商業(yè)觀察

觀察項(xiàng)目 | 武漢高端商業(yè)

作者 | 福貴

“我想說武漢開業(yè)時(shí)的租戶組合甚至比昆明恒隆廣場還好。但因?yàn)榭土?，因?yàn)楦舯谕ㄟ^不允許任何租戶來我們這里（的策略），在某種程度上扼殺了我們，然后突然間隔壁又來了一個(gè)大的競爭對(duì)手，給所有人打20%折，這讓整個(gè)本地市場都措手不及?！?/strong>

恒隆集團(tuán)首席執(zhí)行官盧韋柏在恒隆2025財(cái)年中期業(yè)績分析師簡報(bào)會(huì)上的直白話語，撕開了武漢高端商業(yè)江湖的殘酷面紗——武商、恒隆、SKP三大巨頭的博弈已從暗斗轉(zhuǎn)向全面火拼。

武商MALL、武漢恒隆廣場、武漢SKP，包含了本土地頭蛇、港資、外來者的復(fù)雜關(guān)系。

如果用幾個(gè)詞來形容三大巨頭這些年來的明爭暗斗，可稱為本土霸主的資源封鎖、港資巨頭的高端突圍以及價(jià)格核彈攪局市場。

明面上來看，目前武商MALL年銷售額最高，去年達(dá)189億元，位居中部六省榜首；武漢SKP最活躍，一直在攪動(dòng)武漢高端市場，開業(yè)一年，客流近2000萬，多次實(shí)現(xiàn)單日銷售額破億元；武漢恒隆廣場目前表現(xiàn)較差，今年上半年出租率僅88%，租戶銷售額同比減少31%，收入減少36%。

隨著三大項(xiàng)目競爭日益激化，是地頭蛇守住基本盤，還是外來者反客為主？三家間的競爭格局，未來有可能出現(xiàn)新變化嗎？

01

封鎖與突圍

本土與港資的攻防戰(zhàn)

作為武漢商業(yè)地頭蛇，在相當(dāng)一段時(shí)間，武商MALL長期壟斷頂奢資源，對(duì)華中富裕人群有著很強(qiáng)的虹吸能力。2024年，項(xiàng)目銷售額達(dá)189億元，在中部六省各大商業(yè)體中，遙遙領(lǐng)先。

而隨著恒隆、SKP進(jìn)場，對(duì)武商在中部省份的地位產(chǎn)生一定影響。

以時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，恒隆進(jìn)入武漢市場，始于2013年，當(dāng)時(shí)恒隆以33億元代價(jià)拿下硚口區(qū)核心地塊，總投資額約130億元。

這里（武廣商圈）是武漢傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，被譽(yù)為“華中第一商圈”，恒隆落地于此，無可厚非。只是，武漢恒隆廣場與武商MALL僅一街之隔，任何人看到，都會(huì)認(rèn)為恒隆要來挑戰(zhàn)武商的霸主地位。

圖源：武商MALL武廣公眾號(hào)

這個(gè)時(shí)候的武商MALL，經(jīng)過幾輪招商調(diào)整，基本完成奢侈品矩陣的布局。

2007年，武漢國際廣場一期開業(yè)時(shí)，引進(jìn)了Cartier和HUGO BOSS；2009年初，GUCCI開業(yè)，帶動(dòng)Ferragamo、MaxMara、Burberry等數(shù)十家國際名品進(jìn)駐；2011年，武漢國際廣場二期開業(yè)后，Versace、Montblanc、Chaumet、Zegna等品牌入駐，特別是2012年開業(yè)的Hermes、DIOR，2013年開業(yè)的LV，以及2014年開業(yè)的Prada。

獨(dú)角MALL圖庫

甚至于2013年就傳出消息，CHANEL已經(jīng)看好店鋪位置，一旦有新店計(jì)劃，會(huì)優(yōu)先考慮武漢國際廣場。盡管后來CHANEL去了丹尼斯大衛(wèi)城，但武商MALL十多年前就是奢侈品聚集地，是不爭的事實(shí)。

