老鐵們，咱們今天說個(gè)能讓大家錢袋子當(dāng)場(chǎng)蹦迪的事兒。

眼瞅Q3過完一大半了，還有20多天就進(jìn)入Q4，咱的房貸利率不排除還得往下降。

雖然這個(gè)事兒到目前為止都沒有哪份文件官宣說一定降、降低多少；

但近期密集釋放的政策信號(hào)確實(shí)非常值得好好咂摸咂摸滋味兒。

俗話說無風(fēng)不起浪，以下咱們就來盤一盤——

其一，是多家銀行下調(diào)存款利率。

近期多家中小銀行宣布下調(diào)人民幣存款利率，降幅干到了10-20個(gè)基點(diǎn)，真沒少降。

這把操作既是對(duì)前期大型商業(yè)銀行降低存款利率的跟進(jìn)，也是緩解凈息差下行壓力的需要。

早在今年5月，咱們就寫過稿子，說中農(nóng)工建交郵同時(shí)下調(diào)人民幣存款利率，最大降幅25個(gè)基點(diǎn)。

至此，國(guó)有六大行的活期存款利率只有0.05％，三年期和五年期存款利率也只有1.25％和1.30％。

可能有人要問：“降低存款利率，跟降低貸款利率有幾毛錢關(guān)系？”

照您這句式保持隊(duì)形，明確答復(fù)就是：“有好幾毛錢關(guān)系！”

此輪多家中小銀行宣布降低存款利率，確實(shí)屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而非央行主導(dǎo)；

但客觀上確實(shí)促成了銀行負(fù)債端支出縮減，間接為進(jìn)一步降低貸款利率打開空間。

畢竟，這部分銀行對(duì)于凈息差收窄帶來的影響，比大銀行更加敏感。

其二，是京滬房貸利率迎來實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

這個(gè)在觀感上和體感上更加直接。

眾所周知，剛剛過去的8月份，京滬倆大佬先后祭出了樓市松綁大招。

北京雖未直接對(duì)商貸利率做出回應(yīng)，但房貸利率基本上已處在歷史低谷期，首套房貸款利率最低降至3.05%；

上海則是在8月29日，包括中農(nóng)工建交郵在內(nèi)的超20家銀行發(fā)布公告：調(diào)整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調(diào)整，很明顯，這是對(duì)“8·25”樓市新政落地的迅速響應(yīng)。

當(dāng)前上海首套房商貸利率與北京大致持平，也是3.05%，二套房利率則根據(jù)地區(qū)不同分別大致在3.25-3.45%之間。

就當(dāng)前的凈息差來看，京滬兩地的商貸利率基本上已經(jīng)到了一個(gè)階段性“地板價(jià)”；

結(jié)合多家地方銀行跟進(jìn)下調(diào)存款利率來看，無疑給接下來進(jìn)一步突破提供了預(yù)留空間。

其三，多方信號(hào)依舊耐人尋味。

年初開始，我們就一直在提“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，5月份兌現(xiàn)過一次。

當(dāng)時(shí)1年期LPR從3.1%降至3.0%，5年期以上LPR從3.6%降至3.5%，但直至8月20日已連續(xù)三個(gè)月未調(diào)整。

從六月份到八月份，央行二季度例會(huì)、政治局會(huì)議以及央行下半年工作會(huì)議都明確了一個(gè)態(tài)度：

要實(shí)施好適度寬松的貨幣政策。

在我們的文件語境里，“適度寬松”的表述其實(shí)口子放得已經(jīng)非同小可。

從這個(gè)角度看，“適時(shí)降準(zhǔn)降息”在下半年會(huì)不會(huì)再兌現(xiàn)一回，成為各方最大懸念。

就在8月20日宣布最新一期LPR紋絲沒動(dòng)的當(dāng)天——

央行開展6160億7天逆回購操作，操作利率為1.40%，與此前持平；

因當(dāng)日有1185億7天期逆回購到期，故實(shí)現(xiàn)凈投放達(dá)4975億。

9月5日，央行發(fā)出公告，將以固定數(shù)量、利率招標(biāo)、多重價(jià)位中標(biāo)方式開展10000億元買斷式逆回購操作，期限為3個(gè)月（91天）。

