繼續(xù)聊聊樓市話(huà)題，目前徹底進(jìn)入了本土國(guó)企市場(chǎng)，近半年的新盤(pán)，從建總流花溪，左海煙山江翠，再到榕發(fā)錦珹大觀等等。

當(dāng)國(guó)企全面進(jìn)場(chǎng)后，給出的表現(xiàn)也各不相同，下面就聊一下。

房企情況

福州目前的國(guó)企市場(chǎng)，榕發(fā)、建總、左海、古厝（福厝、新榕）、新區(qū)。

五大房企，面對(duì)這天量?jī)?chǔ)備，目前都在進(jìn)軍改善市場(chǎng)，這時(shí)候就看誰(shuí)能成為一哥。

打開(kāi)地圖，搜索一下這五家國(guó)企位置：

這位置，堪稱(chēng)金庸筆下的五絕華山論劍：東榕發(fā)、西左海、北建總、南新區(qū)、中古厝。

看上去這場(chǎng)論劍，古厝多少帶點(diǎn)宿命論。

4年前，這五絕是什么樣的存在？

當(dāng)時(shí)它們還是以公建+配建房為主，建總的代表作是建總領(lǐng)筑，左海的子公司工業(yè)園區(qū)，還叫福州市城投建筑有限公司，開(kāi)發(fā)的安商房，鳳巒郡，鶴鸞郡。

至于新區(qū)集團(tuán)，當(dāng)時(shí)還在三江口，開(kāi)發(fā)那個(gè)現(xiàn)在都沒(méi)賣(mài)完的花語(yǔ)城。

至于古厝的新榕，同樣是金城灣之后再開(kāi)發(fā)安商房，新榕金X郡。

唯一相對(duì)靠近商品房的企業(yè)，僅榕發(fā)一家，還全是熱銷(xiāo)盤(pán)，祥浦苑搖號(hào)記錄，觀湖郡開(kāi)盤(pán)高去化。

時(shí)間來(lái)到現(xiàn)在，本土國(guó)企經(jīng)過(guò)3年的土地儲(chǔ)備，已經(jīng)包攬了福州80%以上的土地，其中不乏改善產(chǎn)品，下面就來(lái)分個(gè)聊聊，后續(xù)如何。

榕發(fā)

分析：3年本土國(guó)企一哥，如果說(shuō)榕發(fā)是沒(méi)有太多爭(zhēng)議，2023年面對(duì)兜底使命，房企一家承受多幅巨型地塊。

其中南湖舊改，三遠(yuǎn)舊改，4幅純商都被房企拿下。

清一色高容積率地塊，最終三遠(yuǎn)兩幅被收回，算是非常幸運(yùn)。

否則按照目前剩余的一幅鼓韻公館就有1106套，三幅地塊最少會(huì)供應(yīng)3000套以上，可想而知要賣(mài)到什么時(shí)候。

后來(lái)房企拿地放緩，在兜底完福峽路的其中一幅后，房企就沒(méi)有再進(jìn)入土拍市場(chǎng)，已經(jīng)消失半年。

從房企的銷(xiāo)售榜來(lái)看，2024年，2025年上半年，房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都是不錯(cuò)，排在本土國(guó)企第一。

從周期來(lái)看，房企真正發(fā)力的時(shí)間點(diǎn)是2024的四季度、2025的一季度。

不錯(cuò)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，但是在土拍市場(chǎng)消失，這個(gè)信號(hào)不是太友好。

