商業(yè)觀察

觀察項(xiàng)目 | 武漢高端商業(yè)

作者 | 福貴

“我想說(shuō)武漢開(kāi)業(yè)時(shí)的租戶組合甚至比昆明恒隆廣場(chǎng)還好。但因?yàn)榭土?，因?yàn)楦舯谕ㄟ^(guò)不允許任何租戶來(lái)我們這里（的策略），在某種程度上扼殺了我們，然后突然間隔壁又來(lái)了一個(gè)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，給所有人打20%折，這讓整個(gè)本地市場(chǎng)都措手不及?！?/strong>

恒隆集團(tuán)首席執(zhí)行官盧韋柏在恒隆2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)分析師簡(jiǎn)報(bào)會(huì)上的直白話語(yǔ)，撕開(kāi)了武漢高端商業(yè)江湖的殘酷面紗——武商、恒隆、SKP三大巨頭的博弈已從暗斗轉(zhuǎn)向全面火拼。

武商MALL、武漢恒隆廣場(chǎng)、武漢SKP，包含了本土地頭蛇、港資、外來(lái)者的復(fù)雜關(guān)系。

如果用幾個(gè)詞來(lái)形容三大巨頭這些年來(lái)的明爭(zhēng)暗斗，可稱為本土霸主的資源封鎖、港資巨頭的高端突圍以及價(jià)格核彈攪局市場(chǎng)。

明面上來(lái)看，目前武商MALL年銷售額最高，去年達(dá)189億元，位居中部六省榜首；武漢SKP最活躍，一直在攪動(dòng)武漢高端市場(chǎng)，開(kāi)業(yè)一年，客流近2000萬(wàn)，多次實(shí)現(xiàn)單日銷售額破億元；武漢恒隆廣場(chǎng)目前表現(xiàn)較差，今年上半年出租率僅88%，租戶銷售額同比減少31%，收入減少36%。

隨著三大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日益激化，是地頭蛇守住基本盤(pán)，還是外來(lái)者反客為主？三家間的競(jìng)爭(zhēng)格局，未來(lái)有可能出現(xiàn)新變化嗎？

01

封鎖與突圍

本土與港資的攻防戰(zhàn)

作為武漢商業(yè)地頭蛇，在相當(dāng)一段時(shí)間，武商MALL長(zhǎng)期壟斷頂奢資源，對(duì)華中富裕人群有著很強(qiáng)的虹吸能力。2024年，項(xiàng)目銷售額達(dá)189億元，在中部六省各大商業(yè)體中，遙遙領(lǐng)先。

而隨著恒隆、SKP進(jìn)場(chǎng)，對(duì)武商在中部省份的地位產(chǎn)生一定影響。

以時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，恒隆進(jìn)入武漢市場(chǎng)，始于2013年，當(dāng)時(shí)恒隆以33億元代價(jià)拿下硚口區(qū)核心地塊，總投資額約130億元。

這里（武廣商圈）是武漢傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，被譽(yù)為“華中第一商圈”，恒隆落地于此，無(wú)可厚非。只是，武漢恒隆廣場(chǎng)與武商MALL僅一街之隔，任何人看到，都會(huì)認(rèn)為恒隆要來(lái)挑戰(zhàn)武商的霸主地位。

圖源：武商MALL武廣公眾號(hào)

這個(gè)時(shí)候的武商MALL，經(jīng)過(guò)幾輪招商調(diào)整，基本完成奢侈品矩陣的布局。

2007年，武漢國(guó)際廣場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)時(shí)，引進(jìn)了Cartier和HUGO BOSS；2009年初，GUCCI開(kāi)業(yè)，帶動(dòng)Ferragamo、MaxMara、Burberry等數(shù)十家國(guó)際名品進(jìn)駐；2011年，武漢國(guó)際廣場(chǎng)二期開(kāi)業(yè)后，Versace、Montblanc、Chaumet、Zegna等品牌入駐，特別是2012年開(kāi)業(yè)的Hermes、DIOR，2013年開(kāi)業(yè)的LV，以及2014年開(kāi)業(yè)的Prada。

獨(dú)角MALL圖庫(kù)

甚至于2013年就傳出消息，CHANEL已經(jīng)看好店鋪位置，一旦有新店計(jì)劃，會(huì)優(yōu)先考慮武漢國(guó)際廣場(chǎng)。盡管后來(lái)CHANEL去了丹尼斯大衛(wèi)城，但武商MALL十多年前就是奢侈品聚集地，是不爭(zhēng)的事實(shí)。