你可能聽不懂這老些術(shù)語，沒事兒，記住給市場(chǎng)繼續(xù)注入流動(dòng)性，錢管夠、成本還低就算齊了。

有一說一，這個(gè)氣氛不說山雨欲來風(fēng)滿樓，最起碼也有點(diǎn)那味兒了…

從當(dāng)前的內(nèi)外情況來看，合理下調(diào)利率確實(shí)有必要性——

首先，近期的樓市表現(xiàn)持續(xù)承壓，需要新一輪刺激政策。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額約2070.4億，環(huán)比下降1.9%，同比降幅達(dá)17.6%。

1-8月全國(guó)30城累計(jì)成交面積7869萬㎡，較去年同期下降3%，降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。

按城市能級(jí)來看，北上廣深四大一線城市8月份成交面積為125萬㎡，環(huán)同比分別下降20%和26%。

即便京滬兩座大佬級(jí)城市在8月上旬和下旬分別祭出松綁大招，但整體上仍未呈現(xiàn)止跌態(tài)勢(shì)。

相比之下，二三線城市內(nèi)部呈現(xiàn)出較為分化的局面：

杭州、寧波、武漢、合肥等核心城市成交規(guī)模同環(huán)比齊刷刷地出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；

但二三線城市合計(jì)成交規(guī)模則出現(xiàn)了環(huán)比11%、同比16%的跌幅。

注意！從八月份的表現(xiàn)來說，一線城市的環(huán)同比跌幅甚至超過二線城市和三線城市，且絕大多數(shù)城市的觀望情緒都比較濃。

盡管八月份存在天氣炎熱等原因，在一定程度上影響了大家看房、置業(yè)的熱情；

但政策面的持續(xù)發(fā)力同樣是不容忽視的：

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份，全國(guó)至少有26座城市出臺(tái)了穩(wěn)市場(chǎng)政策，內(nèi)容涉及公積金、購房補(bǔ)貼、城市更新…方方面面無所不包。

是政策面不努力嗎？說不通吧！

兵馬未動(dòng)，糧草先行。

眼下更加急迫的，必然是全國(guó)范圍內(nèi)給出一波現(xiàn)金流層面的源頭活水：

用成本更低廉的信貸投向市場(chǎng)做基底去和其它地方性的政策打配合。

其次，減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)意愿。

七八月份分別出臺(tái)了消費(fèi)貸貼息政策以及三歲以下嬰幼兒補(bǔ)貼政策。

當(dāng)時(shí)咱們還專門寫過文章來說過這倆事兒。

?？丛蹅兲?hào)的老鐵肯定都知道，只要是這種給老百姓發(fā)錢、切實(shí)減輕大伙兒經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的，咱們絕對(duì)舉雙手贊成。

8月份CPI目前還未公布，但從前7月的整體情況來看，消費(fèi)持續(xù)低位徘徊是不爭(zhēng)的事實(shí)。

現(xiàn)階段咱們必須得清醒地認(rèn)識(shí)到，最影響居民消費(fèi)意愿的要素，無外乎有兩個(gè)：

一個(gè)是收入增長(zhǎng)預(yù)期；

另一個(gè)是居民負(fù)債壓力。

收入增長(zhǎng)這個(gè)事兒非一日之功，它依賴的是產(chǎn)業(yè)端的突破、需求端一步一個(gè)腳印修復(fù)；

但是相比之下，債務(wù)端壓力的減輕，相對(duì)而言倒是有一定的立竿見影可能。

你比如說，這個(gè)時(shí)候若進(jìn)一步出臺(tái)降息降準(zhǔn)動(dòng)作，就相當(dāng)于針對(duì)居民負(fù)債端來了波定向解壓。

雖然大伙兒少還的這部分錢，相當(dāng)一部分是有可能重新進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)重新變成居民存款，加大銀行壓力；

