走在中國大小城市的街頭，看到那些破破爛爛、空調滴水的老舊街區(qū)，我常常在想，這里的房子以后會怎樣？

即使是走在珠江新城、深圳灣這樣的CBD，看到那些售價10萬+的超高層住宅，我也在想，多好的房子啊，但同樣缺乏足夠的維護，若干年后，這類房子會不會也成為建筑垃圾？

重建設輕維護、空間環(huán)境老化、社區(qū)老齡化，是中國城市很多街區(qū)普遍面臨的問題，“小區(qū)將不可挽回地走向衰敗”會成為中國城市的“灰犀?！笔录?？

香港似乎是個例外，當?shù)睾芏嗳氖陿驱g的房子，仍然保養(yǎng)得當，維持著較好的居住品質，但其代價是高昂的房屋持有成本，香港住宅的物業(yè)費平均每平米是50到100塊，是內地大城市的20倍至50倍。除此之外，香港住宅還有差餉、地租、房屋維修及保養(yǎng)費等各種費用。

這么高的持有成本，讓香港經驗幾無可能復制到內地。那么，面對老城老街“不可挽回地走向衰敗”，到底有沒有新的破題思路？

最近，我在武漢唐家墩看到一種新的可能性。

01

唐家墩，一個老舊街區(qū)的治理困境

“武昌的衙門多，漢口的墩子多”，這是老武漢人的一句俗語。

武昌自古以來是湖廣地區(qū)的軍政中心，自然衙門多，那墩子又是什么東西呢？就是地勢高一點的土堆。

原來，漢口雖然貴為大武漢的金融貿易中心，但由于是河口沖積沙平原，地勢低洼，人們往往要住到土墩子上，所以漢口帶“墩”的地名特別多。

作為武漢的中央商務區(qū)，王家墩CBD就是一個“墩子”，而這個墩子旁邊還有另一個著名的墩子，就是唐家墩。

1926年，唐家墩附近修建了著名的萬國跑馬場，使武漢成為當時的賽馬之都。改革開放之后，唐家墩被打造為著名商圈，“買家電就到唐家墩”成為武漢人的口頭禪，唐家墩一時風頭無兩。

然而，與很多老城老街一樣，唐家墩也開始面臨老齡化的問題，該街道常住人口超10萬，進入深度老齡化階段，而且外來人口占比71%，人口結構復雜，曾長期面臨老舊小區(qū)失管、公共服務不足等典型老城困境。

什么叫“失管”？就是很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)公司，處于“無管理、無維護、無服務”的三無狀態(tài)，樓道里的燈壞了，可能幾個月沒人修；樓下的垃圾桶滿了溢出，三五天沒人收；單元門的門鎖壞了，外來人員隨意進出……

面對這樣的基層困境，政府出手干預，精力和預算可能都不夠，于是，一個新的思路誕生了。

唐家墩街道所在的江漢區(qū)政府，撮合萬物云與武漢金融街集團，圍繞韌性、活力、智慧三大關鍵詞，將這片老城打造為“完整社區(qū)”樣本。

“完整社區(qū)”是住建部提出的一個概念，其定義為 “在居民適宜步行范圍內有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業(yè)服務設施、完備的市政配套基礎設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)”。

如何破題？萬物云給出的解法是：“理想之地”治理模式。

“理想之地”以街道為服務單位，主要針對那種半徑約3公里、3萬到5萬居民的街道或大型社區(qū)。它先用數(shù)字技術打好基礎，然后圍繞健康、生活、社交、工作、服務、交通六個核心需求，設計了一套 “服務清單”，里面還有幾十個可以靈活調整的產品模塊，能根據(jù)不同用戶的需求來搭配。

這個治理模式呈現(xiàn)出韌性、活力、智慧的特征，是破解老城老街養(yǎng)護欠缺、環(huán)境老化、社區(qū)老齡化、突發(fā)應急挑戰(zhàn)等痛點的一個有效抓手。

02

萬物云“理想之地”，重新點亮唐家墩

這是萬物云針對老城老街改造的首個“理想之地”解決方案。

具體怎么做呢？

第一步是從“社區(qū)”走向“片區(qū)”，實現(xiàn)街區(qū)一體化運營。

區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，“理想之地”首先要做的就是把管理單元從小區(qū)拓展到街道或者社區(qū)，實現(xiàn)3到5平方公里大小的片區(qū)統(tǒng)籌。

傳統(tǒng)的物業(yè)公司只負責小區(qū)紅線內的事務，導致紅線外的公共空間，缺乏統(tǒng)一管理與修繕，片區(qū)治理層次不齊，而“理想之地”打破了各小區(qū)之間的天然鴻溝，實現(xiàn)了公共服務的均衡化。

例如，萬物云可在城市街道半徑3公里區(qū)域內推行“蝶城+”戰(zhàn)略，整合資源實現(xiàn)高效調度，搭建“一網統(tǒng)管”的智慧城市運營體系，達成人、事、物在一張圖上的統(tǒng)一管理，利用一套終端，達成全場景“可視”、全要素“可控”、全流程“可管”，有效提升城市治理的顆粒度。

再比如，理想之地還能基于自身APP海量的用戶以及龐大的空間流量入口，聯(lián)動周邊理發(fā)店、家政店、裁縫店、藥店、維修店進駐平臺，甚至推出 “老人上門服務套餐”、“上班族應急托管”、 “鄰里集市”，充分利用片區(qū)統(tǒng)籌的規(guī)模優(yōu)勢實現(xiàn)精準服務。

