01

上周重慶二手房成交量又爆了。

根據(jù)銘騰機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周重慶中心城區(qū)二手房成交2107套，再次突破了2100套的關(guān)口，創(chuàng)下了近四周以來單周最高成交紀(jì)錄。

圖源銘騰機構(gòu)

這個數(shù)據(jù)本身或許并不十分亮眼，因為在今年的大部分時間里，重慶中心城區(qū)單周的二手房成交量基本都在2000套以上。

全年成交量很有可能回到2021年的水平。

但如果把這個數(shù)據(jù)放到40度高溫的8月，放到這個往年能淡出鳥來的傳統(tǒng)淡季里，那就有些不尋常了。

要知道，當(dāng)前的樓市仍然處在深度調(diào)整之中。

那為什么重慶二手房市場反而會“淡季不淡”？

看看二手房的成交價格就知道了。雖然成交量一直維持在高位，但當(dāng)前二手房的成交單價卻一直保持低位運行。房價仍然在筑底。

換句話說，當(dāng)前重慶二手房價格還沒漲，但也跌不動了。

而一個大家不易察覺的更深層次的邏輯是，重慶買房“零元購”的時代來了。

02

我說的“零元購”并不是白送你一套房子。

這里的“零元購”指的是房子的成交價格低于銀行的貸款金額。

這就意味著從銀行貸出來的款完全可以覆蓋這套房子的成交價格，甚至比成交價格還多。

你可以不用掏一分錢首付，就能拿下一套房。

有時不但不花錢，甚至還能從銀行倒拿錢。

當(dāng)然，這些錢都要算做是你的負(fù)債。

當(dāng)前不管是首套房還是二套房，首付比例都是15%。因此可以從銀行貸出來的金額是銀行對房屋評估價的85%。

也就是說，只要房子的成交價格低于評估價的85%，你就可以實現(xiàn)“零元購”。

這種房子多嗎？

在以前或許很難找，但在當(dāng)前的重慶市場上可以說遍地都是。

這并不是由于房價的整體下行，因為銀行評估價也會隨著房價整體成交價的下降而下降的。

圖源網(wǎng)絡(luò)

真正的原因是由于超跌或非理性定價的個體房源太多。

比如一周前我發(fā)布的一套特價二手房源，市場價150-160萬，貸款金額130萬左右。而業(yè)主的賣價卻只有130萬，妥妥的零元購。

除了部分因缺錢而打骨折甩賣的二手房之外，還有法拍房、各種工程抵款房、銀行處置房等等房源。

這類房產(chǎn)很多都能做到零元購。

03

看到這里，你也許會說：

首付可以不給錢，但月供你得還啊。怎么能算零元購呢？最多叫做零首付。

并且，首付越少，月供就越高，這個道理難道你不懂嗎？

這個道理當(dāng)然誰都懂，但零元購的邏輯顯然不只是零首付。

首先，一次性支付十幾二十萬甚至幾十萬的首付，跟零首付之后，每個月多出來的那點月供比起來，給購房者帶來的壓力指數(shù)完全是天壤之別。

打個比方：

一套100萬的房子，正常首付是15萬，剩下85萬貸款30年，月供3630元。

如果這套房子零首付，100萬全貸款，月供則會增加至4270元，比正常首付多了640元。

在一次性多拿出15萬和每個月多付640元月供之間，我相信大多數(shù)人愿意選擇后者。

尤其是在當(dāng)前大家都缺錢的情況下。

但這還不是零元購最核心的邏輯。

真正的零元購最核心的邏輯是：

不但不用給首付，甚至連月供都不用給！

天下底下真的有這樣的好事嗎？

是的。

只不過不是你不用付月供，而是有人來幫你付月供。

相信你也猜到了，我說的這個幫你付月供的人，就是租客。

04

重慶的房價在經(jīng)歷了4年的調(diào)整之后，很多房子的價格已經(jīng)跌回了2010年的水平，屬于完全超跌了。

租金雖然也有所下降，但降幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價的跌幅，這就導(dǎo)致房子的租金回報率反而上升了。

如果在這些房子中，你碰巧又撿漏了比銀行評估價還低不少，可以做到零首付甚至負(fù)首付的房子，那這套房子的租金回報率就會高得出乎你的想象。

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我在之前的一篇文章中說過，當(dāng)前重慶房子的租金回報率是遠(yuǎn)超北上廣深等一線城市的，并且也要明顯高于杭州、南京、成都、武漢等二線城市。

（見文章：《重慶的房價已經(jīng)到底了！》）

我們不說寫字樓、公寓等商業(yè)物業(yè)，單說普通住宅中的很多房子，租金回報率都可以達(dá)到5%。

一套75萬的二手房，月租金甚至可以達(dá)到3000，你敢信？

年租金回報率妥妥的5%以上！

就算75萬全部貸款，月供也只有3200，勉強能與租金持平。

如果是做先息后本的抵押貸，那月供更是可以降到1700-1800左右。

每個月不但不用給月供，還能倒拿一千多塊錢的租金收益。

以租養(yǎng)貸，讓租客來幫你養(yǎng)房才是重慶買房零元購最核心的底層邏輯。

而能讓這個邏輯成立的房子，在重慶的二手房市場上，并不難找。

在房價下行4年之后，重慶買房“零元購”的時代已經(jīng)正式來臨了。

對于買房自住的剛需購房者來講，買房的門檻已經(jīng)徹底歸零了。只要你愿意，分分鐘就能上車。

而對于有一定投資需求的購房者來講，就更是絕佳的入手機會。

畢竟從投資的角度看，“有投入”跟“零投入”根本就是兩套完全不同的邏輯。