文︱劉德科

1.在北京出手十七天之后，上海終于出手了。

2.十七天前〔2025/8/8〕，北京宣布放松五環(huán)外限購；十七天后的今天〔2025/8/25〕，上海宣布放松外環(huán)外限購。

3.這不是什么重磅新聞，沒什么好寫的。該寫的，我們?cè)谑咛烨熬鸵呀?jīng)寫過了：「新一輪救市從北京開始了，但力度很小，依舊延續(xù)了此前的『擠牙膏』之秉性……上海與深圳或許也會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)一些微弱的新政策（比如稍微調(diào)整一下限購政策）?！?/p>

4.上海的政策力度比北京大？都只有仨瓜倆棗，沒什么好比的。一定要比的話，上海的力度是要略大一些些：非京籍在五環(huán)外購房需要2年社保，非滬籍在外環(huán)外購房需要1年社保。但其實(shí)沒什么本質(zhì)區(qū)別，京滬都沒有徹底放開——?jiǎng)e說全域放開限購，就連五環(huán)外或外環(huán)外都不敢徹底放開，都要留著社保門檻的尾巴。

5.惟一值得一提的是：央行上?？偛堪l(fā)布通知說，上海不再區(qū)分首套房和二套房的房貸利率。可以預(yù)見的是，接下來全國絕大多數(shù)城市都會(huì)跟進(jìn)這個(gè)政策，不再有首套房和二套房的利率差別。

6.可以說，上海緩解了全國其他城市的尷尬：其他城市在跟進(jìn)這一輪救市政策時(shí)本來已經(jīng)無招可出了，只能很尷尬地做一些表演性動(dòng)作（比如稍微放松一下公積金的貸款門檻）；現(xiàn)在，終于可以靠「不再區(qū)分首套房和二套房」這一招，避免尷尬。

7.我看到有一些媒體報(bào)道說「上海出臺(tái)樓市新政為市場注入強(qiáng)心針」，這恐怕談不上；因?yàn)槲┮荒茏寴鞘兄沟胤€(wěn)的政策，就只有「棚改2.0」——對(duì)此，決策層當(dāng)然是明白的，他們要反復(fù)權(quán)衡的是「棚改2.0」的副作用與樓市劇烈下行的后果，到底哪個(gè)更嚴(yán)重。

8.樓市要實(shí)現(xiàn)真正的止跌回穩(wěn)，只有兩種途徑——

◎第一種：如果要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，那么「棚改2.0」是惟一的有效方式。

◎第二種：如果一直熬著不祭出「棚改2.0」，樓市還會(huì)繼續(xù)向下，但最終還是能依靠市場原動(dòng)力熬過去，最終還是能走向市場意義的止跌回穩(wěn)，無非是多花上一些時(shí)間與代價(jià)而已——最大的代價(jià)不是房價(jià)繼續(xù)下跌，而是地方財(cái)政能否熬過承壓極限。

9.如果要避免那些不必要付出的巨大代價(jià)，我們就應(yīng)該一再地回到最近兩個(gè)會(huì)議的指導(dǎo)精神——

◎7·30政治局會(huì)議：「高質(zhì)量開展城市更新」

◎8·18國務(wù)院會(huì)議：「采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求」

10.還是那句話：改革開放需要逢山開路、遇水架橋的闖勁和干勁，提振樓市也一樣。

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2025/8/11

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科