從地塊來(lái)看，房企由于近期沒(méi)拿地，所以未上市的項(xiàng)目并不多，福峽路忽略，僅剩下最受關(guān)注的金屏垱純商，主打改善。

隨后就是東區(qū)的榕發(fā)湖樾，從規(guī)劃以及周邊的供應(yīng)來(lái)看，壓力也不大。

此外就是近期預(yù)熱的城啟未來(lái)，兩個(gè)地塊合并，云璽不到1w的拿地價(jià)，性?xún)r(jià)比尚可。

至于鼓韻公館，1.27W，加上千套庫(kù)存性?xún)r(jià)比就有點(diǎn)糟糕了。

最頭疼的還是王莊的錦珹大觀，目前福州體量最大的改善新盤(pán)，這幅地塊不管換哪一家房企來(lái)，都難。

至于南二環(huán)的高著公館、以及三江口的榕發(fā)云潮頌，雖然拿地價(jià)不算夸張，但是目前外圍樓市崩塌，即便有劃片等加持，奈何這個(gè)形勢(shì)下，要想不虧錢(qián)走掉，難度也不低。

當(dāng)然房企的這么多項(xiàng)目，也有一個(gè)隱藏優(yōu)勢(shì)，就是房企是福州幾家國(guó)企后續(xù)里面，相對(duì)剛需產(chǎn)品較多的一家。

綜上，房企待上市項(xiàng)目不多，只不過(guò)很多都是難啃的項(xiàng)目，這一年多賣(mài)的不錯(cuò)項(xiàng)目，由于當(dāng)初拿地價(jià)不低，大概率是虧本走量，后續(xù)期待的改善產(chǎn)品也不多，在后續(xù)的比拼里面，關(guān)注點(diǎn)偏低。

建總

分析：作為城投集團(tuán)的另一家代表企業(yè)建總，房企應(yīng)該算是這幾年本土國(guó)企里面最穩(wěn)健的代表。

在銷(xiāo)售排行榜里面房企也是除榕發(fā)外，僅剩上榜的一個(gè)。

由于此前拿地并不多，加上操盤(pán)比較成功，幾個(gè)X璟項(xiàng)目，都做到了接近清盤(pán)的去化，僅剩下云璟未來(lái)。

在拿地市場(chǎng)，2023年屬于榕發(fā)，2024年就屬于建總。

房企一口氣兜底了高宅舊改3幅，又拿下了金山南北的2幅，這些項(xiàng)目對(duì)于房企的壓力都不低。

目前上市了流花溪的兩期，后續(xù)還有金山瑞璟瑞璽，以及房企在鼓臺(tái)的第一幅地塊建總梧桐公館。

房企的整體局勢(shì)與榕發(fā)類(lèi)似，都有一幅鼓臺(tái)純商改善，然后在外圍舊改都有難啃的純商。

只不過(guò)榕發(fā)多了一幅錦珹大觀，建總相比就沒(méi)有這樣的困難存在。

從房企其他地塊來(lái)看，大部分地塊體量都不大，最難的是新店的建總璟薈里，整個(gè)片區(qū)目前來(lái)看，除了新榕的一幅，剩余地塊，大概率短時(shí)間都不會(huì)有動(dòng)靜，類(lèi)似福峽路。

在產(chǎn)品的打造上，房企以流花溪做起點(diǎn)，即便爭(zhēng)議不少，但是對(duì)于流花溪的產(chǎn)品力，目前大部分購(gòu)房者都是給予肯定的態(tài)度。

在一哥的路上，個(gè)人感受，房企目前暫時(shí)領(lǐng)先，后續(xù)其他項(xiàng)目要如何突破產(chǎn)品力，值得關(guān)注。

左海

分析：對(duì)于左海集團(tuán)，評(píng)價(jià)很簡(jiǎn)單，福州最猛的本土國(guó)企。

房企雖然沒(méi)拿下年度拿地冠軍，但是實(shí)際的土地儲(chǔ)備，已經(jīng)坐上了福州一哥。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房企前幾年動(dòng)作偏慢，僅望悅、星悅頌在售，期間還躺平了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

不過(guò)最終望悅回收了一幅地塊，新店?yáng)|區(qū)也回收了一幅，可以說(shuō)壓力少了一些。

當(dāng)初房企的項(xiàng)目定位都是偏剛需產(chǎn)品，只不過(guò)來(lái)到2025年，面對(duì)儲(chǔ)備第一的情況下，房企沒(méi)有地域歧視，都給出改善定位。

