國企民企七三開分野萬億市場，機構(gòu)化租住漸成氣候

2025-08-25 07:37:08　來源: thefuture

北京舉報

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作者 | 梁秀杰編輯 | 張曉蘭責編 | 韓瑋燁

中國租住行業(yè)正站在新一輪發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點。

從“互聯(lián)網(wǎng)+”的初生浪潮，到房企系規(guī)模試水，再到保租房政策驅(qū)動國資深度入場——十余年來，行業(yè)歷經(jīng)三輪演變，已從追求規(guī)模擴張的“地產(chǎn)時代”，邁入運營為王、效益優(yōu)先的“資管時代”。

如今，我們面對的是一個“雙軌并行、內(nèi)卷與機遇并存”的品質(zhì)租住市場，產(chǎn)品力、運營力、資管力正取代規(guī)模成為企業(yè)真正的護城河。從“好房子”到“好服務(wù)”，賽道在不斷拓寬，模式在持續(xù)重構(gòu)，價值被重新定義。

8月21日，“中國好租?。寒a(chǎn)品力鑄就資管力——2025全國品質(zhì)租住大會”北京站，正是在這樣的背景下應時而開。我們不再僅僅討論“如何租房”，而是深入追問：如何以產(chǎn)品回應人心？如何借運營穿越周期？如何憑資管對接資本？如何靠生態(tài)贏得未來？

本文從生存法則到資本策略，從產(chǎn)品創(chuàng)新到運營實戰(zhàn)，從長租藍海到銀發(fā)經(jīng)濟，深度剖析品質(zhì)租住時代的核心與未來。

品質(zhì)租住市場的

10大生存法則

韓瑋燁

睿和智庫創(chuàng)始人、地產(chǎn)資管 Plus 總編

1、中國機構(gòu)化長租公寓行業(yè)歷經(jīng)十余年發(fā)展，完成三輪演變：第一波，“互聯(lián)網(wǎng)+”驅(qū)動（留存如自如）；第二波，頭部房企試水（留存萬科泊寓、龍湖冠寓等國企系及部分市場化機構(gòu)）；第三波，政策驅(qū)動保租房大規(guī)模入市，國資平臺深度入場，從0到1成長不易。

2、長租公寓運營本質(zhì)是組織管理工作，其核心是“時間與風險管理的動態(tài)平衡”。不能只追求房地產(chǎn)思維下的規(guī)模擴張，效益重于規(guī)模，而效益來源于精益化的組織能力（人才、流程、產(chǎn)品）。

3、長租公寓的成功，還依賴于能將認知轉(zhuǎn)化為行動和成果的組織核心能力。企業(yè)需專注、專心，做好長期“熬時間”的準備，實現(xiàn)動態(tài)平衡。

4、行業(yè)在政策與市場雙驅(qū)動下進入新階段，需以產(chǎn)品差異化、運營精益化、資本理性化應對雙軌制格局。企業(yè)應摒棄規(guī)模迷信，聚焦效益，通過強化產(chǎn)品力、優(yōu)化運營鏈路、深化組織變革，并不斷提升知識價值，才能在日益“內(nèi)卷”但前景廣闊的品質(zhì)租住市場中立足發(fā)展。

5、租賃住房市場需求旺盛，增長動力強勁。但當前的發(fā)展受到供應結(jié)構(gòu)不合理和符合金融化（如發(fā)行公募REITs）高質(zhì)量合規(guī)資產(chǎn)稀缺的雙重制約。

饒胤

中海商業(yè)發(fā)展有限公司專業(yè)高管、中海凱驪酒店管理公司總經(jīng)理

6、長租公寓運營難點：一是低租金回報率，依賴租金收入難以實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營；二是產(chǎn)品與需求錯配，市場缺乏足夠的高品質(zhì)房源，無法滿足租戶對美好生活的日益增長的需求。

