白鵝潭，要殺瘋了。

前兩天，坑口片區(qū)首期規(guī)劃正式掛網(wǎng)公示，距離征收預(yù)告僅僅過去了一個月。

幾個重點：

①規(guī)劃建面145.7萬平，圍繞太古里進(jìn)行鋪排，還有一線江景宅地；

②規(guī)劃與7月征收范圍吻合，加上山村前段時間也出了具體規(guī)劃，白鵝潭舊改要全面展開了；

③商業(yè)王炸落地，太古里官宣年底率先開業(yè)，并于將有重奢品牌，萬象城過江纜車招標(biāo)，串聯(lián)沙面、永慶坊。

白鵝潭，這下真奔著和珠江新城干一架去了。

·規(guī)劃84萬方住宅，太古里旁出現(xiàn)絕版江景宅地

首期規(guī)劃調(diào)整范圍總用地面積73.28公頃，規(guī)劃總建筑面積145.7萬平，其中居住84.3萬平，商辦51.6萬平，市政公服建面9.8萬平。

在芳村大道兩側(cè)布置商住地，補(bǔ)充片區(qū)住宅的同時，確保沿江帶太古里一側(cè)的商業(yè)氛圍。

重點是這宗純宅地，一線無遮擋江景+靠近太古寫字樓，還能南向俯瞰太古里，要素拉滿。

這塊地未來也會是一線豪宅定位，接棒華潤置地白鵝潭悅府和保利翡麗甲第。

其中，保利翡麗甲第也就是陸居路項目，即將對外開放，主推戶型建面139-246平，大部分戶型都能望江，還引入了五星級酒店喜來登，拉高項目價值。

白鵝潭核心區(qū)豪宅供應(yīng)節(jié)奏，還是挺不錯的。2023年開盤的白鵝潭悅府，18個月時間清盤550多套900萬以上的改善豪宅，價格也一直很穩(wěn)定，尾貨賣到9-11萬。

這也說明，買家認(rèn)可白鵝潭的高端價值。

至于靠近芳村大道西側(cè)的住宅區(qū)，定位會相對低點，但在太古里旁，靠近地鐵站，高層也會有江景視野。

唯一缺點可能是學(xué)位了，芳村小學(xué)在周邊省實、廣雅、康有為、華師附的確是不夠看，能改進(jìn)一下，這片會是荔灣核心住宅聚集區(qū)。

值得注意的是，藍(lán)皮書中的制藥廠商住地快，并不在改規(guī)計劃中。

大家看到84萬方住宅出來會有點慌，為什么又要搞那么多宅地。

請看上海前輩VCR，前灘太古里落地5年內(nèi)，房價上漲了50%，是上海漲價最多的板塊。在前灘太古里周邊，也是有較為明顯的住宅區(qū)、公園與商辦企業(yè)區(qū)的劃分。

前灘板塊一度賣到25萬/平，雖然跟著大市有所回落，但依舊是上海最有價值的幾個板塊。

前灘所依仗的高端的整體規(guī)劃+頂級商業(yè)資源+優(yōu)質(zhì)教育資源，對白鵝潭來說都有路可依，需要更多改進(jìn)的是在總部經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)金融，搶到更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

