文｜鄧浩志

8月25日，萬(wàn)科公布2025年上半年業(yè)績(jī)：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.23億元，同比下降26.23%；歸屬于上市公司股東的凈虧損119.47億元，而上年同期虧損98.52億元。虧損規(guī)模觸目驚心，卻并非個(gè)案——就在前一天，昔日地產(chǎn)龍頭碧桂園公布虧損215億元，程度更甚。盡管兩大龍頭均錄得百億級(jí)虧損，二者未來(lái)命運(yùn)卻可能大相徑庭。

8月25日，在A股連漲數(shù)月并突破3800點(diǎn)之際，萬(wàn)科罕見(jiàn)地開(kāi)盤(pán)漲停。業(yè)績(jī)巨虧卻股價(jià)漲停，資本市場(chǎng)對(duì)其前景顯然另有判斷。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)下行四年有余，房企虧損已成常態(tài)，但虧損陣營(yíng)內(nèi)部又可細(xì)分為“已爆雷”與“未爆雷”兩類。

已爆雷者如恒大、碧桂園，因債務(wù)違約導(dǎo)致市場(chǎng)信心盡失，且大多已嚴(yán)重資不抵債，基本走到破產(chǎn)、清盤(pán)邊緣；在債權(quán)人持續(xù)施壓下，大概率只能退市、清盤(pán)。例如，港交所已于8月25日取消中國(guó)恒大上市地位；兩日后，恒大廣東公司被法院裁定破產(chǎn)清算，此前全國(guó)已有數(shù)十家“恒大系”公司進(jìn)入破產(chǎn)程序。除恒大系外，已被清盤(pán)的房企還有新力、佳源、德信、大發(fā)、華南城五家；而被債權(quán)人提請(qǐng)清盤(pán)的則幾乎囊括所有爆雷房企：碧桂園、融創(chuàng)、世茂、合景泰富等。

虧損但未爆雷的房企亦為數(shù)眾多，除萬(wàn)科外，還有金地、招商、華僑城、金茂、中交等一眾央國(guó)企（注：萬(wàn)科現(xiàn)已成為國(guó)資占絕對(duì)主導(dǎo)地位的混合所有制企業(yè)）。這類企業(yè)因背靠“國(guó)家隊(duì)”，即便虧損亦能避免債務(wù)違約。以萬(wàn)科為例，今年上半年為償還到期債務(wù)，深鐵集團(tuán)先后7次向萬(wàn)科提供逾200億元融資，確保其不違約。只要尚未爆雷，購(gòu)房者對(duì)其交付仍有信心，企業(yè)仍能依靠銷售回籠資金，并可能繼續(xù)獲得銀行后續(xù)融資；一旦樓市企穩(wěn)回暖，它們便有機(jī)會(huì)重整旗鼓、東山再起。

至于樓市能否見(jiàn)底反彈、回到怎樣的水平，我認(rèn)為毋庸置疑。以日本為例，所謂“失去二十年、三十年”的論調(diào)下，東京等大城市房?jī)r(jià)仍在2023年刷新歷史新高，并于近兩年繼續(xù)攀升。中國(guó)與日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、財(cái)政安排差異顯著：中國(guó)地方政府高度依賴土地財(cái)政，資金出海路徑有限、投資渠道單一，同時(shí)居民住房升級(jí)需求依舊旺盛。因此，中國(guó)樓市的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)尚未終結(jié)，一批虧損但未爆雷的房企仍有望再度崛起。