作者：余飛

　　 01

　　 上海跟進北京

　　 在8月8日北京松綁五環(huán)外限購時，本號就說過，上海、深圳沒有理由不跟進，而且預(yù)測上海大概率會抄北京作業(yè)，放開外環(huán)限購，頂多再下調(diào)內(nèi)環(huán)社保年限。

　　 8月25日，上海發(fā)布政策，力度比預(yù)想的還要弱，僅放開了外環(huán)的限購套數(shù)，仍沒有徹底放開外環(huán)限購。

　　 上海提出：

　　 一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

　　 二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

　　 也就是說，上海戶籍家庭或者在上海繳納了一年社保的居民家庭和個人，都可以在上海外環(huán)買買買。

　　 和北京的力度如出一轍。北京8月8日提出的是， 戶籍家庭或戶籍單身，可以在五環(huán)外隨意買，無論買多少套都不限制。非戶籍家庭與單身人士，繳納了兩年連續(xù)社?；蚣{稅，也可以在五環(huán)外隨便買。

　　 仍有設(shè)備約束，并沒有徹底放開。

　　 不過，上海這一次比北京多了一個操作，就是下調(diào)了二套房的利率。

　　 上海提出：

　　 為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

　　 上海二套房利率在此之前，各片區(qū)不盡相同。

　　 二套房商業(yè)貸款利率減5個基點，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)二套房商業(yè)貸款利率減25個基點。

　　 目前的LPR五年期貸款利率是3.5%，也即差異化地區(qū)的二套房利率是3.25%，其他地區(qū)的二套房利率是3.45%。

　　 現(xiàn)在無論何處，二套房利率都與首套房相同，都執(zhí)行3.05%的利率。

　　 以貸款商貸200萬，等額本息30年計算。政策執(zhí)行之后，月供最多可以節(jié)省439元。

　　 02

　　 上海跟進背后

　　 上海為何還要救市？

　　 要知道，7月份這座城市可是誕生了全球最多的單價地王。

　　 而且，這兩年上海的豪宅都賣瘋了。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%。

　　其中，上海總價3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

　　2025上半年，上海豪宅日光，更是成了家常便飯。

　　4月23日，位于靜安西藏北路板塊的象嶼蘇河琹廬開盤，共推出132套建筑面積約100平方米的三居室，均價12.5萬元/平方米，開盤當日全部售罄。

　　4月27日，位于上海浦東新區(qū)新楊思區(qū)域的熱門項目翡雲(yún)悅府開盤，首批次228套房源實現(xiàn)“日光”，均價為10.72萬元/平方米。

　　5月份，綠城潮鳴東方均價約19.5萬元/平方米，120套房源全部售罄，一天入賬近70億元；上海壹號院第三批次開盤，64套房源斬獲40.25億元，大部分戶型均價約18.5萬元/平方米。

　　保利海玥外灘序首批次銷售均價為12.64萬元/平方米，223套房源當日全部清盤，銷售金額達30億元。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上?？們r3000萬以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；二手高端住宅成交336套，占比46.2%。若從總價5000萬元以上占比來看，上海的占比還要高，其中一手成交482套，占30城總量接近八成。

　　 這兩天，上海黃埔區(qū)的上海壹號院五批次推出了66套房，均價19.8萬元，套均總價7358萬元，結(jié)果一個小時就被搶光了。

　　在豪宅價格拉動下，上海的新房價格已經(jīng)連漲了37個月。

　　 最新國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)是，6月份上海新房環(huán)比0.4%，與長沙并列全國第一。

　　 拋開與普通人無關(guān)的豪宅不說，其實上海房地產(chǎn)市場也并不舒服。

　　 上海可以說是樓市分化的樣板，一邊是火焰，一邊是海水。

　　 在核心區(qū)豪宅成交火熱的同時，郊區(qū)的新房無人問津。

　　 中國房地產(chǎn)報7月16日發(fā)布的文章披露：

　　 上海滯銷盤的“重災(zāi)區(qū)”在遠郊，價格上均價低于6萬元/平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。 上半年，新場板塊的璟瀾灣、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸等項目在認籌期間出現(xiàn)無人認購的現(xiàn)象。

　　 從歷史數(shù)據(jù)來看，上海商品房銷售面積于2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。

　　 來源：上海2023年統(tǒng)計年鑒

　　 其中住宅見頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。

　　 2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

　　 2024年上海商品房銷售面積1656.86萬平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73萬平方米，下跌了6.9%。

　　 來源：上海市統(tǒng)計局

　　 二手房方面，上海統(tǒng)計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。

　　 2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。

　　 來源：上海2023年統(tǒng)計年鑒

　　 其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。

　　 去年，上海的二手房扭轉(zhuǎn)了跌勢。

　　 去年四季度一線城市集體救市，上海二手房成交量猛抬頭，拉動了全年成交總量。

　　 最終，上海全年二手房成交量24萬套，比2023年多出4萬套，實現(xiàn)了兩連漲。

　　 制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

　　 雖然這個數(shù)據(jù)相比于高峰時期，仍差了不少，但二手房由于去年年末大反彈，出現(xiàn)了明顯抬頭行情。

　　 但今年4月份之后，上海的二手房行情也下來了，信心也沒了。

　　 3月份上海二手房成交了2.69萬套，4月份成交了2.07萬套，5月份成交了1.9萬套，6月份成交了1.86萬套，環(huán)比減少3.15%。

　　 中國房地產(chǎn)報預(yù)測， 隨著7、8月傳統(tǒng)淡季來臨，上海二手房成交量可能跌破1.5萬套。

　　 價格方面，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價格5月份再次進入下跌通道。

　　 6月份，四大一線城市二手房價格全部下跌。

　　 7月份四大一線城市二手房價格環(huán)比跌幅均位居全國前十，其中北京跌幅第二，廣州第四，深圳第六，上海第七。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

　　 此外，從諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)來看，目前上海掛牌的二手房中，價格變動的房源中，91.05%在降價。

　　 這意味著，雖然豪宅火熱，但上海的普通住宅價格，仍和大多數(shù)城市一樣，一樣在調(diào)整。

　　 03

　　 接下來看深圳

　　 深圳的行情壓力比北京、上海大得多。

　　 去年四季度一線城市全面救市產(chǎn)生的效應(yīng)在今年一季度結(jié)束，從4月份開始再次下行。

　　 房價方面，7月份深圳的二手房均價再次跌破6萬元，跌至跌至5.93萬元/平方米。

　　 因此，理論上深圳應(yīng)該比北京、上海更早出招才是。

　　 但深圳這些年在放松措施方面，過于謹小慎微，始終在看京滬的步伐。

　　 如今，京滬都已出招，深圳接下來必定跟進。

　　深圳目前的限購力度比京滬弱很多，已經(jīng)允許外地人在非核心區(qū)零門檻買1套。

　　深圳可能采取的放松措施是，有可能放開非核心區(qū)的限購套數(shù)。如果力度再大一些，則可能不設(shè)條件允許居民購買核心區(qū)1套住宅。

　　 此外，9月份央行大概率會跟隨美聯(lián)儲進行新一輪降息。還可能有其他措施出臺。

　　 畢竟前幾天的會議上，官方明確：

　　 采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

　　但最終的效果，仍會和過去三年一樣，短則一個月，長則一個季度。周而復(fù)始。

　　本號多次強調(diào)過，這一輪調(diào)整不會那么快結(jié)束。

　　 房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

　　 而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

　　 要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。

　　 無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。