代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點(diǎn)，僅供參考

隨著全國多個城市在本月相繼出臺樓市新政，給原本平靜的購房淡季，添加了不少熱度。

例如本月初北京宣布五環(huán)外符合條件的家庭購買商品住房不限套數(shù)， 8月25日上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)整住房限購、優(yōu)化住房公積金等多條利好政策，其中在調(diào)整住房限購上，上海宣布外環(huán)符合條件的家庭購買住房不限套數(shù)。

聚焦灣區(qū)，克而瑞監(jiān)測到，目前灣區(qū)九城中僅有深圳還執(zhí)行著較為嚴(yán)格的限購政策。

不過，克而瑞監(jiān)測到，近兩月來灣區(qū)也有城市出臺了新一輪的樓市政策，以此希望促進(jìn)購房需求的釋放。

01

灣區(qū)城市新一輪救市政策來襲

近兩月來，中山、東莞成為了其中代表，但中山的政策出臺密集程度要高于東莞，具體看：

7月末中山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合多部門出臺《中山市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展若干措施》。

措施共7條，包括降低個人二手房交易成本、開展2025年“以舊換新”購房消費(fèi)券活動等內(nèi)容。

其中在“實(shí)施“新中山人安家中山”活動措施中，繳納一個月中山社保的“新中山人”，購房最高補(bǔ)貼比例可達(dá)購房總價的2.5%，折合約1萬元。

在8月27日，中山住房公積金管理中心針對多孩家庭推出了提高公積金貸款額度、進(jìn)行租房提取優(yōu)化，以及優(yōu)化辦理流程等三項(xiàng)利好措施。

不僅如此，中山還發(fā)布了灣區(qū)第一個地方性“好房子”建設(shè)指引的城市，來更好的滿足購房者居住需求的釋放的同時，助力打造“宜居、韌性、智慧”城市。

《指引》從六大維度出發(fā)，其中提到，在結(jié)合中山特色的基礎(chǔ)上，允許建設(shè)“騎樓+風(fēng)雨連廊”無雨歸家系統(tǒng)和“地下空間+架空層”系統(tǒng)，共享公共空間。

為什么中山在近兩月密集出臺樓市新政呢？

我們在其整體樓市表現(xiàn)上或許可以找到答案。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-7月中山商品住宅成交10289套，位列近四年來同時期的最低位，在灣區(qū)九城中位列中下游。

在月均流速上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-7月中山月均成交在1000-2000套不等，2月最低，僅有756套，而去年有三個月成交突破2000套。

從這個角度上看，中山今年以來的商品住宅流速相較于去年有所放緩。

隨著流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年7月末中山商品住宅庫存面積449.05萬㎡，去化周期24.8個月，去庫存存在一定的壓力。

02

市場遇冷，東莞將如何應(yīng)對？

再來看東莞：

8月11日，東莞住建局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)征集存量商品房用作保障性住房的公告》，公告顯示，將在東莞市內(nèi)征集條件合適的商品房用作保障性住房。

其中，優(yōu)先考慮債務(wù)即將到期而無力償還的房地產(chǎn)企業(yè)庫存商品房。

在8月19日，東莞市人力資源和社會保障局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《東莞市在職人才入戶實(shí)施辦法》的通知，其中提到，大專及以上學(xué)歷入戶東莞，不再需要社保的要求。

除上述政策外，目前東莞住建局正在針對東莞“好房子”建設(shè)指引公開征求意見。

回顧今年以來的東莞樓市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，東莞商品住宅成交套數(shù)由四年前1-7月最高位的破萬套成交規(guī)模銳減至今年1-7月的6974套。

從月均流速上也能感受到東莞樓市的“冰點(diǎn)”程度，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年以來東莞有3個月成交套數(shù)不足千套，最高為今年三月，達(dá)到了1321套。

而與去年同時期相比，東莞僅有1個月不足千套，最高峰為6月份的1616套，屬實(shí)“不夠看”。

隨著流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至7月末東莞商品住宅庫存面積440.48萬㎡，去化周期25.4個月。

03

廣州還會有什么大招？

從中山、東莞兩城今年以來的市場表現(xiàn)可見，兩城面臨著一個共同問題：去化難。

中山在近兩月密集出臺新政，或許也是希望在接下來的“金九”能促進(jìn)一部分的購房者進(jìn)場。

那么東莞是否還會出臺新一輪的刺激政策呢？

廣州方面，在去年九月末，廣州已全面解除限購，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策處于最寬松狀態(tài)，首付比例和利率已降至歷史最低點(diǎn)。

在政策利好的推動下，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年來廣州市場表現(xiàn)有了不少可圈可點(diǎn)的地方。

例如按照季度劃分，2024年四季度商品住宅成交28180套，創(chuàng)下了近四年來季度成交最高規(guī)模。

今年1-7月廣州商品住宅成交36830套，較去年同時期增長8%，持續(xù)穩(wěn)坐灣區(qū)九城首位。

在開盤加推上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025上半年上半年推貨、認(rèn)購、去化率指標(biāo)同比正增長。

與此同時，克而瑞監(jiān)測到，在即將到來的購房旺季，房企取證積極性與去年同時期相比有明顯回升。

在成交表現(xiàn)整體優(yōu)于去年，但又與高位時期存在一定差距的情況下，接下來廣州還會怎么出招？

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。