上海外環(huán)外的房子現在有多難賣？

直接說一個比較夸張的案例：

已經有外環(huán)旁的新房已經是現房了還沒賣完，直接搞起了“85折”銷售。

至于0認購的、送金條的、反現的更是比比皆是。

但是這都擋不住一個神奇板塊的熱度：

這個板塊就是浦東外環(huán)外的第一神板塊：唐鎮(zhèn)。

唐鎮(zhèn)的神奇之處就在于：

即便是今年郊區(qū)市場如此差，唐鎮(zhèn)的新房還是逆勢上漲，而且依然熱銷，在外環(huán)外走出來獨立行情。

今年入市的保利天弈價格直接把唐鎮(zhèn)7萬的新房價格拉升到8萬，但是依然此次開盤售罄；

而近期最新過會的樓王過會均價84567元/㎡，直接再上一個臺階。

最離譜的還是旁邊剛剛成交不久的、招商&港中旅溢價率40%、樓板價5.2萬/㎡的新地王，未來售價預計要繼續(xù)漲價，突破9萬大關。

從價格上看，唐鎮(zhèn)的新房價格如果真的突破9萬，相比于去年的安高和華發(fā)7萬的價格，漲幅接近30%，已經接近于市中心核心區(qū)黃浦和徐匯的價格漲幅（18/14）。

這不是唐鎮(zhèn)的第一次暴漲，之前2020-2023年行情里，唐鎮(zhèn)就是上海外環(huán)外第一個價格站上十萬的板塊。

非常反差的就在于：

七八年前大名城紫金九號新房只需要6萬出頭的價格、給中介分銷20萬一套的傭金，房子都是非常難賣的。

唐鎮(zhèn)，到底是如何崛起的？到底為啥能夠成為外環(huán)外最火的板塊？難道只是因為張江嗎？

唐鎮(zhèn)的黑粉非常多，尤其是今年唐鎮(zhèn)三兄弟的價格出現了回落，仁恒東郊甚至出現了6萬+的成交價，網上更是掀起了一波唱衰熱潮。

客觀來說，網絡上一部分朋友看不上唐鎮(zhèn)的原，因我都非常理解：

這地方至今給人的第一觀感，依然非常的外環(huán)外——也就是非?；臎觥?/strong>

金城規(guī)劃是唐鎮(zhèn)的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來走個路口，整個板塊核心區(qū)這一整片都是空地。

唐鎮(zhèn)核心區(qū)衛(wèi)星圖↑

金城控規(guī)圖

金城規(guī)劃是唐鎮(zhèn)的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來走個路口，整個板塊核心區(qū)這一整片都是空地。