7、規(guī)模是“過去式”，運營能力與產(chǎn)品創(chuàng)新是當前重點。自如已擁有百萬間級直營房間和大量平臺項目的運營實績，但認為規(guī)模僅是行業(yè)入場門檻。未來將更聚焦于產(chǎn)品多元化與精細化運營，而非單純追求規(guī)模擴張。

8、“新型房地產(chǎn)”依然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，只是主戰(zhàn)場已從過去房地產(chǎn)開發(fā)階段的“卷土地”，轉(zhuǎn)向了城市更新時代的“卷房子”。

9、在住房租賃行業(yè)，精細化運營已成為企業(yè)生存與發(fā)展的核心能力，其本質(zhì)是“增收”與“降本”雙線并重的系統(tǒng)性工程，而非單純?yōu)榱耸″X。國企背景的企業(yè)更需通過精細化打破傳統(tǒng)粗放管理模式，實現(xiàn)真正的市場化競爭力。

10、精細化沒有終點，需持續(xù)迭代與外部賦能。企業(yè)需保持“永遠不及格”的心態(tài)，通過內(nèi)部流程優(yōu)化與外部專家合作，不斷深化精細程度，最終實現(xiàn)經(jīng)營成果的提升。

資本布局的

10大策略

姚遠

首程控股

11、在不動產(chǎn)存量時代，Pre-REITs基金依托公募REITs等新退出路徑迎來發(fā)展機遇。長租公寓因其強勁的基本面和優(yōu)異的REITs市場表現(xiàn)，成為資本重點布局的賽道。然而，行業(yè)仍需解決供給、合規(guī)性和規(guī)模化問題。

12、隨著REITs退出通道打開及資產(chǎn)價格下行出現(xiàn)價值低估機會，資本開始深度布局租住賽道（包括試水銀發(fā)養(yǎng)老等新領(lǐng)域）。當前瓶頸在于既懂資本又懂運營的資產(chǎn)管理機構(gòu)稀缺。

13、地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型（銷售型物業(yè)利潤消化）倒逼企業(yè)尋求長期運營收益，需與資本合作，因此資方的標準成為企業(yè)的新標準。

14、運營企業(yè)求生存需契合資本標準。華潤有巢REIT證明，真正的資管能力——即精準投資、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和高效運營，才是獲得資金、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的核心。

莫一帆

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部行政負責人

15、當前，公募REITs市場仍處于試點深化階段。對企業(yè)而言，從發(fā)行到擴募均存在較長周期（約1-2年）和較高合規(guī)要求，因此必須開展系統(tǒng)性、長期化的戰(zhàn)略規(guī)劃。與此同時，REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與監(jiān)管體系也需持續(xù)優(yōu)化，例如適當調(diào)整“三年穩(wěn)定現(xiàn)金流”等條款，以提升發(fā)行意愿、增強市場活力。從基金管理人角度看，也亟需推動相關(guān)制度的細化完善和資產(chǎn)運營管理流程的標準化，以更好地承載REITs這類權(quán)益型、長周期資產(chǎn)的管理要求。

16、華夏基金正積極依托REITs平臺戰(zhàn)略性地拓展資產(chǎn)并購機會，并高度關(guān)注酒店、養(yǎng)老公寓等領(lǐng)域未來發(fā)行REITs的潛力。若政策支持，酒店與養(yǎng)老行業(yè)有望復制長租公寓的成功路徑，成為REITs市場的新增長點。

李雪蔥

建信住房租賃私募基金管理有限公司投資管理二部總經(jīng)理

17、在當前長租公寓備受資本青睞的背景下，建信住房租賃基金核心策略是從“戰(zhàn)略心態(tài) - 資產(chǎn)類型 - 城市能級” 三個維度進行多元化拓展：一是始終保持戰(zhàn)略定力，理性評估項目風險與收益，避免陷入非理性競爭；二是積極拓寬資產(chǎn)獲取渠道，在傳統(tǒng)"商改租"模式之外，重點拓展租賃專項用地、存量改造及不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化等多元資產(chǎn)類型；三是深化區(qū)域布局研究，在持續(xù)關(guān)注一線市場的同時，著力挖掘具有人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐強的二線城市價值洼地，構(gòu)建多層次的投資組合。