但如果債務(wù)這塊石頭始終不搬走，那流入消費(fèi)端的增量就會(huì)被持續(xù)壓制。

這樣一來，企業(yè)端借貸和居民端借貸繼續(xù)保持審慎態(tài)度，對(duì)于銀行來說同樣是不利局面。

對(duì)于現(xiàn)在的局面來講，讓資金流動(dòng)起來的優(yōu)先級(jí)顯然是高于保住存量息差的。

并不是說銀行息差不重要，而是一個(gè)誰先誰后的問題。

第三，搶占外部政策窗口，為我國(guó)貨幣政策提供了更充裕的空間。

8月22日，鮑威爾在杰克遜霍爾央行年會(huì)上發(fā)表的講話，強(qiáng)調(diào)了勞動(dòng)力市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

近月來美國(guó)新增非農(nóng)就業(yè)人數(shù)持續(xù)放緩，較2024年降幅較大；

盡管當(dāng)前美國(guó)失業(yè)率仍處偏低水平，移民數(shù)量減少導(dǎo)致勞動(dòng)增長(zhǎng)放緩，換言之美國(guó)就業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)正在暗中上升。

鮑威爾的講話進(jìn)一步強(qiáng)化了國(guó)際市場(chǎng)對(duì)于降息的普遍預(yù)期；

更準(zhǔn)確地講，當(dāng)前市場(chǎng)討論的重心已經(jīng)從美聯(lián)儲(chǔ)“是否降息”轉(zhuǎn)向“降息多少”。

摩根大通更是一陣見血指出：

8月就業(yè)數(shù)據(jù)將是美聯(lián)儲(chǔ)是否大幅降息的關(guān)鍵因素，若失業(yè)率≥4.4%可能支持更大幅度降息。

此外，近來全球其它一些重要經(jīng)濟(jì)體的央行降息節(jié)奏也出現(xiàn)了一波異動(dòng)——

當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月7日，英國(guó)央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)至4%； 當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月12日，澳大利亞央行宣布將基準(zhǔn)利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.6%； 當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月20日，新西蘭央行將官方現(xiàn)金利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3%； 當(dāng)?shù)?月28日，埃及央行與菲律賓央行同日宣布降息…

其它經(jīng)濟(jì)體央行降息的含金量到底怎么樣，咱們不予評(píng)價(jià)，但對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)而言，尤其是三個(gè)盎撒國(guó)家，大小得算個(gè)氣氛組吧？

一旦美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期正式落地，對(duì)于我們而言就相當(dāng)于進(jìn)一步打開了息差空間，為降息提供了更大的可能性，這一點(diǎn)是毫無疑問的。

所以，就國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大家當(dāng)前更多關(guān)注的是“這個(gè)外部窗口會(huì)不會(huì)出現(xiàn)”、“什么時(shí)機(jī)會(huì)出現(xiàn)”以及“息差敞口會(huì)有多大”…

現(xiàn)在雖未正式官宣降準(zhǔn)降息，但方方面面的信號(hào)似乎已經(jīng)在給降準(zhǔn)降息烘托氣氛了。

從樓市這個(gè)視角看，其實(shí)還有一件事，值得大家好好反思：

你看這兩年，那種零敲碎打、擠牙膏式的增量政策，似乎藥效是越來越短了。

要從根兒上解決這個(gè)問題，除繼續(xù)推動(dòng)信貸成本有序降低，或許還可從以下兩方面著手——

1）在接下來出臺(tái)增量政策時(shí)，有必要全鏈條降低交易成本，從而盤活多層次市場(chǎng)需求。

不光要救新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)必須雨露均沾。

畢竟，二手房作為整個(gè)房產(chǎn)交易鏈條的最終環(huán)節(jié)，在存量時(shí)代對(duì)價(jià)值反饋的話語權(quán)和以往任何時(shí)候很不一樣。

在政策層面，就是要把住房交易成本一直打到讓人無法拒絕。

地球人都知道，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善型需求才是主力軍。

但這群人中相當(dāng)多一部分被卡在了一個(gè)十分尷尬的節(jié)點(diǎn)上：

“賣一買一”的置換鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)了！

根本原因在于供需面已經(jīng)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，直接原因是交易成本仍然高位。

