市場寒潮背景下，市區(qū)疊墅和老牌豪宅，卻走出了一條不同路！

今天，宏地·金玉府（鑫鈺園）7幢102室下疊躍層及285號車位被拍賣，建面約156.23㎡，起拍總價約287萬元。

經(jīng)過7輪競價、成交總價約316萬元，成交單價約2.02萬元/㎡，房價較開盤時下跌20%多。

下面我們一起來看下，目前的拍賣市場情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

宏地·金玉府

位于鹿城區(qū)七都大道與板橋北路交匯處北側(cè)。

北面為在建的中建·云嵐府；東面為建設(shè)小學(xué)七都分校+六中七都分校；西側(cè)為七都大道、公園、飛虹公寓；南面為空地及民房。

顯然，該小區(qū)周邊以教育配套為主，其他配套較為匱乏。

項目區(qū)位圖

金玉府開盤于2017年1月，共5棟高層+3幢疊墅，共計262套，其中疊墅共計40套，面積段在153㎡（上疊）、156㎡（下疊），開盤毛坯均價約2.69萬元/㎡；高層（16-17F）共計約222套，面積段在95-129㎡，開盤毛坯均價約1.79萬元/㎡；

后小區(qū)毛坯交付于2019年6月，小區(qū)交付品質(zhì)較為不錯。

小區(qū)鳥瞰圖

今天拍賣的7幢102室為下疊房源，7幢位于小區(qū)東面，挨著河邊綠地以及對面的建小七都分校的操場，可能存在一定的噪音問題；南面同為4層的疊墅，采光良好，不受影響。

該房源內(nèi)部已騰空，為毛坯狀態(tài)。

房源實景圖

房源實景圖

2017年1月，7幢102室開盤毛坯備案總價約433萬元，普惠95折，毛坯交付，折后毛坯總價約411.5萬元，毛坯單價約2.64萬元/㎡。

對比而言，本次成交價相當(dāng)于當(dāng)年開盤價的77折。

據(jù)溫都信息平臺，金玉府2024年11月成交1套約95㎡高層房源，成交總價150萬元，成交單價約1.58萬元/㎡；2024年10月成交1套約119㎡高層房源，成交總價200萬元，成交單價約1.68萬元/㎡；

2021年6月，成交1套約156㎡下疊房源，成交總價679萬元，成交單價約4.35萬元/㎡。

據(jù)貝殼平臺，今年7月成交1套約118㎡房源，成交總價182萬元，成交單價約1.54萬元/㎡；

目前，金玉府高層掛牌單價約1.2-1.5萬元/㎡、疊墅（毛坯）掛牌單價約2.7-3.3萬元/㎡，部分豪裝房源價格要高一些。

綜合來看，今天這套下疊房源樓幢位置尚可，已滿二，附帶一個車位，不過沒有裝修、涉及二次過戶，這次拍賣價格明顯低于市場價，市場表現(xiàn)偏差。

另外，也是和市場競爭有關(guān)系。近年低密墅類低密地塊頻出，使得聯(lián)排、多拼墅類、合院類產(chǎn)品的門檻逐漸降低，還有高低配小區(qū)搭配第四代住宅政策，也有疊墅產(chǎn)品，兩者都會分流原有疊墅產(chǎn)品的客戶。

02

中梁·中央公館（中梁公寓）

位于鹿城區(qū)民航路與學(xué)院路交匯處。

北面為華府天地；東面為老舊小區(qū)；西側(cè)為老小區(qū)、東南嘉一、溫州十二中；南面為雙井頭新村。

顯然，該小區(qū)周邊形象稍差一些，以教育、生活配套為主，其他配套較為稍弱。

項目區(qū)位圖

中梁·中央公館開盤于2007年1月，超前的采用了以大面寬、短進(jìn)深的戶型，贏得了當(dāng)時市場認(rèn)可，是中梁回溫的揚名立萬之作。

共6棟高層，共計約318套房源，面積段在129-260㎡，包含了平層、躍層，開盤毛坯均價1.4萬元/㎡左右；

后小區(qū)毛坯交付于2009年，小區(qū)交付品質(zhì)相當(dāng)不錯，在快交房之際，中梁追加了8000萬重點提升小區(qū)的園林景觀。

等到2011年前后，該小區(qū)躍層在高峰期成交價大致在6.8-7.8萬元/㎡，個別戶達(dá)到約8萬出頭/㎡；

小區(qū)實景圖

今天拍賣的1幢1404室為平層房源，1幢位于小區(qū)東南面，挨著南面的雙井頭新村，采光不受影響，但城市視野角度受限，加分不多；

房源實景圖

該房源內(nèi)部未騰空，拍賣成交繳納全款后二個月內(nèi)交付，附帶精裝修，但部分區(qū)域已經(jīng)被破壞。

房源實景圖

房源實景圖

據(jù)溫都信息平臺，中央公館今年4月成交1套約172㎡房源，成交總價344萬元，成交單價約2萬元/㎡；今年3月成交1套約151㎡高層房源，成交總價331萬元，成交單價約2.19萬元/㎡；

今年2月成交1套約142㎡高層房源，成交總價310萬元，成交單價約2.18萬元/㎡；

目前，中央公館130-172㎡房源掛牌單價約2.1-2.3萬元/㎡、220+㎡躍層房源掛牌單價約3-3.5萬元/㎡，部分豪裝、頂躍房源價格要高一些。

綜合來看，今天這套平層房源樓幢位置尚可，已滿二，裝修夠用，但裝修部分區(qū)域被破壞、樓層存在特殊性、房源未騰空，因此，這次拍賣價格雖然低于市場價，但表現(xiàn)算尚可，中規(guī)中矩。

背后映照出老牌豪宅的窘境，價格難以高企，在市場上的號召力大不如前，隔壁的金色尚品、華府天地等也是類似的處境。

03

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖，可以看出位于甌海黃嶼的金域傳奇（和園）6幢303室房源，建面約120.08㎡，起拍總價為129萬，起拍單價為1.07萬元/㎡，最終成交總價約163萬元，成交單價約1.36萬元/㎡，溢價率26%；

位于甌海南湖的萬科·云著（云著里）10幢3202室（頂躍）房源，建面約164.17㎡，起拍總價為204萬，起拍單價為1.24萬元/㎡，最終成交總價約329萬元，成交單價約2萬元/㎡，溢價率61%；

位于鹿城黃龍的鹿城之光12幢601室、3幢1608室、7幢201室房源，建面約105.6、105.07、126.91㎡，起拍總價為79、83、96萬，最終成交總價約106、102、96萬元，成交單價約1.0、0.97、0.76萬元/㎡，溢價率34、23、0%；

位于鹿城南浦住宅區(qū)的棋藝2幢610室房源（南浦小學(xué)+南浦實驗本校學(xué)區(qū)），建面約112.95㎡，起拍總價為80萬，起拍單價為0.71萬元/㎡，最終成交總價約130萬元，成交單價約1.15萬元/㎡，溢價率63%；

位于鹿城仰義的阿爾勒一期16幢1103室房源，建面約111.55㎡，起拍總價為35萬，起拍單價為0.31萬元/㎡，最終成交總價約42萬元，成交單價約0.38萬元/㎡，溢價率20%；

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