18、當前，長租公寓確實面臨顯著的經(jīng)營壓力。從長遠看，挑戰(zhàn)主要源于人口結(jié)構(gòu)變化，尤其是年輕租戶群體的縮減。因此，我們在持續(xù)深耕長租賽道的同時，也積極布局養(yǎng)老公寓等新興領(lǐng)域，以尋求多元化發(fā)展。但長期而言，我們依然看好長租公寓作為能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在價值。

劉曉楠

博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資副總裁

19、博楓在中國的投資策略展現(xiàn)出審慎與專注并重的特點。其核心路徑是：深度聚焦北京、上海一線市場，在此過程中有意識地培育并強化自身處理復雜資產(chǎn)的核心能力——包括法拍與不良項目的轉(zhuǎn)化能力、城市更新中的復雜問題解決能力，以及針對存在缺陷項目的運營提升能力，以此構(gòu)筑堅實的競爭壁壘。

20、作為美元基金，博楓從三個方面闡明了未來重點方向：投資端，堅持以低成本收購項目為核心策略；運營端，鞏固中高端市場，并重點探索下沉市場；資本端，全力打通人民幣基金并探索REITs退出。

“好產(chǎn)品”的

10個基準點

孫雪鵬

華潤有巢副總經(jīng)理

21、一個好的產(chǎn)品經(jīng)理不能只專注于產(chǎn)品本身的建造和美觀，必須具備全鏈條視角和資管思維。讓產(chǎn)品力真正鏈接市場、鏈接客戶需求、鏈接資方的回報要求，最終才能打造出可持續(xù)、合規(guī)且能創(chuàng)造穩(wěn)定收益的好項目。

22、華潤有巢的成功關(guān)鍵在于將其核心理念（好社區(qū)+好房子）通過一套邏輯嚴密、層層遞進的標準化體系（價值層->框架層->解決方案層）轉(zhuǎn)化為可交付的、高品質(zhì)的用戶體驗，展現(xiàn)了其系統(tǒng)性的產(chǎn)品思維和運營能力。

23、中海創(chuàng)新性地將酒店與長租公寓復合發(fā)展，深度融合高品質(zhì)酒店服務(wù)標準與租賃住房場景，不僅實現(xiàn)了服務(wù)升級與資產(chǎn)價值提升，更代表了一種可持續(xù)商業(yè)模式的重要探索。

24、中海長租公寓“三研合一”的資管模型：強調(diào)投資研究、產(chǎn)品研究和客戶研究的深度結(jié)合。其中，客戶研究已從9類細分至22類客戶、35種生活狀態(tài)，以精準指導投資和產(chǎn)品定位。

25、保障房落實“好房子”標準，需緊密契合新“四化”（專業(yè)化、市場化、數(shù)智化、平臺化）發(fā)展，；設(shè)計環(huán)節(jié)需充分考慮后期運營與銷售；產(chǎn)品與技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)需合理控成本，同時保證品質(zhì)經(jīng)得住時間考驗。

26、從投資視角看，提升居住體驗意味著增加改造成本，但核心挑戰(zhàn)在于平衡產(chǎn)品提升與收益關(guān)系。需要通過資管和成本管控能力，在其他環(huán)節(jié)消化這部分新增成本，將其控制在可接受范圍內(nèi)，實現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化與經(jīng)濟效益的共贏。

27、什么是真正的“好房子”？硬件為基礎(chǔ)：解決共性痛點（如隔音問題直接影響租戶滿意度）；運營為核心：通過服務(wù)（如首創(chuàng)和園“321響應機制”）、社群（如創(chuàng)業(yè)支持、活動運營）提升租戶獲得感；可持續(xù)發(fā)展為方向：兼顧經(jīng)濟效益（如成本平衡）、社會價值（如助力青年安居）與政策合規(guī)（如ESG評級）。