面對(duì)實(shí)力強(qiáng)勁的武商MALL，武漢恒隆廣場(chǎng)依然與其做鄰居，明顯對(duì)自身有著強(qiáng)大信心。

獨(dú)角MALL圖庫(kù)

在武漢恒隆廣場(chǎng)建設(shè)的7年間，武商也沒(méi)有閑著，將武漢國(guó)際廣場(chǎng)、武商廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)合并成武商MALL，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)；不斷優(yōu)化品牌，提升競(jìng)爭(zhēng)力，甚至與品牌簽訂排他協(xié)議，切斷恒隆的招商通路，以此壓制對(duì)手。

而恒隆，在武商的封鎖中，仍吸引了不少奢侈品牌進(jìn)駐。

武漢恒隆廣場(chǎng)于2021年3月開(kāi)業(yè)，為武漢帶來(lái)了上百家首店。2022年，Hermes、Cartier、LV、DIOR、GUCCI等到來(lái)，其中，Hermes是武漢唯一一家門店，也是從武商MALL轉(zhuǎn)移到武漢恒隆廣場(chǎng)的。

獨(dú)角MALL圖庫(kù)

頂奢品牌轉(zhuǎn)場(chǎng)，自然是對(duì)武漢恒隆廣場(chǎng)的看好。

2021年，開(kāi)業(yè)不足1年的武漢恒隆廣場(chǎng)銷售額近10億元，出租率84%；2022年，租戶銷售額增加158%，換算下來(lái)，2022年商場(chǎng)銷售額近26億元。

這個(gè)成績(jī)算是武漢恒隆廣場(chǎng)對(duì)武商MALL封鎖的回應(yīng)。但是，武漢恒隆廣場(chǎng)缺了點(diǎn)運(yùn)氣。

武漢恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，正值三年大衛(wèi)生事件，之后又是大市場(chǎng)環(huán)境變化，消費(fèi)者習(xí)慣變遷，重重因素疊加，對(duì)一個(gè)新入市項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)很大。

一直到現(xiàn)在，營(yíng)業(yè)4年多，武漢恒隆廣場(chǎng)的出租率都處在較低位，截至2025年上半年，武漢恒隆廣場(chǎng)的出租率88%，租戶銷售額同比減少31%，收入減少36%。?

曾經(jīng)去過(guò)幾次，武漢恒隆廣場(chǎng)的客流都比較差。

稍微可喜的是，武漢恒隆廣場(chǎng)的奢侈品租戶面積幾乎沒(méi)變，而且，恒隆對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目取消了“高端”、“次高端”劃分，后續(xù)可能會(huì)有新的變化出現(xiàn)，這就給了項(xiàng)目翻盤(pán)的機(jī)會(huì)。

02

攪局者到來(lái)

武漢SKP的降維打擊

2024年開(kāi)業(yè)的武漢SKP，一開(kāi)業(yè)就讓武漢高端市場(chǎng)激起巨浪。

憑借著“高奢街區(qū)+獨(dú)棟門店”，以及SKP自身對(duì)高端品牌的帶動(dòng)能力，武漢SKP累計(jì)引進(jìn)了1000多個(gè)品牌，甚至Burberry等品牌選擇了武漢SKP，棄武商MALL而去。

項(xiàng)目開(kāi)業(yè)近一年來(lái)，單日銷售額破億的情況并不少見(jiàn)。今年4月生日慶，首日銷售額達(dá)到1.65億，創(chuàng)了歷史新高。

8月9日的現(xiàn)場(chǎng)看到，場(chǎng)內(nèi)人流量很大，盒子內(nèi)也沒(méi)有什么空鋪圍擋。

K大道，LV將其稱為“武漢香榭麗舍大道”。42個(gè)獨(dú)棟門店，已經(jīng)開(kāi)了近30家，LV、Loro Piana、Wilson獨(dú)棟門店也即將開(kāi)業(yè)。

屆時(shí)，其奢華程度會(huì)進(jìn)一步提升。

面對(duì)京城來(lái)的大鱷，武漢恒隆廣場(chǎng)在武漢SKP開(kāi)業(yè)前，打造了全新的“恒隆會(huì)”會(huì)員專屬貴賓室——The Lounge，為會(huì)員提供更好服務(wù)。

特別是武漢SKP開(kāi)業(yè)后的商戰(zhàn)，引發(fā)各方關(guān)注。

武漢SKP開(kāi)業(yè)時(shí)推出滿千返百、推薦品牌滿1000返200、品牌日10倍積分、新會(huì)員開(kāi)卡禮遇等活動(dòng)，刺激了消費(fèi)者購(gòu)買熱情。