扭轉(zhuǎn)預(yù)期的事兒咱們接下來探討，現(xiàn)在單說交易成本。

你想想看，一套房從賣到買，中間隔著增值稅、契稅、個(gè)稅，還有不菲的中介傭金。

這老些成本，像啥呢？

像高速公路上的收費(fèi)站，每過一個(gè)卡口，買家的首付和賣家的到手價(jià)就得瘦一圈！

所以，下一步的政策，咱不妨就瞄準(zhǔn)這些個(gè)“收費(fèi)站”？

盡管目前全國(guó)多地已經(jīng)開展多種形式的部分稅費(fèi)減免，有的五改二、有的擴(kuò)大契稅優(yōu)惠適用范圍甚至還有置換退稅。

這些都很好，值得充分肯定，但是從廣度和力度方面，以及與其它稅務(wù)政策的聯(lián)動(dòng)性層面，是不是可以有進(jìn)一步提升？

至于中介費(fèi)用層面，是不是也有商榷的余地？

當(dāng)然，可能有小伙伴會(huì)說，中介費(fèi)是純市場(chǎng)層面的定價(jià)，其最根本的定價(jià)源自于無數(shù)賣家和無數(shù)買家的博弈，政策層面難以直接參與定價(jià)。

但是，能否通過引入新模式（比如固定費(fèi)率）或者提供官方交易平臺(tái)等方式，間接把整個(gè)行業(yè)的交易成本打下來？

這個(gè)事兒的確值得研究一下。

手心手背都是肉，降息是降低買賣成本，上述建議旨在降低交易環(huán)節(jié)成本。

2）有效降低各層次市場(chǎng)庫存，仍是推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)全面且持續(xù)止跌回穩(wěn)的重中之重。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天這個(gè)階段，庫存已經(jīng)成為非常有權(quán)重的核心預(yù)期指標(biāo)。

你那個(gè)去化周期干沒干到合理月份？ 去化流速能不能滿足房企的回籠資金需求？ 當(dāng)?shù)囟址繏炫茣?huì)不會(huì)嚇退新房潛在買家？

這些問題極其接地氣，但卻是一二三級(jí)市場(chǎng)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

現(xiàn)在啥情況？不少一二線城市的核心區(qū)去化周期其實(shí)已經(jīng)紛紛降至10-15個(gè)月，頭部城市個(gè)位數(shù)月份的屢見不鮮。

但問題是，這些核心區(qū)或者次核心區(qū)的新建商品住房，在買入成本層面與交易成本層面，和主力置換人群存在一定脫節(jié)。

說得更直白些，一二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)以及三四線城市庫存仍然居高不下。

你說他們不知道核心城市核心區(qū)域板塊有價(jià)值嗎？顯然不是！

他們手里的房源做夢(mèng)都想賣掉，但無奈的是居高不下的庫存在很大程度上掐掉了流動(dòng)性。

結(jié)合當(dāng)前情況來看，你要再去一比一復(fù)刻2015年的“貨幣化安置”，無論從成本上還是居民端債務(wù)上，都不太現(xiàn)實(shí)。

那就得上新思路——

政府下場(chǎng)兒，回購存量商品房轉(zhuǎn)保障之用，這是目前看來最直接、最有效的手段之一。

一來快速幫房企回血，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

二來增加了保障房供給，完成了民生KPI；

三來有助于快速消化了庫存，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

目前已有一些城市在行動(dòng)，下一步更迫切的是，提升執(zhí)行效率與執(zhí)行規(guī)模。

另一條思路是繼續(xù)鼓勵(lì)以舊換新，核心在于把“以舊換新”從營(yíng)銷手段全面升級(jí)為系統(tǒng)工程。

當(dāng)然，咱們這里更多是從合理性出發(fā)，去做技術(shù)探討。

持續(xù)降低信貸利率依舊是大勢(shì)所趨，若能和降低交易成本、有效去庫存協(xié)同發(fā)力，必定大有可為。

結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)與過往經(jīng)驗(yàn)兩方面來看——

金九銀十的當(dāng)下，我們確實(shí)正處在一個(gè)富有潛力、且值得期待的政策窗口期。