孔鵬

清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心聯(lián)合主任

28、“好房子”的落地需要系統(tǒng)化的技術(shù)支撐，我們通過“兩中心” 協(xié)同（住建部科技與產(chǎn)業(yè)中心、清華大學可持續(xù)住區(qū)研究中心），打造了覆蓋全周期的產(chǎn)品體系。核心技術(shù)路線聚焦 “三自兩融合”，即空間的自感知、自驅(qū)動、自運維能力，以及物理空間與虛擬空間的深度結(jié)合；實施路徑強調(diào) 工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、系統(tǒng)化“三化同步”；評價標準錨定 “三友好” 與 “三KPI”，即“對資源友好、對環(huán)境友好、對人友好” 的可持續(xù)發(fā)展目標，具體量化為 “空間體驗佳、資產(chǎn)價值高、環(huán)境排放低” 的 KPI 體系。

29、在當前競爭激烈的長租公寓市場中，產(chǎn)品力是保持長期競爭力的關(guān)鍵。建信住房租賃基金正致力于研究并制定租賃住房“好房子”的標準，計劃于今年9月或10月發(fā)布，核心目標是提升租戶居住體驗。

30、2025年北京租賃市場整體處于下行周期、租金持續(xù)承壓，而首創(chuàng)和園憑借業(yè)態(tài)創(chuàng)新與精準服務(wù)策略，成功實現(xiàn)了逆周期增長，多個項目出租率達98%以上。

“好運營”的

10個重塑點

陳鐵錚

北京保障房中心有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部部長

31、北京保障房中心在運營管理方面形成差異化特色：針對中低收入群體建立特殊的租金收繳機制和平安社區(qū)體系；通過市區(qū)協(xié)同模式與15個區(qū)成立合資公司，實現(xiàn)保障資源均衡配置；創(chuàng)新打造雁棲國際社區(qū)（服務(wù)科學城專家）、臺湖家園（城市建設(shè)管理者之家）等特色項目。

32、面向“十五五”，北京保障房中心將重點破解區(qū)位錯配等結(jié)構(gòu)性問題，通過跟隨產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，同時提升運營管理能力。實踐證明，保障性住房與市場化租賃并非替代關(guān)系，而是互補共生的有機整體，共同推動“住房讓城市生活更美好”愿景的實現(xiàn)。

譚威豪

輝盛國際酒店公寓管理公司中國華北、華東及華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理

33、輝盛國際的核心運營模式在人力配置上堅持高投入，這并非簡單的成本增加，而是我們構(gòu)建獨特競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略選擇——通過高素質(zhì)、高敬業(yè)度團隊，為客戶提供高度個性化、有溫度的服務(wù)體驗。面向未來，輝盛國際將在持續(xù)強化這一服務(wù)特色的同時，進一步將健康生活理念與環(huán)?？沙掷m(xù)實踐全面融入產(chǎn)品與服務(wù)設(shè)計中，實現(xiàn)品牌差異化競爭力的持續(xù)升級。

34、從“租房”到“社群生態(tài)”的升級。首創(chuàng)和園通過“主理人計劃”“青年夜校”等激活社區(qū)黏性，續(xù)租率超70%，證明運營服務(wù)可對沖市場下行風險。

35、行業(yè)需重構(gòu)商業(yè)配套價值：不以租金收益為核心，而作為提升租戶體驗與留存率的基礎(chǔ)設(shè)施。

賴正林

貴陽人才集團副總經(jīng)理

36、貴陽正推動人才安居工作從“保障性住房提供者”升級為“人才生態(tài)構(gòu)建者”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以“五個一”為實施路徑——打造“筑才”品牌、實施人才行動、搭建人才平臺、優(yōu)化人才政策、健全人才機制。

37、貴陽人才發(fā)展集團創(chuàng)新性地將住房租賃與人才服務(wù)深度融合，形成了獨具特色的“貴陽模式”。比如通過“筑夢驛站”為畢業(yè)生提供7-30天免費住宿，并依托年17萬個崗位數(shù)據(jù)庫助力就業(yè)，每年幫助約2萬人找到工作；另一方面，打造創(chuàng)業(yè)孵化空間，提供辦公場地、人才基金和政策補貼，已孵化100余家企業(yè)。