而在2020年之后暴漲到10w+價格的唐鎮(zhèn)三兄弟——

乍一看，這里面也只是外環(huán)外一個很孤零零的片區(qū)。

雖然2號線貫穿唐鎮(zhèn)板塊，但是三兄弟離地鐵很遠，步行距離接近2公里。

整個片區(qū)緊鄰龍東高架，跨過高架就變成了王港片區(qū)，即便在唐鎮(zhèn)也屬于邊角料。

金城規(guī)劃僅幾年才提出來，之前很多年都是帶著村宅沒有拆干凈的皇帝，整個片區(qū)附近連個像樣的商業(yè)配套都沒有。

如今印象匯要開業(yè)了，才算是彌補了周邊無地緣商業(yè)配套的缺憾——但是整體依然是沒什么煙火氣的。

雖然有福外+建平的學區(qū)概念，但是建平培德新學校之前尚未出成績，經常被網友吐槽是偽學區(qū)。

因此，前幾年對比外環(huán)外兩大房價王者板塊：大虹橋vs唐鎮(zhèn)的時候，很多朋友會吐槽說：

大虹橋的房價虛高，但是人家至少也是有地鐵、有商場、關鍵是有大規(guī)劃——

你唐鎮(zhèn)有什么？房價泡沫豈不是太高了？

因此在過去幾年的很長一段時間里，唐鎮(zhèn)都被稱作：

浦東房價泡沫最大的地方。

尤其是去年，在大虹橋已經暴跌、甚至破發(fā)的情況下，唐鎮(zhèn)三兄弟卻還相對堅挺長期維持在8萬左右的價格；

到了今年年初，唐鎮(zhèn)小戶型開始下跌但是大戶型依然8w+的水平。

價格越堅挺，網上對于唐鎮(zhèn)房價虛高的討伐聲音就越來越大。

唐鎮(zhèn)，為什么能從一個新房賣不動的地方變成浦東最火的地方？

為什么價格能賣那么貴？

如果唐鎮(zhèn)有虛高，那么唐鎮(zhèn)的房價到底水分多少，合理房價到底是多少？

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

先來聊聊，為什么唐鎮(zhèn)之前在2020年那波行情里，發(fā)生了暴漲。

分析清楚那輪暴漲的原因，大家就能理解，唐鎮(zhèn)為什么能在這幾年長盛不衰。

我們經常說：

大家對于唐鎮(zhèn)房價貴的不理解，主要源自于對浦東樓市基本情況的不了解。

浦東樓市和浦西樓市有一個巨大區(qū)別就是城市發(fā)展模型不同：

浦西是單核心模型，浦東是多核心模型。

浦西的購買力大部分來自于市中心向外擴散，因此大部分購買力鏈條都是從市中心向郊區(qū)外溢；

而浦東從90年代四架馬車時代，就已經是多個核心共同發(fā)展，產業(yè)購買力有非常強的地緣性。

最直觀的例子就是最開始為了金橋配建的國際社區(qū)碧云和聯洋。

在浦東早期內環(huán)附近的城市化水平還沒有達到完全連成一片的時代，碧云由于定位更高、離金橋更近，房價一直比聯洋貴。

等浦東內環(huán)內開發(fā)連片、陸家嘴金融行業(yè)爆發(fā)買火聯洋之后，聯洋房價就一直壓碧云一頭了。

這個邏輯多多少少就是工廠時代工人新村的邏輯，我在哪里上班，就以那里為中心在邊上買房，離工廠越近房價越貴。

這套邏輯能成立，其實就是因為浦東城市化水平一般、中環(huán)都沒有完全開發(fā)好，才出現了類似于郊區(qū)產業(yè)新城的獨立行情。

而這個大前提成立，才有了張江的崛起，唐鎮(zhèn)房價才能跟著崛起的大背景。

其實很多朋友都以為張江很早就崛起了，實則不然。

直到2018年，張江在大部分人的眼里還是鄉(xiāng)下地方，這背后實際原因還是，當時產業(yè)浪潮還沒滾到如今的“大科創(chuàng)時代”，仍是上個時代的諸神黃昏。

當年的王者產業(yè)依然是金融、地產、互聯網，張江算是沾上一些互聯網的紅利但也不是絕對意義上的一梯隊產業(yè)中心，當時浦東最鼎盛的依然是陸家嘴和金橋。

直到2018年之后，曾經的王者行業(yè)們陸續(xù)調整，以科創(chuàng)為主的產業(yè)時代到來，張江主打的芯片、生物醫(yī)藥、人工智能等行業(yè)才成為了時代弄潮兒。