這種一體化的運營和服務，是傳統(tǒng)物業(yè)公司不太可能做到的，而在“理想之地”可以成為日常。

第二步是從“服務”走向“運營”。

傳統(tǒng)的物業(yè)公司，只能提供清潔打掃、安保、修電梯、換燈泡等基礎服務，而居民有額外需求（比如老人想找上門理發(fā)、上班族要臨時托管孩子）只能自己想辦法，片區(qū)里的資源也大多“閑置浪費”。

而“理想之地” 的 “運營思維”，是主動挖掘片區(qū)需求、盤活零散資源，把 “基礎服務” 升級成 “全場景便民生態(tài)”。

例如，將片區(qū)里的老舊自行車棚改造成“共享充電站 + 快遞驛站”，將原本堆滿雜物的高架橋底，改造成 “口袋公園+特色市集，既能為居民提供更豐富的生活場景，也能創(chuàng)造一定的經營收益。

再比如，將片區(qū)里的垃圾桶安置智能監(jiān)測裝備，哪個垃圾桶滿了可以在控制室里看到一清二楚，減少人力巡查的頻次，還可以用數(shù)字化技術監(jiān)督共享單車亂停亂放，從而實現(xiàn)“降本增效”。

這個模式的好處是，不只是“管好物業(yè)”，更要讓片區(qū)里的公共資產 “產生價值”，用賺來的收益反哺社區(qū)治理，也只有這樣才能讓公共服務可持續(xù)。

第三步是從“物管”到“資管”。

傳統(tǒng)物業(yè)公司對公共資產的態(tài)度是“不壞就行”：小區(qū)里的公共設施只要沒壞，就不會主動改造；片區(qū)里的閑置空間（比如高架橋底、老舊商場）更是“沒人管、沒人用”，不僅浪費資源，還可能變成 “衛(wèi)生死角”。

換句說話，在理想之地，萬物云從“對物管理”的被動維護，升級為“以人為中心”的主動價值創(chuàng)造，以“蝶城+社商”模式重塑社區(qū)商業(yè)的邏輯，構建居民、商戶、商業(yè)體共贏循環(huán)。

例如，針對片區(qū)里原有的社區(qū)商場，將居民頻繁經過、且適合休憩的空間和部分商鋪區(qū)域，改造為休息區(qū)和“會客廳”，再利用萬科物業(yè)的社群運營，有管家背書，提升居民參與度，商戶加入的興趣也被調動起來了。

在這個模式下，以前的老舊商場真正轉化為鄰里社交的活力場，用戶黏性增強了，商戶的生意自然也更好了。

與此同時，萬物云也為資產持有方提供專業(yè)的資產服務解決方案，包括前期顧問、物業(yè)管理、能源管理、招商運營等全生命周期管理服務，這都是資管思維的體現(xiàn)。

03

“理想之地”，中國城市存量治理的新解法？

通過“理想之地”的解決方案，武漢唐家墩這個原本瀕臨失管的老舊住區(qū)，重新煥發(fā)活力。

目前，唐家墩老舊住區(qū)日常維護的費用，主要來自三個方面，分別是居民交一點、企業(yè)幫一點、政府補貼一點。

“三個一點”成為一個機制，是唐家墩重生的開始，也為其他老舊住區(qū)探索出一種新的活法。

目前，這個“活法”已在武漢快速復制。

2021年，唐家墩所在的江漢區(qū)，成為武漢“物業(yè)城市”首批試點，由萬物云與武漢金融街集團共同成立的江漢城資公司接手運營，截至目前共服務17個住宅樓盤、197個老舊小區(qū)超過15萬戶家庭，管理著28平方公里城市空間，群眾滿意度提升至93.4%，城市管理經費投入同比下降10%，老舊小區(qū)物業(yè)服務覆蓋率達到100%。

這個實踐表明，這種政府主導、企業(yè)運營、社會參與的協(xié)同機制，既能提升基層治理的效能，也能讓城市片區(qū)煥發(fā)“韌性、活力、智慧”的特質。

今年剛剛召開的中央城市工作會議，有一句話非常關鍵：

“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

這說明，中國城市發(fā)展的重心已從增量時代的開發(fā)建設轉為存量時代的治理運營。

作為國內頭部空間科技服務商，萬物云早已為中國城市的存量治理提供了豐富的經驗，目前已累計服務26個城市老城老街、新城新區(qū)、科創(chuàng)街區(qū)、機場港口等108個城市服務項目。

在這個過程中，萬物云也實現(xiàn)了從傳統(tǒng)物業(yè)管理到現(xiàn)代城市綜合服務商的升級，并提煉出一套針對存量時代的新解法——“理想之地”模式。

可以說，“理想之地”是一個多方協(xié)同共建的解決方案，政府是主導者，萬物云、屬地國企、社群組織、市民共同參與。多元主體各司其職、同頻共振，才能最大化地凝聚共識，讓 “理想之地” 既能破解城市發(fā)展中的各種痛點，也能為城市高質量發(fā)展注入持續(xù)動能。

期待“理想之地”這套解決方案，能夠推廣開來，有效應對中國城市空間環(huán)境老化、社區(qū)老齡化、街區(qū)活力缺失等多種困境，讓老城老街盡快重返活力，讓新城新街的青春期、保質期更長，也讓科創(chuàng)街區(qū)培育出生活氣息與文化氛圍。