38、貴陽的實踐表明，非一線城市可通過生態(tài)、政策、成本優(yōu)勢實現(xiàn)錯位競爭，通過將住房與就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、生活服務(wù)深度綁定，形成人才引流-留存-成長閉環(huán)。這種政府與市場協(xié)同、社會效益與可持續(xù)性并重的模式，為其他城市提供了重要借鑒。

39、從“收租邏輯”轉(zhuǎn)向“服務(wù)人心”，漫柏提出“與用戶交朋友”的理念，通過超預期服務(wù)（如免費接機搬家、全屋消毒換新、寵物托管等）建立信任與口碑。

40、漫柏認為當前租住市場的根本性錯誤在于，市場還在用“空間思維”去滿足“場景需求”。市場在提供一個睡覺的殼，而年輕人想要的美好的生活方式。其模式證明，即使非核心地段資產(chǎn)，也可通過“服務(wù)賦能+情緒價值”實現(xiàn)高溢價與高留存。

“好資管”的

10個認知

41、構(gòu)建資管能力的核心，在于“三力”基礎(chǔ)與“三力”延伸。三大基礎(chǔ)能力：投資力，找到符合回報要求和資本標準的優(yōu)質(zhì)項目；產(chǎn)品力，實現(xiàn)全鏈條的產(chǎn)品能力，不僅關(guān)乎設(shè)計建造，更要能緊密鏈接客戶需求與運營實現(xiàn)；運營力，確保好的產(chǎn)品和服務(wù)能最終轉(zhuǎn)化為良好的開業(yè)表現(xiàn)和收益回報。在此基礎(chǔ)上，華潤有巢尤為看重另外“三力”延伸：安全力，高度重視合規(guī)性，這是項目持續(xù)經(jīng)營和獲得資本市場認可的基石；成本力，通過戰(zhàn)略集采等方式進行嚴格的成本控制；品牌力，在C端和G端形成品牌溢價，支撐長期主義布局。

劉光杰

自如資管副總經(jīng)理

42、自如資管將委托運營項目置于戰(zhàn)略高位，因其直接關(guān)乎品牌信譽與市場認知。初期合作寧可“吃小虧”也要保障項目成功，以此建立信任、贏得長期合作機會。

43、自如資管在選擇合作伙伴時，聚集“三個統(tǒng)一”：統(tǒng)一愿景：選擇認可長租公寓需長期投入、重視客戶價值的伙伴；統(tǒng)一語言：提前對齊運營指標和評價標準（如好、中、差的定義），減少日后摩擦；統(tǒng)一價值：共同構(gòu)建服務(wù)于客戶、業(yè)主、員工的全方位價值體系，保障長期投資的合理回報。

韓富貴

漫柏集團總裁

44、漫柏選擇差異化競爭路徑，專注盤活政府及國企閑置資產(chǎn)（多為位置偏遠、半爛尾項目），通過社會資本投入?yún)⑴c改造運營。其核心邏輯是避開核心地段紅海競爭，以“改造價值洼地”形成錯位競爭，并通過極致服務(wù)體驗突破同質(zhì)化困局。

吳澤泉

佰舍服務(wù)公寓北京區(qū)域運營總監(jiān)

45、佰舍選擇以“數(shù)據(jù)驅(qū)動的精細化運營”作為提升資產(chǎn)價值與實現(xiàn)成功退出的核心。其關(guān)鍵在于：通過數(shù)據(jù)分析精準刻畫客群畫像（如年齡、性別、偏好），指導服務(wù)資源高效投放、提升客戶黏性與續(xù)住率并降低獲客成本；結(jié)合預防式維保體系顯著削減運營支出（如維護成本降低35%）；最終實現(xiàn)品質(zhì)與成本平衡，降本不以犧牲用戶體驗為代價，聚焦精準服務(wù)而非簡單削減投入，實現(xiàn)資產(chǎn)效率與租戶滿意度的雙提升。