面對(duì)實(shí)力強(qiáng)勁的武商MALL，武漢恒隆廣場依然與其做鄰居，明顯對(duì)自身有著強(qiáng)大信心。

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在武漢恒隆廣場建設(shè)的7年間，武商也沒有閑著，將武漢國際廣場、武商廣場、世貿(mào)廣場合并成武商MALL，統(tǒng)一運(yùn)營；不斷優(yōu)化品牌，提升競爭力，甚至與品牌簽訂排他協(xié)議，切斷恒隆的招商通路，以此壓制對(duì)手。

而恒隆，在武商的封鎖中，仍吸引了不少奢侈品牌進(jìn)駐。

武漢恒隆廣場于2021年3月開業(yè)，為武漢帶來了上百家首店。2022年，Hermes、Cartier、LV、DIOR、GUCCI等到來，其中，Hermes是武漢唯一一家門店，也是從武商MALL轉(zhuǎn)移到武漢恒隆廣場的。

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頂奢品牌轉(zhuǎn)場，自然是對(duì)武漢恒隆廣場的看好。

2021年，開業(yè)不足1年的武漢恒隆廣場銷售額近10億元，出租率84%；2022年，租戶銷售額增加158%，換算下來，2022年商場銷售額近26億元。

這個(gè)成績算是武漢恒隆廣場對(duì)武商MALL封鎖的回應(yīng)。但是，武漢恒隆廣場缺了點(diǎn)運(yùn)氣。

武漢恒隆廣場開業(yè)時(shí)，正值三年大衛(wèi)生事件，之后又是大市場環(huán)境變化，消費(fèi)者習(xí)慣變遷，重重因素疊加，對(duì)一個(gè)新入市項(xiàng)目來說，挑戰(zhàn)很大。

一直到現(xiàn)在，營業(yè)4年多，武漢恒隆廣場的出租率都處在較低位，截至2025年上半年，武漢恒隆廣場的出租率88%，租戶銷售額同比減少31%，收入減少36%。?

曾經(jīng)去過幾次，武漢恒隆廣場的客流都比較差。

稍微可喜的是，武漢恒隆廣場的奢侈品租戶面積幾乎沒變，而且，恒隆對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目取消了“高端”、“次高端”劃分，后續(xù)可能會(huì)有新的變化出現(xiàn)，這就給了項(xiàng)目翻盤的機(jī)會(huì)。

02

攪局者到來

武漢SKP的降維打擊

2024年開業(yè)的武漢SKP，一開業(yè)就讓武漢高端市場激起巨浪。

憑借著“高奢街區(qū)+獨(dú)棟門店”，以及SKP自身對(duì)高端品牌的帶動(dòng)能力，武漢SKP累計(jì)引進(jìn)了1000多個(gè)品牌，甚至Burberry等品牌選擇了武漢SKP，棄武商MALL而去。

項(xiàng)目開業(yè)近一年來，單日銷售額破億的情況并不少見。今年4月生日慶，首日銷售額達(dá)到1.65億，創(chuàng)了歷史新高。

8月9日的現(xiàn)場看到，場內(nèi)人流量很大，盒子內(nèi)也沒有什么空鋪圍擋。

K大道，LV將其稱為“武漢香榭麗舍大道”。42個(gè)獨(dú)棟門店，已經(jīng)開了近30家，LV、Loro Piana、Wilson獨(dú)棟門店也即將開業(yè)。

屆時(shí)，其奢華程度會(huì)進(jìn)一步提升。

面對(duì)京城來的大鱷，武漢恒隆廣場在武漢SKP開業(yè)前，打造了全新的“恒隆會(huì)”會(huì)員專屬貴賓室——The Lounge，為會(huì)員提供更好服務(wù)。

