上海外環(huán)外的房子現(xiàn)在有多難賣(mài)？

直接說(shuō)一個(gè)比較夸張的案例：

已經(jīng)有外環(huán)旁的新房已經(jīng)是現(xiàn)房了還沒(méi)賣(mài)完，直接搞起了“85折”銷售。

至于0認(rèn)購(gòu)的、送金條的、反現(xiàn)的更是比比皆是。

但是這都擋不住一個(gè)神奇板塊的熱度：

這個(gè)板塊就是浦東外環(huán)外的第一神板塊：唐鎮(zhèn)。

唐鎮(zhèn)的神奇之處就在于：

即便是今年郊區(qū)市場(chǎng)如此差，唐鎮(zhèn)的新房還是逆勢(shì)上漲，而且依然熱銷，在外環(huán)外走出來(lái)獨(dú)立行情。

今年入市的保利天弈價(jià)格直接把唐鎮(zhèn)7萬(wàn)的新房?jī)r(jià)格拉升到8萬(wàn)，但是依然此次開(kāi)盤(pán)售罄；

而近期最新過(guò)會(huì)的樓王過(guò)會(huì)均價(jià)84567元/㎡，直接再上一個(gè)臺(tái)階。

最離譜的還是旁邊剛剛成交不久的、招商&港中旅溢價(jià)率40%、樓板價(jià)5.2萬(wàn)/㎡的新地王，未來(lái)售價(jià)預(yù)計(jì)要繼續(xù)漲價(jià)，突破9萬(wàn)大關(guān)。

從價(jià)格上看，唐鎮(zhèn)的新房?jī)r(jià)格如果真的突破9萬(wàn)，相比于去年的安高和華發(fā)7萬(wàn)的價(jià)格，漲幅接近30%，已經(jīng)接近于市中心核心區(qū)黃浦和徐匯的價(jià)格漲幅（18/14）。

這不是唐鎮(zhèn)的第一次暴漲，之前2020-2023年行情里，唐鎮(zhèn)就是上海外環(huán)外第一個(gè)價(jià)格站上十萬(wàn)的板塊。

非常反差的就在于：

七八年前大名城紫金九號(hào)新房只需要6萬(wàn)出頭的價(jià)格、給中介分銷20萬(wàn)一套的傭金，房子都是非常難賣(mài)的。

唐鎮(zhèn)，到底是如何崛起的？到底為啥能夠成為外環(huán)外最火的板塊？難道只是因?yàn)閺埥瓎幔?/p>

唐鎮(zhèn)的黑粉非常多，尤其是今年唐鎮(zhèn)三兄弟的價(jià)格出現(xiàn)了回落，仁恒東郊甚至出現(xiàn)了6萬(wàn)+的成交價(jià)，網(wǎng)上更是掀起了一波唱衰熱潮。

客觀來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)上一部分朋友看不上唐鎮(zhèn)的原，因我都非常理解：

這地方至今給人的第一觀感，依然非常的外環(huán)外——也就是非?；臎?。

金城規(guī)劃是唐鎮(zhèn)的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來(lái)走個(gè)路口，整個(gè)板塊核心區(qū)這一整片都是空地。

唐鎮(zhèn)核心區(qū)衛(wèi)星圖↑

金城控規(guī)圖

金城規(guī)劃是唐鎮(zhèn)的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來(lái)走個(gè)路口，整個(gè)板塊核心區(qū)這一整片都是空地。

而在2020年之后暴漲到10w+價(jià)格的唐鎮(zhèn)三兄弟——

乍一看，這里面也只是外環(huán)外一個(gè)很孤零零的片區(qū)。

雖然2號(hào)線貫穿唐鎮(zhèn)板塊，但是三兄弟離地鐵很遠(yuǎn)，步行距離接近2公里。

整個(gè)片區(qū)緊鄰龍東高架，跨過(guò)高架就變成了王港片區(qū)，即便在唐鎮(zhèn)也屬于邊角料。

金城規(guī)劃僅幾年才提出來(lái)，之前很多年都是帶著村宅沒(méi)有拆干凈的皇帝，整個(gè)片區(qū)附近連個(gè)像樣的商業(yè)配套都沒(méi)有。

