及武漢前列。部分品牌在重要節(jié)點(diǎn)和商場一起展現(xiàn)出了強(qiáng)勁爆發(fā)力。例如，優(yōu)衣庫開業(yè)銷售突破170萬，全國第一；佑禾開業(yè)一周流水200萬，刷新品牌歷史紀(jì)錄；屈臣氏女神節(jié)斬獲全國銷售業(yè)績榜首；迪卡儂五一期間逆勢取得華中增長冠軍；真快活開業(yè)銷售額達(dá)40萬元。

實(shí)實(shí)在在的業(yè)績成最強(qiáng)市場背書，贏商網(wǎng)注意到，越來越多的品牌從“不考慮”轉(zhuǎn)向“主動問詢”。2023年以來，項(xiàng)目已引進(jìn)超百家青山首店或旗艦店，持續(xù)為區(qū)域商業(yè)注入新活力。

當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境下，贏商網(wǎng)本月實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，商場幾乎滿鋪，創(chuàng)歷史新高，這無疑是商業(yè)向好的最佳注腳。招商或許只是一種結(jié)果，精細(xì)化的運(yùn)營才是結(jié)果背后強(qiáng)有力的支撐。

03

深耕精細(xì)化長效運(yùn)營

贏商大數(shù)據(jù)勾勒出清晰的客群特征：青山印象城家庭客群占比高達(dá)73.75%，其中30-44歲的年輕家庭占比遠(yuǎn)高于全市購物中心平均水平，為第一大主力客群。基于客群特征分析，商場重點(diǎn)升級了對年輕家庭客群的運(yùn)營策略。

下面重點(diǎn)分享本文最想傳遞的強(qiáng)運(yùn)營能力。青山印象城能在逆勢中實(shí)現(xiàn)進(jìn)階，很大程度上離不開項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的深耕細(xì)作。

如果說品牌招商是甲乙雙方基于各自訴求的博弈藝術(shù)，那么運(yùn)營對于商業(yè)項(xiàng)目而言，則更具主觀能動性與決定性意義。青山印象城團(tuán)隊(duì)甘于做時(shí)間的朋友，更難得的是“很有想法”，堅(jiān)持在細(xì)節(jié)打磨，行走在“難而正確”的道路上。

打破商業(yè)邊界，融入城市功能與公益屬性

項(xiàng)目主動打破商業(yè)空間邊界，導(dǎo)入新內(nèi)容融入城市功能。如引入青山圖書館（全國首個(gè)建設(shè)在商場內(nèi)的國家一級圖書館）等多個(gè)城市功能空間，新增行李免費(fèi)寄存處、寵物寄存處、青青小屋等，將便捷日常生活服務(wù)做到極致。

同時(shí)，創(chuàng)新“商業(yè)+公益”模式，攜手品牌和機(jī)構(gòu)打造各種有社會意義的公益活動。例如，聯(lián)合WWF在3F共同打造了與自然共生公益科普走廊；聯(lián)合青山區(qū)圖書館/武漢白鱀豚保護(hù)基金會共同發(fā)起了循環(huán)書店公益活動；聯(lián)合萬科&印力公益基金會在4F打造了黑水虻“虻虻印象”科普走廊。

深化商戶共生，建立雙向賦能的伙伴關(guān)系

租戶大會作為青山印象城與品牌商家深度對話的橋梁，每次都能在市場上形成廣泛的好評與傳播。會上不僅發(fā)布階段性運(yùn)營成果、披露未來規(guī)劃與資源支持，讓租戶清晰預(yù)見成長空間，更是在年度大會上創(chuàng)新采用“跨年演講”形式，分享行業(yè)洞察與實(shí)戰(zhàn)心得，構(gòu)建“運(yùn)營方-租戶”雙向高效反饋機(jī)制。

尤為動人的是，大會始終帶著對商戶的溫度，把租戶員工當(dāng)成自己的員工對待：會精心為優(yōu)秀店長、員工準(zhǔn)備物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、榮譽(yù)獎(jiǎng)杯與驚喜環(huán)節(jié)，讓 “用心” 落到看得見的實(shí)處。贏商網(wǎng)有幸參與2024年的租戶大會，現(xiàn)場諸多瞬間令人印象深刻。有優(yōu)秀店長以“做游戲”的輕松名義被邀上臺，轉(zhuǎn)身看到生日蛋糕時(shí)眼中泛起的感動；也有獲獎(jiǎng)員工登臺領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)，看到最愛的家人作為驚喜環(huán)節(jié)突然出現(xiàn)的破防與榮耀，每次都是熱淚盈眶、掌聲翻涌。

這些細(xì)節(jié)讓贏商網(wǎng)深切感受到，青山印象城看得見每個(gè)平凡崗位的付出，以及付出會被認(rèn)可、被尊重。也許正是這種將商戶視作共同體的信念，讓大家真正生出“主人翁”意識 。