目標(biāo)預(yù)計(jì)是福州改善最強(qiáng)的國(guó)企，每個(gè)區(qū)域的天花板必須留下左海的名字。

相比于榕發(fā)建總，房企已經(jīng)推出了自己的5大產(chǎn)品系。

從這些地塊來(lái)看，優(yōu)勢(shì)在于體量都不算大，劣勢(shì)就是地塊數(shù)量不少，其中不乏改善客源一般的區(qū)域。

當(dāng)然這樣一家志向宏大的房企，在鼓臺(tái)居然沒(méi)有一幅純商，略顯遺憾。

后續(xù)的河南舊改，期望左海再接再厲，讓鼓臺(tái)的豪宅也成為左海的囊中物。

目前房企也是最受關(guān)注后續(xù)新品的房企，到底會(huì)給出什么樣的改善力作？

當(dāng)然除了產(chǎn)品力外，房企在去化上，要如何改變也值得關(guān)注。

與流花溪一起上市的煙山，目前去化數(shù)據(jù)是持平的，這一點(diǎn)已經(jīng)說(shuō)明房企輸了。

這次文翠給出統(tǒng)一折扣的方式，算是一個(gè)嘗試，后續(xù)要如何推進(jìn)去化，還是有難度。

古厝

古厝集團(tuán)目前兩家子公司，一家是福厝，一家是新榕。

分析：對(duì)于福厝而言，新晉房企，在去年拿下多幅地塊，不過(guò)體量都不大，而且位置都尚可。

既有鳳凰舊改、也有王莊，以及東區(qū)純商。

房企早年拿下的兩幅地塊，目前都已經(jīng)現(xiàn)房狀態(tài)，遠(yuǎn)山拾里依靠劃片目前是房企營(yíng)銷(xiāo)主力，至于帝封江的福厝江上拾里，就放在那里了。

當(dāng)然房企最近拿下的兩幅的，福峽路河五四北西莊的純商，大概率也是這種場(chǎng)景。

只不過(guò)這兩幅樓面價(jià)不到7K，而當(dāng)初的帝封江樓面價(jià)高達(dá)1.44W。

房企后續(xù)的產(chǎn)品也是主打改善，房企最大的硬傷還是入場(chǎng)太晚，沒(méi)有出圈產(chǎn)品。

近期的福厝·鳳鳴天璽，鼓臺(tái)的純商改善，這是最好打響品牌效應(yīng)的一幅。

特別地塊地處西二環(huán)，這里的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，福厝能否成為黑馬，就看這里。

分析：對(duì)于另一家子公司新榕，品牌更早，不過(guò)市場(chǎng)印象一般，與福厝一樣，去年房企也拿下多幅純商，部分位置尚可，而且體量不大。

與左海一樣，房企面對(duì)不少優(yōu)質(zhì)地塊，也給出了自己的產(chǎn)品系-水天系。

房企目前也僅上市一幅純商，新榕江和閱，主打剛改產(chǎn)品。

后續(xù)的地塊里面，新店舊改兩幅，其中新榕云和悅是整個(gè)片區(qū)舊改，最有賣(mài)點(diǎn)的一幅，靠近地鐵的剛需盤(pán)。

至于剩下的項(xiàng)目，房企也基本是改善產(chǎn)品。

兩幅二內(nèi)晉，兩幅鼓臺(tái)，壓力都不大。

最大的壓力來(lái)自高宅的新榕云行，主打第四代住宅，項(xiàng)目自身體量不低，旁邊又是建總流花溪。

房企目前的困境和福厝一樣，入場(chǎng)太晚，加上早期口碑一般，后續(xù)多幅全是改善產(chǎn)品，要如何樹(shù)立品牌效應(yīng)，難度頗大。

新區(qū)