趙玥博

青鐵置業(yè)副總經(jīng)理

46、作為依托TOD模式發(fā)展的國企租賃住房運營商，青鐵置業(yè)通過“精準選址+專業(yè)合作+資源整合+生態(tài)賦能”構(gòu)建差異化競爭力：以地鐵沿線及TOD資產(chǎn)為基礎(chǔ)，聯(lián)合知名品牌實現(xiàn)高效運營；通過地鐵優(yōu)惠、配套餐飲等增值服務(wù)增強客戶黏性；并圍繞內(nèi)部員工和建設(shè)工人等群體延伸康養(yǎng)、體檢等服務(wù)生態(tài)，推動運營從“銷售思維”向“用戶思維”轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)存量資源盤活與可持續(xù)發(fā)展。

湯若季

首創(chuàng)和園市場營銷部負責人

47、首創(chuàng)和園在住房租賃領(lǐng)域展現(xiàn)出“內(nèi)功先行、穩(wěn)健外拓”的國企發(fā)展路徑：通過三年項目爬坡陸續(xù)進入穩(wěn)定盈利期，近期業(yè)績已超預期；未來戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)輸出，依托成熟運營經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢拓展租賃社區(qū)管理服務(wù)，在市場化競爭中尋求穩(wěn)健增長。

吳雪

北京金隅酒店管理有限公司市場營銷負責人

48、在復雜多業(yè)態(tài)的文旅資產(chǎn)運營中，國企正通過“全域精準營銷+差異化體驗打造”實現(xiàn)高效運營與資產(chǎn)增值，其核心在于：一是渠道創(chuàng)新與整合——針對不同業(yè)態(tài)匹配抖音、小紅書、OTA等平臺實現(xiàn)精準引流，并以小程序聚合全域資源，提升轉(zhuǎn)化與協(xié)同效率；二是體驗的精細化定義——依據(jù)客群特征（商務(wù)、高端、青年）聚焦“睡好”、“玩好”、“品質(zhì)”或“性價比”等核心需求，形成差異化競爭力；三是機制賦能——通過員工激勵（如銷售提成）激發(fā)組織活力，實現(xiàn)低獲客成本（如青年公寓成本＜2%）與高運營績效。

49、在存量資產(chǎn)改造與運營中，國企正面臨高合規(guī)成本、低市場化效率與盈利壓力之間的核心矛盾：改造成本顯著高于民營資本，投資回收周期被迫拉長；嚴格的人員與安全配置要求持續(xù)擠壓利潤空間，導致青年公寓等業(yè)態(tài)難以實現(xiàn)高毛利；面對市場下行與盈利指標的雙重壓力，國企需理性權(quán)衡“自主改造”與“整租出去”的收益邊界，尋求風險與回報的平衡。

50、盡管行業(yè)短期承壓，長期仍看好政策與需求支撐，但突破困局必須依靠精細化成本控制和運營模式創(chuàng)新。

掘金銀發(fā)新藍海的

10條路徑

曹卓君

和君咨詢合伙人、和君集團康養(yǎng)事業(yè)部副總經(jīng)理

51、當前，中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正步入歷史性窗口期。國務(wù)院首度以“一號文”形式推動銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展，標志著政策體系趨于完善。與此同時，60后“新老年”群體步入退休階段，年均新增規(guī)模達2000萬人。該群體消費觀念開放、支付能力強，推動市場從“生存型養(yǎng)老”向“品質(zhì)型康養(yǎng)”躍遷，服務(wù)型、體驗型消費成為新增長點。預計2035年銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模將突破19萬億元，逐步成長為國民經(jīng)濟的重要支柱。

52、與面向年輕人的、需求可標準化的長租公寓不同，老年人的服務(wù)需求千差萬別。養(yǎng)老社區(qū)的核心難點與關(guān)鍵能力在于，如何通過一套標準化的運營體系，去滿足每一位長者高度個性化的需求，從而將新型養(yǎng)老機構(gòu)打造成一個“喜聞樂見”、充滿活力的社區(qū)，而非與社會脫節(jié)的“孤島”。