另一方面，85萬方宅地，多嗎？

多，但也不多。拋去配套的5萬方公服，實際上約80萬方左右的優(yōu)質(zhì)住宅。

去年，荔灣賣了近70萬方的房子，80萬方實際上就是一年多去化時間。

這部分房子，也不會同一時間入市，而是有節(jié)奏拆一塊搞一塊，一個個來。

今年上半年，荔灣小戶型賣到斷貨，前7個月也賣了31.62萬平，去化周期11.4個月，是全市速度最快的區(qū)域之一。

換句話說，荔灣在花費心思搞學(xué)校、建地鐵、引商業(yè)后，這部分投入實際上都反哺到了樓市，買家能看得到板塊規(guī)劃落地和變化。

當(dāng)然，背后也離不開荔灣老業(yè)主們的回購，在城市更新全面鋪開后，很多拆遷戶實際上都買回了荔灣。

·坑口+山村連出規(guī)劃，城市更新補(bǔ)上拼圖

這次規(guī)劃范圍，就是之前說的聚龍灣二期，首期位于坑口東北部，靠近太古里，與此前率先開始征收的范圍吻合↓

片區(qū)內(nèi)的拆遷氛圍已經(jīng)很濃了，張貼著拆補(bǔ)方案。

做地辦公室門口，也有不少村民來咨詢，對官方給出的方案，還是挺滿意的。

墩頭旁匯興社區(qū)有不少業(yè)主早早簽字搬家了，房屋門口都被貼上了封條。

至于白鵝潭另一邊的山村，進(jìn)度則要更快一點。

首宗石圍塘地塊已經(jīng)掛牌下個禮拜出讓，總價5.06億，單價2.15萬/平，保利發(fā)展、保利置業(yè)、和越秀等房企都在關(guān)注。

學(xué)鐵商全齊，距石圍塘站僅約200米+周邊規(guī)劃小學(xué)+白鵝潭商圈，樓面價齊全

無論是山村還是坑口村，進(jìn)度相當(dāng)快，是其補(bǔ)償很到位。

國有證給出了5.6-6萬/平的補(bǔ)償，宅基證棄產(chǎn)有3萬/平。

這批老房子市價賣2.5-3萬/平，現(xiàn)在政府出雙倍價格買，大家積極性很高。

而且，官方也提前把錢袋子計劃到位，合共計劃16億收購商品房。

隨著城市更新的推進(jìn)，白鵝潭的城市界面、配套都會逐步完善。

·商業(yè)+行政的大小王落地，白鵝潭和珠城干一架

手握萬象城和太古里的王炸，白鵝潭下個階段就要考慮大小王之外的牌怎么搭配出牌。

現(xiàn)在荔灣將規(guī)劃重心從已經(jīng)明確的芳村商業(yè)TOD，將這種影響力擴(kuò)散到沿路的舊改，推動片區(qū)整體的城市更新。

看這張圖能感受到荔灣和芳村的野心有多大。

除了商業(yè)外，市政文化工程遷移所代表的行政力量轉(zhuǎn)移，是極具代表性的。

月初，荔灣區(qū)教育局搬遷至廣船綜合體的濱江天地旁。

而早在2016年，荔灣區(qū)政府就已經(jīng)搬到了白鵝潭，其它例如民政局婚姻登記處、司法局、農(nóng)業(yè)局、住建局、衛(wèi)生局、城管局也在白鵝潭找到了新地方。

行政機(jī)關(guān)的到來，代表了城市官方投資重心的轉(zhuǎn)移，以及與此帶來的大量人才、資金、基建，以及相關(guān)企業(yè)的遷移。

此外，還有大灣區(qū)藝術(shù)中心（三館合一）選址白鵝潭，也將白鵝潭拔高了一個維度。

其與萬象城、喜來登組成的核心區(qū)是當(dāng)之無愧的門面，也是每年煙花綻放的三江匯聚地。

其中，萬象城預(yù)計2026年開業(yè)，連接對岸的過江纜車也開始招標(biāo)了，這將串聯(lián)起萬象城-沙面-永慶坊-荔灣湖公園。

未來，無論是步行、地鐵、自駕，游客和市民在老城區(qū)都暢通無阻。背后離不開11號線的超強(qiáng)文旅屬性，以及22號線北聯(lián)機(jī)場、南聯(lián)南站，白鵝潭的文商旅要成了。

而保利置業(yè)引入的五星級酒店喜來登，也能填補(bǔ)板塊高端酒店的空白。

另一邊的太古里，官宣將于2025年底開業(yè)，完整體會在2027年面世，規(guī)劃了超甲級寫字樓、高端商業(yè)、高端公寓、藝術(shù)中心等多種業(yè)態(tài)及產(chǎn)品。

關(guān)于項目品牌，也會是重奢模式，大家不用再擔(dān)心了。合作方珠江產(chǎn)投的負(fù)責(zé)人公開表示：

頂級重奢品牌很愿意在江邊、河涌旁打造獨棟旗艦項目，目前他們已在街區(qū)找到了自己的位置。

傳聞大家熟悉的幾個頭部奢侈品牌都會在里面，我反倒比較期待老鋪黃金能在廣州開出第二家店。

今年年底開業(yè)的太古里一期將引進(jìn)頂級品牌的快閃店、輕奢時尚品牌及新型餐飲等業(yè)態(tài)。

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