分析：相比于上述幾家房企，新區(qū)集團(tuán)的存在感就弱了很多，當(dāng)然房企拿的地也都相對(duì)一般，近期會(huì)回收了一幅三江口的巨型地塊。

在售的項(xiàng)目，都是區(qū)域偏差，五四北1.8W樓面價(jià)的純商，三遠(yuǎn)的安商，最成功的就是南二環(huán)的映南臺(tái)。

后續(xù)僅一個(gè)產(chǎn)品，三江口的改善，定位第四代住宅。

至于怎么賣(mài)？

江對(duì)面也有一個(gè)第四代，中建元亨府，價(jià)格暴跌。

只能說(shuō)在國(guó)企的比拼里面，新區(qū)集團(tuán)其實(shí)還沒(méi)上桌。

除了這家外，近期還要入場(chǎng)的就是地鐵置業(yè)，也就兩幅地塊，大概率也上不了桌。

內(nèi)斗情況

盤(pán)點(diǎn)完國(guó)企的土地情況后，下面就先以金山做切入點(diǎn)看看內(nèi)戰(zhàn)如何。

最近最有話(huà)題的區(qū)域就是金山，板塊近一年成交10多幅地塊，目前也開(kāi)始陸續(xù)上市，大部分項(xiàng)目都主打改善產(chǎn)品。

這里面，除了流花溪二期，以及瑞璟外，剩余的項(xiàng)目預(yù)算都在400-600W之間。

對(duì)于金山這個(gè)板塊，改善的天花板也很有限，500W-600W左右是個(gè)頭。

雖然前幾年供應(yīng)不算大，加上這里老房子一堆，置換需求明顯，但是經(jīng)過(guò)建發(fā)璽云等項(xiàng)目后，加上目前的二手大戶(hù)型貶值厲害，成交難度更是巨大。

金山的客源實(shí)際也不可能經(jīng)得住幾千套改善的洗禮。

所以目前的金山市場(chǎng)，特別是改善項(xiàng)目，就是搶客源。

這里面的代表企業(yè)就是建總和左海，兩家房企都有多幅地塊在金山。

目前不管是營(yíng)銷(xiāo)還是自媒體平臺(tái)，都已經(jīng)看出端倪，后續(xù)大概率愈演愈烈。

這場(chǎng)客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終會(huì)如何？

借鑒兩家房企在五絕的參照物。

（北丐PK西毒），兩人終極一戰(zhàn)的結(jié)局是相擁大笑，力竭而逝。

除了金山大戰(zhàn)外，在東區(qū)，榕發(fā)PK福厝，也即將上演。

三遠(yuǎn)的福厝遠(yuǎn)山PK榕發(fā)的城啟未來(lái)，隨后福厝·瀾湖悅宸PK榕發(fā)湖樾，再進(jìn)一步福厝·紫陽(yáng)縵宸PK榕發(fā)錦珹大觀。

后續(xù)先看三遠(yuǎn)會(huì)如何論劍。

除此之外，就是在鼓臺(tái)的PK，建總的梧桐，福厝的鳳鳴，新榕的合翠、安嵐，榕發(fā)的金屏垱，地鐵置業(yè)的璟琇里。

這時(shí)候卷瘋的左海，看著兄弟們大戰(zhàn)，只能干著急。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

從國(guó)企的盤(pán)點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，前幾年雖然拿地，實(shí)際推盤(pán)除了建總榕發(fā)外，大部分企業(yè)上市地塊都不多，后續(xù)新品不少。

其中新品，80%都是改善產(chǎn)品，不管是哪一家國(guó)企，都是如此。

差別不過(guò)是做剛改還是改善，亦或者高改。

這就是福州市場(chǎng)，每個(gè)國(guó)企都在轉(zhuǎn)型，只不過(guò)一入場(chǎng)，還沒(méi)拿到好成績(jī)，就開(kāi)始卷改善，最終到底誰(shuí)能真的問(wèn)鼎？