數(shù)字化賦能服務(wù)，打造精準(zhǔn)化商戶扶持體系

并未止步于補(bǔ)貼、廣告位等傳統(tǒng)的租戶扶持模式。項(xiàng)目借助數(shù)字化運(yùn)營工具，將客群畫像、消費(fèi)偏好匹配到店鋪，甚至梳理出租戶間的客流關(guān)聯(lián)，確保每一次幫扶都精準(zhǔn)施策并持續(xù)跟進(jìn)效果。在管理動作對齊上，項(xiàng)目將租戶開業(yè)、幫扶、預(yù)警、提升、撤場、銜接等全周期各環(huán)節(jié)三十余項(xiàng)工作流程做出詳細(xì)鋪排，不斷提升和商戶的共創(chuàng)效率。

聚焦家庭需求，營造藏在細(xì)節(jié)里的親子關(guān)懷

在家庭親子客群的運(yùn)營上，青山印象城展現(xiàn)出深厚的營銷功力。今年六一，項(xiàng)目再度憑借高 “含娃量” 收獲了高 “含金量”：原創(chuàng)IP“裹鯨”攜三大動畫明星IP呈現(xiàn)一場嘉年華，配合“20000份零食墻、發(fā)光玩具、10000份裹鯨氣球、免費(fèi)領(lǐng)雪糕”等活動引爆人氣，單日客流突破14萬。

在贏商網(wǎng)看來，青山印象城深諳童心。對孩子而言，這種“直給”更容易被記住，零食、玩具、氣球便能贏得他們“執(zhí)著”喜愛，這種源于天性的“用戶粘性”，遠(yuǎn)比成人的品牌忠誠更純粹有力。

智慧遠(yuǎn)不止于此，更多用心滲透在無數(shù)細(xì)節(jié)里。

童心之旅，從一本手冊開始，青山印象城特別準(zhǔn)備了《親子成長手冊》，根據(jù)不同年齡段兒童的需求精準(zhǔn)推薦，涵蓋親子服務(wù)、游玩地圖、成長攻略等兒童專屬內(nèi)容，融合了娛樂、體驗(yàn)、教育與公益等元素，為親子家庭提供了一份完備的攻略。

項(xiàng)目還推出免費(fèi)測量身高、免費(fèi)雨傘領(lǐng)取、服務(wù)目錄指引、有獎(jiǎng)意見投遞等多項(xiàng)貼心舉措，其中不少是武漢首創(chuàng)。例如2023年打造武漢首個(gè)可視化客訴服務(wù)門廳，同步升級推出“客戶服務(wù)節(jié)2.0”，每年暑期固定舉辦“客戶服務(wù)節(jié)”，今年8月推出“客戶服務(wù)月3.0“，甚至對提出投訴的客戶給予獎(jiǎng)勵(lì)。

公區(qū)導(dǎo)示標(biāo)語告別刻板的說教，風(fēng)趣幽默中傳遞親切與溫度。綠植上溫馨的“人生就像一顆巧克力，你永遠(yuǎn)不知道下一顆是什么味道”“請一邊努力，一邊快樂”“總有人翹首而盼，為你而來”，讓人會心一笑。沃爾瑪手扶梯旁的“為什么要來青山印象城？”“為什么說青山印象城是遛娃圣地？”“青山印象城有什么特色？”“如何帶孩子在青山印象城待一天？”“如何在青山印象城吃喝玩樂購一天？”，讓顧客在輕松愉悅的氛圍中了解商場。

再例如，像“免費(fèi)存包”“會員停車享3小時(shí)免費(fèi)”福利，都是武漢商業(yè)中較為少見的舉措，非常有吸引力。

而“聽勸”更是項(xiàng)目的鮮明態(tài)度?？蛻籼岢鰣鰞?nèi)缺少童車，便為會員安排免費(fèi)童車；贏商網(wǎng)觀察到，就連小紅書上有用戶提及的一些需求，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也能監(jiān)測到，并快速響應(yīng)“著手處理”。

Vol.2

以親子為基

向文旅商業(yè)進(jìn)階的長遠(yuǎn)布局

歷經(jīng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型、品牌迭代與空間煥新，青山印象城在經(jīng)受住市場考驗(yàn)、扭轉(zhuǎn)外界固有印象并贏得消費(fèi)者認(rèn)可后，并未急于通過講故事吸引眼球，而是沉下心來持續(xù)整合資源、深耕自身，以親子為戰(zhàn)略支點(diǎn)，在不斷延伸中構(gòu)建更廣闊的天地。

近年來，青山區(qū)積極依托工業(yè)遺產(chǎn)與濱江生態(tài)資源，推動文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，致力于打造區(qū)域文旅IP目的地。