武商MALL緊隨其后，在去年七夕節(jié)推出返現(xiàn)促銷活動(dòng)，優(yōu)惠力度很大，部分奢侈品牌疊加10倍積分，滿千返百，頭部品牌如LV、DIOR、Prada、卡地亞、寶格麗和蒂芙尼等均參加活動(dòng)。美妝品牌8.5折，且積分返券均適用武商一卡通。

武漢恒隆廣場(chǎng)的規(guī)則是滿10000元返1500元、滿50000元返7500元，并疊加五倍積分，也相當(dāng)于8.3折。愛(ài)馬仕、LV、Gucci、Dior、寶格麗、梵克雅寶、蒂芙尼等品牌參加活動(dòng)。

當(dāng)時(shí)，83折購(gòu)買奢侈品，頻頻登上熱搜。面對(duì)三家商戰(zhàn)，LV緊急叫停了該活動(dòng)。

這里有幾個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)有想明白，SKP系商業(yè)每年4月的生日慶、11月的周年慶活動(dòng)力度都很大，滿千返百、品牌日10倍積分，還有指定禮金等，算是變相讓利給消費(fèi)者。

SKP系商業(yè)一年兩次店慶，一直都有促銷活動(dòng)，每年也引起市場(chǎng)關(guān)注，一向矜持的奢侈品牌為何沒(méi)有叫停過(guò)？

為什么其它重奢項(xiàng)目不模仿SKP，也通過(guò)這些促銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)者？

去年武漢SKP、武商MALL、武漢恒隆廣場(chǎng)的促銷活動(dòng)被叫停，今年武漢SKP生日慶，推薦品牌1000返200、品牌日10倍積分、禮金贈(zèng)送、積分兌換禮金最高達(dá)15000元。

這些優(yōu)惠很明顯拉動(dòng)了商場(chǎng)消費(fèi)，難道這類促銷活動(dòng)只能適用于SKP系商業(yè)？

這些問(wèn)題，也向人請(qǐng)教過(guò)，卻沒(méi)有得到什么合理的解釋。而SKP，每年最吸引消費(fèi)者的時(shí)刻，也就是生日慶、周年慶，奢侈品就跟大白菜一樣，被消費(fèi)者帶回家。

而在這種金錢攻勢(shì)下，消費(fèi)者難以抗拒，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手再精致的活動(dòng)策劃，也難以有效防御。

03

南北對(duì)抗

最終都要適應(yīng)市場(chǎng)

當(dāng)前武漢高端市場(chǎng)，武漢K11基本不抱期待，武漢萬(wàn)象城與其它幾家的奢品有一定差異，暫時(shí)可以避開(kāi)紛爭(zhēng)。

分列長(zhǎng)江南北的武漢SKP、武商MALL、武漢恒隆廣場(chǎng)，品牌重合度比較高，要搶的目標(biāo)客群，主要集中在富裕群體，三者間的競(jìng)爭(zhēng)很難避免。

武商MALL是世貿(mào)廣場(chǎng)、武商廣場(chǎng)、武漢國(guó)際廣場(chǎng)合并起來(lái)的，客群基本囊括了所有年齡層。

武漢恒隆廣場(chǎng)，定位高端家庭型購(gòu)物中心，在定位上，除了高端，還有相對(duì)富裕的家庭客群，這就稍微有了一點(diǎn)差異。

武漢SKP的購(gòu)物場(chǎng)景則會(huì)更容易吸引消費(fèi)者前往，也在短短一年間，給武漢高端市場(chǎng)帶來(lái)巨大變化。

武商MALL和武漢恒隆廣場(chǎng)隔街相望，在客群上稍微有些差異，兩家會(huì)不會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)中的聯(lián)合，共同對(duì)抗武漢SKP的攻勢(shì)，形成微妙平衡？

又或者，武漢高端市場(chǎng)會(huì)不會(huì)與沈陽(yáng)一樣，最終某一家贏得勝利，獨(dú)霸武漢市場(chǎng)？

終局如何，需要繼續(xù)觀察。

今日話題 | TOPIC

你認(rèn)為武漢高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)局如何？歡迎留言分享~

獨(dú)角Mall經(jīng)典欄目——Mall觀察：

| | | | | | | | | | | | | | | |
|
| |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | ......

獨(dú)角Mall經(jīng)典欄目——品牌Sight：

| | | | | | | | | | | | | | ......

獨(dú)角Mall經(jīng)典欄目——獨(dú)角Voice：

| | | | | | | | | | | | | | | ......