如今印象匯要開(kāi)業(yè)了，才算是彌補(bǔ)了周邊無(wú)地緣商業(yè)配套的缺憾——但是整體依然是沒(méi)什么煙火氣的。

雖然有福外+建平的學(xué)區(qū)概念，但是建平培德新學(xué)校之前尚未出成績(jī)，經(jīng)常被網(wǎng)友吐槽是偽學(xué)區(qū)。

因此，前幾年對(duì)比外環(huán)外兩大房?jī)r(jià)王者板塊：大虹橋vs唐鎮(zhèn)的時(shí)候，很多朋友會(huì)吐槽說(shuō)：

大虹橋的房?jī)r(jià)虛高，但是人家至少也是有地鐵、有商場(chǎng)、關(guān)鍵是有大規(guī)劃——

你唐鎮(zhèn)有什么？房?jī)r(jià)泡沫豈不是太高了？

因此在過(guò)去幾年的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，唐鎮(zhèn)都被稱作：

浦東房?jī)r(jià)泡沫最大的地方。

尤其是去年，在大虹橋已經(jīng)暴跌、甚至破發(fā)的情況下，唐鎮(zhèn)三兄弟卻還相對(duì)堅(jiān)挺長(zhǎng)期維持在8萬(wàn)左右的價(jià)格；

到了今年年初，唐鎮(zhèn)小戶型開(kāi)始下跌但是大戶型依然8w+的水平。

價(jià)格越堅(jiān)挺，網(wǎng)上對(duì)于唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)虛高的討伐聲音就越來(lái)越大。

唐鎮(zhèn)，為什么能從一個(gè)新房賣(mài)不動(dòng)的地方變成浦東最火的地方？

為什么價(jià)格能賣(mài)那么貴？

如果唐鎮(zhèn)有虛高，那么唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)到底水分多少，合理房?jī)r(jià)到底是多少？

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢

先來(lái)聊聊，為什么唐鎮(zhèn)之前在2020年那波行情里，發(fā)生了暴漲。

分析清楚那輪暴漲的原因，大家就能理解，唐鎮(zhèn)為什么能在這幾年長(zhǎng)盛不衰。

我們經(jīng)常說(shuō)：

大家對(duì)于唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)貴的不理解，主要源自于對(duì)浦東樓市基本情況的不了解。

浦東樓市和浦西樓市有一個(gè)巨大區(qū)別就是城市發(fā)展模型不同：

浦西是單核心模型，浦東是多核心模型。

浦西的購(gòu)買(mǎi)力大部分來(lái)自于市中心向外擴(kuò)散，因此大部分購(gòu)買(mǎi)力鏈條都是從市中心向郊區(qū)外溢；

而浦東從90年代四架馬車(chē)時(shí)代，就已經(jīng)是多個(gè)核心共同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力有非常強(qiáng)的地緣性。

最直觀的例子就是最開(kāi)始為了金橋配建的國(guó)際社區(qū)碧云和聯(lián)洋。

在浦東早期內(nèi)環(huán)附近的城市化水平還沒(méi)有達(dá)到完全連成一片的時(shí)代，碧云由于定位更高、離金橋更近，房?jī)r(jià)一直比聯(lián)洋貴。

等浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)開(kāi)發(fā)連片、陸家嘴金融行業(yè)爆發(fā)買(mǎi)火聯(lián)洋之后，聯(lián)洋房?jī)r(jià)就一直壓碧云一頭了。

這個(gè)邏輯多多少少就是工廠時(shí)代工人新村的邏輯，我在哪里上班，就以那里為中心在邊上買(mǎi)房，離工廠越近房?jī)r(jià)越貴。

這套邏輯能成立，其實(shí)就是因?yàn)槠謻|城市化水平一般、中環(huán)都沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)好，才出現(xiàn)了類似于郊區(qū)產(chǎn)業(yè)新城的獨(dú)立行情。

而這個(gè)大前提成立，才有了張江的崛起，唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)才能跟著崛起的大背景。