劉小冰

天津市津投資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼總經(jīng)理，北京芳華里家庭養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)始人兼院長

53、新型養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)不是簡單的“養(yǎng)老院+”，而是將長租公寓的居住屬性與酒店式服務(wù)、醫(yī)療健康支撐、物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、文娛活動、心理慰藉乃至社區(qū)矛盾調(diào)解這八大功能深度融合，打造一個“一站式”的綜合性生活社區(qū)。其核心競爭力來自于這種顛覆性的、高度集成的業(yè)態(tài)組合模式，精準滿足長者多層次、全方位的需求。

54、雖然正在探索通過公募REITs或與保險公司合作等退出路徑，但相比已相對成熟的長租公寓賽道，養(yǎng)老資產(chǎn)的金融化退出渠道仍有待進一步打通和完善。因此，投資養(yǎng)老需要有更長期的回報預期和耐心資本。

55、批量式的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)項目，需回答兩大核心問題：短期，如何讓項目出彩；中長期，如何持續(xù)平衡運營。

56、運營專業(yè)化與資產(chǎn)金融化是康養(yǎng)項目可持續(xù)的核心。前期需開展全面統(tǒng)籌，從項目定位、產(chǎn)品設(shè)計到營銷推廣需全程以運營為導向，避免硬件缺陷和二次浪費；中期以服務(wù)創(chuàng)造溢價，需建立標準化服務(wù)體系與智慧化管理平臺，比如通過嫁接醫(yī)療險、護理險等金融工具，增強客戶支付意愿和信任度；后期是否具備“運營+金融”的雙輪驅(qū)動能力，將成為企業(yè)能否穿越周期、實現(xiàn)規(guī)模擴張的關(guān)鍵，需通過金融工具實現(xiàn)資本回收與再投資。

57、康養(yǎng)不僅是一種業(yè)態(tài)，更是存量時代下資產(chǎn)增值和城市功能提升的戰(zhàn)略工具。隨著更多社會資本與產(chǎn)業(yè)資源涌入，一個覆蓋“預防-照護-康復-文娛”的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)正在形成。能夠率先打通“資產(chǎn)改造-服務(wù)運營-資本變現(xiàn)”閉環(huán)的企業(yè)，將在未來十年占據(jù)銀發(fā)經(jīng)濟的核心賽道。

白宇

英國杰典國際建筑設(shè)計事務(wù)所創(chuàng)始人兼首席建筑師, ARB/RIBA/AIA

58、醫(yī)養(yǎng)健康領(lǐng)域的存量資產(chǎn)盤活與精細化運營，必須采用 “設(shè)計-運營一體化”的全周期服務(wù)模式，以前期策劃、數(shù)據(jù)驅(qū)動和持續(xù)迭代為核心，才能真正實現(xiàn)資產(chǎn)增值與用戶體驗的提升。

59、在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中，智能化技術(shù)與復合業(yè)態(tài)模式正成為破解盈利難題的核心路徑：通過智能設(shè)備與機器人提升照護精準度并降低人力成本，同時以“養(yǎng)老+長租公寓”等混合業(yè)態(tài)平衡前期投資與長期回報，吸引險資及跨界資本布局，推動行業(yè)向全周期健康管理和城市老齡綜合體方向演進。

60、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)“高端化、金融化、居家化”的三重趨勢：頭部險資依托客群與資本優(yōu)勢聚焦高端養(yǎng)老賽道，推動存量資產(chǎn)改造與證券化增值；同時，行業(yè)積極探索居家養(yǎng)老供應鏈整合與ToC轉(zhuǎn)型，以“前店后廠”模式搶占90%居家養(yǎng)老市場，從規(guī)?；瘮U張邁向分層運營與生態(tài)構(gòu)建。

（本文根據(jù)8月21日“中國好租住：產(chǎn)品力鑄就資管力——2025全國品質(zhì)租住大會”北京站嘉賓現(xiàn)場演講及圓桌對話整理而成）

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