這兩天，群里有很多粉絲問我們，市客運站地塊，為什么終止出讓了？

是因為沒人要所以提前流拍嗎？

廣州土拍要涼？

先回答第一個問題，市客運站地塊提前終止出讓，主要有兩個原因。

第一個，是這塊地挖出了多處唐宋遺址，目前需優(yōu)先完成考古工作。

關于這點，其實官方之前就已經(jīng)有過相關說法，情況有點像之前的南泰市場地塊：

另一個，市客運站地塊一直是有企業(yè)跟進的，越秀和城投在做方案。

這是最重要的信號，市客運站地塊在房企眼里，是有潛力的。

市客運站地塊，體量不大，起拍地價相對于越秀區(qū)近年地塊偏低，周邊積累的置換群體很厚實。

整體開發(fā)邏輯，有點像之前的越秀瓏悅西關。

小地塊+老城區(qū)+老舊二手小區(qū)集中，主打小戶型產(chǎn)品，小盤快跑路線，對資金占用不會很高，又能快速回籠資金。

而且，瓏悅西關四個月清盤，就說明了這套模式是成功的，可以直接抄作業(yè)，提高了安全性。

如果要說影響比較大的，應該是6.7新規(guī)收緊了。

自6.7到現(xiàn)在，整整兩個多月了，廣州土拍和新房市場，肉眼可見的平淡。

其實，并不是大家都躺平了，而是都想要一個新的版本答案，都想摸著頭部房企的經(jīng)驗過河。

看看大哥在新規(guī)收緊下怎么設計和報規(guī)、新版本的市場接受度如何，這些都需要時間。

| 保利航二西項目

不過，新的風向標應該快出來了，比如保利航二西項目、越秀貝好家·嘉悅云啟項目，9月都要開板房，然后就是開盤。

這兩天，廣州又開業(yè)務會了，研究新一批土地的企業(yè)拿地意向、規(guī)劃方案。

我們打聽到，其中的白云齊富路北側地塊、番禺黃沙島地塊，預計近期掛牌。

這批地塊有幾個趨勢：

1、降地價

2、小體量

3、高安全性

• 白云新城齊富路北側地塊，預計起拍樓面地價是3.3萬/平。
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這塊地走的是“小而美”路線，占地僅約1.4萬平，規(guī)劃容積率約3.0，總建面約為4.2萬平，公配少，甚至還有進一步優(yōu)化。

按這個體量計算，起拍地價大約為13.86億元。

什么概念？

白云新城已經(jīng)4年沒有拍過地了，現(xiàn)有的記錄都是2021年之前的，跨越了幾個周期。

但很顯然，對比近15年的情況，齊富路北側地塊的地價，已經(jīng)是一個低位水平。

這個價位，比之前劇透的版本有明顯下調，開發(fā)商的接受度不錯。

據(jù)我們了解，很多主流開發(fā)商都在關注這塊地，比如GM、LC；還有的企業(yè)已經(jīng)在排建筑方案。

而且，就市場機會來看，齊富路北側地塊，緊緊挨著白云新城北區(qū)，和四大金剛非常近。

核心是踩中了白云市場的特性，內(nèi)生型，圈層效應濃重，頂級購買力不輕易外遷，置換群體厚實。

比如說，白云某個龍頭企業(yè)主買了龍湖首開天奕，那就會帶動一條產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)一起買，他們甚至不愿意考慮南區(qū)，覺得南區(qū)不是同一個圈子。

但齊富路北側地塊，差不多是原地置換了，學鐵商+城市界面+白云山景，基本是同一檔。

同時，板塊整體供應量不多，不存在供應量爆棚，內(nèi)卷壓力就降低了。

更關鍵的是，這塊地能做出新規(guī)戶型，超100%使用率，這在白云新城板塊是沒有的，這就是迭代性。

假如說，齊富路打造剛改+改善產(chǎn)品，比如108-120平起步，和四大金剛形成錯位，但配套是同等配置。

那么，對于白云新城的土豪來說，還是有吸引力的，可能是置換型買家，或者從四大金剛“分巢”出來的年輕家庭。

• 番禺黃沙島地塊，預計起拍樓面價2.2萬/平
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這塊地我們5月份就聊過，番禺區(qū)府核心、優(yōu)質江景、1.1超低容積率，市橋和番禺區(qū)府置換的天花板。

這回終于要掛牌了，起拍樓面地價預估是2.2萬/平起。

這塊地體量也不大，占地約1.75萬平，建面約1.92萬平，建筑限高24米。

按這樣計算，起拍總價大約4.22億元，比綠城玉海棠地塊的起拍總價（約4.98億）還要低。

如果橫向對比今年掛出的1.0左右容積率地塊，黃沙島地塊依然是總價更低的。

低總價拿地，在企業(yè)決策層面上就不會有太多壓力。

所以，這塊地其實有好幾家企業(yè)盯著，比如LH、LC。

另一方面，黃沙島地塊，標簽、客群也相當清晰。

產(chǎn)品上，就是做小而美的一線江景類別墅、或者洋房產(chǎn)品，配合番禺版二沙島的slogan，記憶點挺強的。

貨量不會很多，如果以套均建面180平計算，估計100套左右，但對高端產(chǎn)品也夠用了，走精品路線。

這類產(chǎn)品放在整個板塊，或者說整個番禺區(qū)，基本沒有競品。

產(chǎn)品打造也可以抄抄作業(yè)，比如越秀觀樾三期、四期，一線湖景合墅，總價去到2000萬，銷量也不錯。

而且，黃沙島地塊的門檻應該是更低的，不到1000萬，入手一套江景疊墅，番禺區(qū)府核心+3/18號線附近，可能還會帶動一波市區(qū)客。

當然，主力買家，應該還是番禺區(qū)府、市橋的地緣性改善群體，比如隔壁的黃沙島花園別墅群。

| 黃沙島花園別墅

板塊的購買力，也已經(jīng)被驗證過了，綠城玉海棠5月初開盤，3個月時間清盤；路勁美的雋樾府剩下不到40套。

目前，周邊只有一個待售新盤，番禺置業(yè)融媒體北側項目，只有1棟樓，也不是同一定位。

板塊整體供應不卷，140平以上的改善型需求也并未被大量消耗，這些都為黃沙島地塊預留了充足的機會。