其實(shí)很多朋友都以為張江很早就崛起了，實(shí)則不然。

直到2018年，張江在大部分人的眼里還是鄉(xiāng)下地方，這背后實(shí)際原因還是，當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)浪潮還沒(méi)滾到如今的“大科創(chuàng)時(shí)代”，仍是上個(gè)時(shí)代的諸神黃昏。

當(dāng)年的王者產(chǎn)業(yè)依然是金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)，張江算是沾上一些互聯(lián)網(wǎng)的紅利但也不是絕對(duì)意義上的一梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)中心，當(dāng)時(shí)浦東最鼎盛的依然是陸家嘴和金橋。

直到2018年之后，曾經(jīng)的王者行業(yè)們陸續(xù)調(diào)整，以科創(chuàng)為主的產(chǎn)業(yè)時(shí)代到來(lái)，張江主打的芯片、生物醫(yī)藥、人工智能等行業(yè)才成為了時(shí)代弄潮兒。

誰(shuí)是時(shí)代主流，誰(shuí)就能拿到市場(chǎng)上的“熱錢(qián)”，高薪聘請(qǐng)人才大力發(fā)展，這時(shí)候才能誕生出強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

很簡(jiǎn)單的道理，十幾年前大學(xué)里讀材料的、讀生命科學(xué)的都是冷板凳專業(yè)，現(xiàn)在土木工程、建筑設(shè)計(jì)變成了冷板凳，這也是產(chǎn)業(yè)時(shí)代變化帶來(lái)的必然結(jié)果。

隨著張江崛起成為新的一代浦東產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)，才有了后面以張江為核心、浦東南部包括三林、御橋、孫橋等區(qū)域的整體崛起。

唐鎮(zhèn)就是在這個(gè)大背景下，才收獲了跨越階層的機(jī)會(huì)——

從結(jié)果上看，是從一個(gè)6萬(wàn)檔次的外環(huán)外板塊，直接跨升到10w+級(jí)別二手房的中環(huán)板塊價(jià)格水平的層次。

這本質(zhì)上是因?yàn)榘鍓K的能級(jí)跟著張江升了一個(gè)維度。

畢竟到張江核心區(qū)，唐鎮(zhèn)的距離的確是外溢的第一梯隊(duì)，就跟當(dāng)年的碧云差不多。

巧的是，唐鎮(zhèn)也是國(guó)際社區(qū)的出身，雖然沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)成功，但是還是打下了比較好的城市界面基礎(chǔ)。

當(dāng)然，張江是唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)崛起的核心原因，并不是唯一原因。

之前我就說(shuō)了，大家不理解唐鎮(zhèn)，是因?yàn)椴焕斫馄謻|。

除了浦東城市發(fā)展模型的特色，浦東的樓市結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)力喜好都有其特殊性，才造就了唐鎮(zhèn)在那個(gè)周期內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的稀缺性。

浦東有一個(gè)持續(xù)很多年特點(diǎn)，就是新房供應(yīng)量常年不足。

浦東常駐人口580萬(wàn)左右，約占上海的23.5%，但是其新房供應(yīng)量是常年小于其人口比例的。

新房不夠，但是浦東的購(gòu)買(mǎi)力特點(diǎn)又很鮮明：

不喜歡老房子，不喜歡品質(zhì)差的房子，不喜歡沒(méi)有電梯的房子。

新上海人為主的浦東，首先就沒(méi)有地段情節(jié)；

尤其是浦東大路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開(kāi)車(chē)不堵車(chē)，大部分人不會(huì)為了到陸家嘴的距離而放棄居住品質(zhì)，地鐵的重要性對(duì)于開(kāi)車(chē)出行的中產(chǎn)家庭也不是完全必需品。

尤其近十幾年來(lái)上海發(fā)展的朋友，在外地都住習(xí)慣品質(zhì)好的電梯房了——

讓人家重新去買(mǎi)老破小樓梯房無(wú)異于去新能源車(chē)展買(mǎi)二八大杠。

因此除非買(mǎi)學(xué)區(qū)房，浦東居民并不喜歡買(mǎi)那些老破小，預(yù)算有限也愿意去買(mǎi)電梯動(dòng)遷。

結(jié)合浦東的幾大特點(diǎn)，才有了浦東買(mǎi)房的三道金牌令箭：

學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)+品質(zhì)。

而唐鎮(zhèn)三兄弟，顯然就是這三大優(yōu)勢(shì)的集大成者。

在當(dāng)時(shí)的浦東樓市里，8-10w出頭這個(gè)圈子里，想要找到均好性比唐鎮(zhèn)三兄弟更好的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，的確是不多。