特別是武漢SKP開業(yè)后的商戰(zhàn)，引發(fā)各方關(guān)注。

武漢SKP開業(yè)時(shí)推出滿千返百、推薦品牌滿1000返200、品牌日10倍積分、新會(huì)員開卡禮遇等活動(dòng)，刺激了消費(fèi)者購買熱情。

武商MALL緊隨其后，在去年七夕節(jié)推出返現(xiàn)促銷活動(dòng)，優(yōu)惠力度很大，部分奢侈品牌疊加10倍積分，滿千返百，頭部品牌如LV、DIOR、Prada、卡地亞、寶格麗和蒂芙尼等均參加活動(dòng)。美妝品牌8.5折，且積分返券均適用武商一卡通。

武漢恒隆廣場的規(guī)則是滿10000元返1500元、滿50000元返7500元，并疊加五倍積分，也相當(dāng)于8.3折。愛馬仕、LV、Gucci、Dior、寶格麗、梵克雅寶、蒂芙尼等品牌參加活動(dòng)。

當(dāng)時(shí)，83折購買奢侈品，頻頻登上熱搜。面對(duì)三家商戰(zhàn)，LV緊急叫停了該活動(dòng)。

這里有幾個(gè)問題一直沒有想明白，SKP系商業(yè)每年4月的生日慶、11月的周年慶活動(dòng)力度都很大，滿千返百、品牌日10倍積分，還有指定禮金等，算是變相讓利給消費(fèi)者。

SKP系商業(yè)一年兩次店慶，一直都有促銷活動(dòng)，每年也引起市場關(guān)注，一向矜持的奢侈品牌為何沒有叫停過？

為什么其它重奢項(xiàng)目不模仿SKP，也通過這些促銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)者？

去年武漢SKP、武商MALL、武漢恒隆廣場的促銷活動(dòng)被叫停，今年武漢SKP生日慶，推薦品牌1000返200、品牌日10倍積分、禮金贈(zèng)送、積分兌換禮金最高達(dá)15000元。

這些優(yōu)惠很明顯拉動(dòng)了商場消費(fèi)，難道這類促銷活動(dòng)只能適用于SKP系商業(yè)？

這些問題，也向人請(qǐng)教過，卻沒有得到什么合理的解釋。而SKP，每年最吸引消費(fèi)者的時(shí)刻，也就是生日慶、周年慶，奢侈品就跟大白菜一樣，被消費(fèi)者帶回家。

而在這種金錢攻勢(shì)下，消費(fèi)者難以抗拒，競爭對(duì)手再精致的活動(dòng)策劃，也難以有效防御。

03

南北對(duì)抗

最終都要適應(yīng)市場

當(dāng)前武漢高端市場，武漢K11基本不抱期待，武漢萬象城與其它幾家的奢品有一定差異，暫時(shí)可以避開紛爭。

分列長江南北的武漢SKP、武商MALL、武漢恒隆廣場，品牌重合度比較高，要搶的目標(biāo)客群，主要集中在富裕群體，三者間的競爭很難避免。

武商MALL是世貿(mào)廣場、武商廣場、武漢國際廣場合并起來的，客群基本囊括了所有年齡層。

武漢恒隆廣場，定位高端家庭型購物中心，在定位上，除了高端，還有相對(duì)富裕的家庭客群，這就稍微有了一點(diǎn)差異。

武漢SKP的購物場景則會(huì)更容易吸引消費(fèi)者前往，也在短短一年間，給武漢高端市場帶來巨大變化。

武商MALL和武漢恒隆廣場隔街相望，在客群上稍微有些差異，兩家會(huì)不會(huì)出現(xiàn)競爭中的聯(lián)合，共同對(duì)抗武漢SKP的攻勢(shì)，形成微妙平衡？

又或者，武漢高端市場會(huì)不會(huì)與沈陽一樣，最終某一家贏得勝利，獨(dú)霸武漢市場？

終局如何，需要繼續(xù)觀察。

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