項(xiàng)目開始以城市為背景，前瞻性地拓展商業(yè)場景——趕在少子化趨勢引發(fā)客流增長瓶頸前，搶先將文旅布局為第二增長曲線。

贏商網(wǎng)認(rèn)為，此次布局絕非徹底轉(zhuǎn)向的冒險(xiǎn)之舉，而是基于既有優(yōu)勢的順勢升級，更像是一場水到渠成的進(jìn)階。作為集商場、寫字樓、酒店、圖書館于一體的多業(yè)態(tài)綜合體，項(xiàng)目不僅坐擁距離武漢站最近的交通優(yōu)勢，周邊環(huán)繞青山江灘、和平公園、武鋼博物館等豐富的旅游資源，再加上前期“LIFE HUB生活活力中心”與“陪伴型親子商場”積累的文旅內(nèi)容沉淀，如“遇見 蘇東坡”大型互動畫劇展，過年期間榮登貓眼平臺“演出榜休閑展覽熱銷榜”TOP1、武漢文旅必打卡TOP5；受“武漢聞名全國的蒜鳥事件營銷”啟發(fā)，首次以項(xiàng)目IP地標(biāo)-江豚雕塑X武漢方言熱點(diǎn)X趣味插畫二創(chuàng)，原創(chuàng)手繪“裹滿金條的鯨魚—裹鯨，打造原創(chuàng)IP形象裹鯨，已孵化裹鯨氣球/人偶等產(chǎn)品，后續(xù)還會打造更多裹鯨相關(guān)周邊；場內(nèi)已有十家老字號品牌，其進(jìn)軍文旅賽道已具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

文旅腳步還在深化。贏商網(wǎng)看到，“文旅”標(biāo)簽已深度融入項(xiàng)目的導(dǎo)視圖等推廣體系，青山印象城的文化墻上，清晰展示著2026年文旅融合發(fā)展目標(biāo)，每個(gè)季度的任務(wù)被拆解得具體而明確。

剛剛落幕的第九屆Super-V花花節(jié)上，印力集團(tuán)攜手泰國The MALL集團(tuán)，青山印象城通過美陳、場景與市集等多元內(nèi)容，將濃郁的泰式風(fēng)情鋪滿全場?；顒悠陂g，商場單日客流突破10萬，場內(nèi)多家品牌業(yè)績更是躋身武漢頭部行列。

可預(yù)見的未來，青山印象城計(jì)劃煥新更多文旅設(shè)施與品牌，引入更多老字號餐飲，打造成來武漢必吃的「美食打卡地」；聯(lián)合優(yōu)質(zhì)景區(qū)資源，共創(chuàng)文化場域及高能活動，如極地海洋世界、武鋼文化旅游區(qū)等景區(qū)，持續(xù)導(dǎo)入能想到和不易想象的「新內(nèi)容」，深度參與青山文化旅游建設(shè)，把親子商場再度提檔為城市級別文旅綜合地標(biāo)。

贏商網(wǎng)認(rèn)為，青山印象城正在突破傳統(tǒng)商業(yè)體的框架，其基于親子核心優(yōu)勢向文旅領(lǐng)域的戰(zhàn)略延伸，不僅為項(xiàng)目自身打開了極具想象力的增長空間，更展現(xiàn)出引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級、激活城市文旅活力的巨大潛力。依托其扎實(shí)的運(yùn)營根基、獨(dú)特的區(qū)位資源和對家庭需求的深刻理解，有理由期待，青山印象城將成為青山乃至武漢集文化、商業(yè)、休閑等于一體的綜合性文旅目的地，其探索之路，值得行業(yè)持續(xù)關(guān)注。

贏商觀察

青山印象城的破局之路，或許能為身處復(fù)雜環(huán)境的實(shí)體商業(yè)點(diǎn)亮一盞燈：真正的商業(yè)力量，從不是天生的光環(huán)，而是在認(rèn)清現(xiàn)實(shí)后依然向前的執(zhí)著，是把“難而正確”的事，做透、做久、做出溫度的堅(jiān)守。

商業(yè)是屬于長期主義者的游戲，青山印象城正將親子賽道的深厚積累，轉(zhuǎn)化為撬動更廣闊天地的杠桿。關(guān)于招商的精益求精、關(guān)于運(yùn)營的永無止境、關(guān)于文旅商業(yè)融合的探索創(chuàng)新——前路雖長，步履未停。而支撐這一切穩(wěn)步向前的，正是其背后“與時(shí)間做朋友”、深耕細(xì)作、富有想法并充滿溫度的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。在未來的征程中，青山印象城團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)以創(chuàng)新為筆，以服務(wù)為墨，書寫屬于這個(gè)時(shí)代的商業(yè)故事。

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