近日，市人民政府發(fā)布了有關(guān)溫州市區(qū)2025年城鎮(zhèn)基準地價更新評估成果的征求意見公告。

據(jù)介紹，自公布之日起施行新的新公示地價體系建設(shè)成果，原溫州市區(qū)2021年城鎮(zhèn)基準地價更新成果同時廢止，其他基準地價成果繼續(xù)施行。

城鎮(zhèn)基準地價是政府法定公示價格和土地市場的指導性價格，是政府管理和調(diào)控土地市場、顯化土地資產(chǎn)價值、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)，是促進節(jié)約集約用地的重要杠桿，是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟手段。

目前，市區(qū)現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價更新期日為2021年1月1日，距今已將近5年時間。隨著房地產(chǎn)市場運行趨勢的變化，現(xiàn)行的基準地價已經(jīng)無法適應(yīng)當前土地出讓工作的需要。

且2021年是近十年房價的最高峰，和如今市區(qū)房價有不小的差距，所以這次更新了溫州市區(qū)范圍的基準地價，主要是為了更好符合市場的基本面。

下面我們一起來看下，市區(qū)的地價體系發(fā)生了哪些變化。

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首先是估價期日，從2021年1月1日，調(diào)整為2025年1月1日，原因開頭已經(jīng)解釋。

同時，溫州市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價基準條件沒有發(fā)生大變化，本次一方面把工礦用地和倉儲用地分開，各自獨立，條件不變，另一方面就是新增了公用設(shè)施用地的相關(guān)條件。

接下來基準地價的變化，則側(cè)面證明了市場下行的力度。

（1）首先是商服用地

商服用地各類別區(qū)域的范圍沒有變化，規(guī)劃地塊的容積率和建筑密度前后一致，均參考的同一標準（容積率2.5，建筑密度為40%），對比前后兩次的基準地價，降幅普遍在20-30%。

一類用地從11360元/㎡下調(diào)至8100元/㎡，降幅29%；

二類用地從7350元/㎡下調(diào)至5490元/㎡，降幅25%；

三類用地從5100元/㎡下調(diào)至3600元/㎡，降幅29%；

四類用地從3230元/㎡下調(diào)至2200元/㎡，降幅32%；

五類用地從2460元/㎡下調(diào)至1600元/㎡，降幅33%；

六類用地從1590元/㎡下調(diào)至1080元/㎡，降幅32%；

七類用地從1220元/㎡下調(diào)至960元/㎡，降幅20%；

其中的關(guān)鍵點，就是這次商服用地的基準地價比2015年價格，還要低個10-20%左右，令人感慨。

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（2）住宅用地

先是部分區(qū)域的范圍發(fā)生了變化。一類用地把水心、九山區(qū)域劃出去，調(diào)整至二類區(qū)域，把東片一小長條的區(qū)域（藍色）劃進一類區(qū)域了，其他一類片區(qū)不變。

二類區(qū)域承接了水心、九山區(qū)域，把江心嶼下調(diào)至三類區(qū)域，其他的區(qū)域范圍沒有變化；三類區(qū)域新增了江心嶼，其他的范圍沒有變化。再往后的四至六類區(qū)域沒有變化。

然后就是地價變化，總體降幅在30-40%之間，略高于商服用地的地價變化，整體表現(xiàn)好于溫州市區(qū)房價從2021-2025年的降幅。

一類用地從19980元/㎡下調(diào)至12990元/㎡，降幅35%；

二類用地從15520元/㎡下調(diào)10240元/㎡，降幅34%；

三類用地從11550元/㎡下調(diào)至7740元/㎡，降幅33%；

四類用地從8540元/㎡下調(diào)至5550元/㎡，降幅35%；

五類用地從5600元/㎡下調(diào)至3530元/㎡，降幅37%；

六類用地從4030元/㎡下調(diào)至2460元/㎡，降幅39%；

七類用地從2120元/㎡下調(diào)至1360元/㎡，降幅36%；

另外，對比2015年的基準地價，其中一、五、六、七類用地是2015年的基準地價略高一點，其他二至四類用地是2025年的基準地價高一點點，兩者的基準地價極為接近，就算有差距，幅度也極小。

綜合來看，關(guān)注度高的商服用地基準地價，前后4年的降幅在20-30%，比2015年的水平還要低個10-20%，說明市場形勢最為嚴峻。

另一個關(guān)注度高的住宅用地對應(yīng)的基準地價，相對商服用地的降幅略高一些，前后4年的降幅在30-40%，基本回到了2015年的水平。

只不過住宅用地基準地價的降幅，還是略低于溫州市區(qū)的房價降幅。而且下調(diào)了基準地價，后續(xù)出讓地塊的價格也有機會更符合現(xiàn)有市場的環(huán)境，合理性會更高。

至于這次基準地價的調(diào)整，是否意味著市場底部將會來臨呢？

從現(xiàn)有市場氛圍和情緒來看，目前還很難判斷。

所以這次的基準地價調(diào)整方案，要么是聽到了后續(xù)大方向調(diào)整的風聲，要么就是面臨地塊出讓困難的窘境，迫于無奈才順應(yīng)市場下調(diào)了基準地價。

接下來就看下一次基準地價會在什么時候調(diào)整？會是和這次一樣往下調(diào)整嗎？還是逆勢翻紅上漲呢？我們拭目以待。

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