當(dāng)時(shí)的浦東樓市，一句話來(lái)說(shuō)，就是樓市鄙視鏈?zhǔn)菙嗟舻摹?/p>

1000萬(wàn)買(mǎi)小三房，1500萬(wàn)買(mǎi)大三房，能選到三個(gè)條件都符合的基本沒(méi)有。

聯(lián)洋總價(jià)當(dāng)時(shí)非常高，三房打底1500萬(wàn)，單價(jià)一度14-16萬(wàn)，房齡又比較老，到張江的距離和唐鎮(zhèn)有差不多，還沒(méi)有唐鎮(zhèn)開(kāi)車(chē)方便。

浦東內(nèi)環(huán)的情況大多跟聯(lián)洋類似，對(duì)于張江居民來(lái)說(shuō)，并不如唐鎮(zhèn)方便。

御橋的學(xué)校建平地杰當(dāng)時(shí)還不是現(xiàn)在這么牛的成績(jī)，御橋的萬(wàn)科系列品質(zhì)也比不過(guò)唐鎮(zhèn)三兄弟，價(jià)格當(dāng)時(shí)也一度達(dá)到12w+。

北蔡大華的幾個(gè)次新小區(qū)品質(zhì)雖好，但是沒(méi)有學(xué)區(qū)，價(jià)格也貴；

三林的界面、房屋品質(zhì)等等都沒(méi)法和唐鎮(zhèn)相比，沒(méi)有學(xué)校價(jià)格一度也是10-12萬(wàn)；

孫橋也僅僅是因?yàn)榫嚯x近、品質(zhì)好，學(xué)區(qū)只是單學(xué)區(qū)，當(dāng)時(shí)價(jià)格也是10w左右。

當(dāng)時(shí)因?yàn)樾聴钏?、北蔡楔形綠地、張家浜浦開(kāi)云璟、前灘南等多個(gè)中環(huán)板塊還沒(méi)有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)；

浦東1000-1500萬(wàn)這個(gè)檔次沒(méi)有人搶占購(gòu)買(mǎi)力，唐鎮(zhèn)才能直接遞進(jìn)補(bǔ)上，直接達(dá)到了10w的水平。

結(jié)語(yǔ)

而隨著浦東新開(kāi)發(fā)了這些區(qū)域，唐鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力被逐漸分流，這兩年價(jià)格自然也是跟著下降——

不過(guò)也就是僅次于張家浜8.5-9.5的價(jià)格水平，滑落到了7.5-8.5的水準(zhǔn)。

而且也是對(duì)應(yīng)剛需面積的小戶型跌的比較多，大戶型依然大部分維持在8萬(wàn)左右的價(jià)格。

其實(shí)邏輯還是一樣的，因?yàn)闆](méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

對(duì)于沒(méi)買(mǎi)到新房、急著入住、需要使用學(xué)區(qū)的家庭來(lái)說(shuō)，唐鎮(zhèn)三兄弟的大三房仍然是市場(chǎng)上能買(mǎi)到的一梯隊(duì)二手房社區(qū)。

而在浦東的購(gòu)買(mǎi)力鏈條中，目前唐鎮(zhèn)的房子基本站穩(wěn)的也就是8萬(wàn)上下這個(gè)價(jià)格檔次，目前二手房的層次可以說(shuō)基本就是實(shí)價(jià)了。

當(dāng)下，如果唐鎮(zhèn)的新房賣(mài)到9萬(wàn)的檔次，肯定時(shí)超過(guò)了板塊的量級(jí)了：

要么是產(chǎn)品大幅度贈(zèng)送搞四代住宅，要么就是上游板塊新房繼續(xù)大幅度漲價(jià)——

不然肯定是有泡沫的。

至于解禁新房對(duì)于唐鎮(zhèn)的價(jià)格影響分析，我們后面會(huì)推出專題文章，感興趣的朋友可以保持關(guān)注。