誰是時代主流，誰就能拿到市場上的“熱錢”，高薪聘請人才大力發(fā)展，這時候才能誕生出強大的購買力。

很簡單的道理，十幾年前大學里讀材料的、讀生命科學的都是冷板凳專業(yè)，現在土木工程、建筑設計變成了冷板凳，這也是產業(yè)時代變化帶來的必然結果。

隨著張江崛起成為新的一代浦東產業(yè)發(fā)動機，才有了后面以張江為核心、浦東南部包括三林、御橋、孫橋等區(qū)域的整體崛起。

唐鎮(zhèn)就是在這個大背景下，才收獲了跨越階層的機會——

從結果上看，是從一個6萬檔次的外環(huán)外板塊，直接跨升到10w+級別二手房的中環(huán)板塊價格水平的層次。

這本質上是因為板塊的能級跟著張江升了一個維度。

畢竟到張江核心區(qū)，唐鎮(zhèn)的距離的確是外溢的第一梯隊，就跟當年的碧云差不多。

巧的是，唐鎮(zhèn)也是國際社區(qū)的出身，雖然沒有完全開發(fā)成功，但是還是打下了比較好的城市界面基礎。

當然，張江是唐鎮(zhèn)房價崛起的核心原因，并不是唯一原因。

之前我就說了，大家不理解唐鎮(zhèn)，是因為不理解浦東。

除了浦東城市發(fā)展模型的特色，浦東的樓市結構、購買力喜好都有其特殊性，才造就了唐鎮(zhèn)在那個周期內獨一無二的稀缺性。

浦東有一個持續(xù)很多年特點，就是新房供應量常年不足。

浦東常駐人口580萬左右，約占上海的23.5%，但是其新房供應量是常年小于其人口比例的。

新房不夠，但是浦東的購買力特點又很鮮明：

不喜歡老房子，不喜歡品質差的房子，不喜歡沒有電梯的房子。

新上海人為主的浦東，首先就沒有地段情節(jié)；

尤其是浦東大路網結構，開車不堵車，大部分人不會為了到陸家嘴的距離而放棄居住品質，地鐵的重要性對于開車出行的中產家庭也不是完全必需品。

尤其近十幾年來上海發(fā)展的朋友，在外地都住習慣品質好的電梯房了——

讓人家重新去買老破小樓梯房無異于去新能源車展買二八大杠。

因此除非買學區(qū)房，浦東居民并不喜歡買那些老破小，預算有限也愿意去買電梯動遷。

結合浦東的幾大特點，才有了浦東買房的三道金牌令箭：

學區(qū)+產業(yè)+品質。

而唐鎮(zhèn)三兄弟，顯然就是這三大優(yōu)勢的集大成者。

在當時的浦東樓市里，8-10w出頭這個圈子里，想要找到均好性比唐鎮(zhèn)三兄弟更好的競爭對手，的確是不多。

當時的浦東樓市，一句話來說，就是樓市鄙視鏈是斷掉的。

1000萬買小三房，1500萬買大三房，能選到三個條件都符合的基本沒有。

聯洋總價當時非常高，三房打底1500萬，單價一度14-16萬，房齡又比較老，到張江的距離和唐鎮(zhèn)有差不多，還沒有唐鎮(zhèn)開車方便。

浦東內環(huán)的情況大多跟聯洋類似，對于張江居民來說，并不如唐鎮(zhèn)方便。

御橋的學校建平地杰當時還不是現在這么牛的成績，御橋的萬科系列品質也比不過唐鎮(zhèn)三兄弟，價格當時也一度達到12w+。

北蔡大華的幾個次新小區(qū)品質雖好，但是沒有學區(qū)，價格也貴；

三林的界面、房屋品質等等都沒法和唐鎮(zhèn)相比，沒有學校價格一度也是10-12萬；

孫橋也僅僅是因為距離近、品質好，學區(qū)只是單學區(qū)，當時價格也是10w左右。

當時因為新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜浦開云璟、前灘南等多個中環(huán)板塊還沒有啟動開發(fā)；

浦東1000-1500萬這個檔次沒有人搶占購買力，唐鎮(zhèn)才能直接遞進補上，直接達到了10w的水平。

結語

而隨著浦東新開發(fā)了這些區(qū)域，唐鎮(zhèn)的購買力被逐漸分流，這兩年價格自然也是跟著下降——

不過也就是僅次于張家浜8.5-9.5的價格水平，滑落到了7.5-8.5的水準。

而且也是對應剛需面積的小戶型跌的比較多，大戶型依然大部分維持在8萬左右的價格。

其實邏輯還是一樣的，因為沒有太多競爭對手：

對于沒買到新房、急著入住、需要使用學區(qū)的家庭來說，唐鎮(zhèn)三兄弟的大三房仍然是市場上能買到的一梯隊二手房社區(qū)。

而在浦東的購買力鏈條中，目前唐鎮(zhèn)的房子基本站穩(wěn)的也就是8萬上下這個價格檔次，目前二手房的層次可以說基本就是實價了。

當下，如果唐鎮(zhèn)的新房賣到9萬的檔次，肯定時超過了板塊的量級了：

要么是產品大幅度贈送搞四代住宅，要么就是上游板塊新房繼續(xù)大幅度漲價——

不然肯定是有泡沫的。

至于解禁新房對于唐鎮(zhèn)的價格影響分析，我們后面會推出專題文章，感興趣的朋友可以保持關注。