本輪上海土拍中，各地塊的房地價(jià)差均不小于2.5萬元/平方米，保證了相對(duì)充足的利潤空間。

◎ 文 / 馬千里

9月4日，上海迎來2025年第七批次集中土拍，共成交5宗宅地，合計(jì)成交總價(jià)111.2億元，3宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交。楊浦濱江地塊競爭尤為激烈，經(jīng)過75輪競價(jià)后由中鐵置業(yè)競得，超過外灘序項(xiàng)目地塊，成為楊浦區(qū)內(nèi)中環(huán)區(qū)域地價(jià)最高的宅地。真如翠谷宅地溢價(jià)13%成交，由上海城建競得，如期刷新板塊地價(jià)新紀(jì)錄。

成交地塊速覽

本輪上海土拍中，各地塊的房地價(jià)差均不小于2.5萬元/平方米，保證了相對(duì)充足的利潤空間。主城的三宗宅地均溢價(jià)成交，其中楊浦區(qū)宅地?zé)岫茸罡撸?jīng)過75輪競拍后成交，溢價(jià)率高達(dá)28%；普陀真如宅地如期刷新板塊地價(jià)新紀(jì)錄；閔行顓橋地塊因其強(qiáng)確定性加小體量，最終由一家主營建筑設(shè)計(jì)與施工的上市公司競得。郊外環(huán)的2宗地塊則均為底價(jià)成交。

1. 楊浦區(qū)東外灘（N090601單元I4-01地塊）——核心區(qū)位生態(tài)宅地

楊浦濱江地塊吸引了多家房企參拍，經(jīng)過75輪競價(jià)后由中鐵置業(yè)競得，成交總價(jià)27.36億元，溢價(jià)率28%，樓板價(jià)達(dá)到9.2萬元/平方米，成為楊浦區(qū)內(nèi)中環(huán)樓板價(jià)第一的宅地。在所屬的東外灘板塊中樓板價(jià)排名第二，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，該地塊于2025年6月由保利發(fā)展競得，成交樓板價(jià)9.55萬元/平方米。

稀缺江景資源與核心區(qū)位：該地塊是本次土拍中唯一的濱江純住宅用地，位于楊浦濱江南段核心區(qū)，距黃浦江僅約700米，坐擁一線江景資源，屬“楊浦濱江九宮格”范疇，區(qū)域開發(fā)趨于飽和，宅地出讓愈發(fā)稀缺。

強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐與高凈值人口導(dǎo)入：周邊匯聚了美團(tuán)、嗶哩嗶哩、字節(jié)跳動(dòng)等科技巨頭總部，帶來大量高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口，為高端住宅需求提供堅(jiān)實(shí)支撐。

低密度高品質(zhì)規(guī)劃：1.8的容積率搭配24米限高，將打造低密度洋房社區(qū)，產(chǎn)品類型稀缺，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)改善型客戶。

市場認(rèn)可度高：周邊同類項(xiàng)目（如保利海玥外灘序、上海城投·興華里）等去化速度快，市場熱度高，為地塊價(jià)值提供了有力背書。

2. 普陀區(qū)真如（W060401單元A03B-04、A03B-05地塊）——高品質(zhì)城市更新

真如翠谷宅地吸引了上海城建、中海和招商三家競買人參與競拍，經(jīng)過68輪競價(jià)后，由上海城建競得，地塊成交總價(jià)52.4億元，平均樓板價(jià)7.9萬元/平方米，與周邊可比房價(jià)相較，房地價(jià)差大約在3萬元/平方米。

該地塊的樓板價(jià)也超過了2025年7月份成交的翠谷一期地塊，成為普陀新的單價(jià)地王。當(dāng)時(shí)翠谷一期A03D-01、A03D-03地塊吸引了兩家競買方，最終由中海以65.25億元競得，住宅部分樓板價(jià)約7.6萬元/平方米，而當(dāng)時(shí)未競得的另一家參拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

地塊優(yōu)勢如下：

城市副中心核心：2025年，上海公布了普陀區(qū)兩處高品質(zhì)城市更新區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃——“真如翠谷”和“真如之心”，A03B-04、05地塊是真如翠谷住宅項(xiàng)目的主要組成部分。當(dāng)前真如城市副中心已經(jīng)處于完全建成的加速?zèng)_刺階段，地塊享受區(qū)域“全新規(guī)劃、整體開發(fā)”的紅利，未來城市界面和配套能級(jí)提升潛力巨大。

交通與生態(tài)優(yōu)勢：步行可達(dá)在建的地鐵20號(hào)線真華路站及真如站商業(yè)集群；地塊緊鄰河道與公共綠地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活度高：無中小套型占比限制，且采用保障房貨幣化配建方式，給予了開發(fā)商更大的產(chǎn)品設(shè)計(jì)自由度，便于打造更契合市場需求的高品質(zhì)住宅。

改善需求旺盛：區(qū)域內(nèi)改善型需求持續(xù)釋放，而存量房普遍老舊，為高品質(zhì)新房去化提供了市場空間。

3. 閔行區(qū)顓橋（MHC10402單元24A-06A地塊）——強(qiáng)確定性小體量宅地

地塊吸引了上海閔房、象嶼地產(chǎn)+天安中國聯(lián)合體以及浙江精工鋼結(jié)構(gòu)（精工鋼構(gòu)）三家企業(yè)參拍，最終由精工鋼構(gòu)以11%溢價(jià)率競得，地塊成交總價(jià)5.5億元，房地價(jià)差超過3萬元/平方米。

地塊優(yōu)勢如下：

低密定位：1.6的容積率，有望規(guī)劃疊加或聯(lián)排等低密度產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)形成差異化供應(yīng)，滿足改善型需求。

宜居環(huán)境：地塊北側(cè)與東側(cè)緊鄰河道，小環(huán)境較為宜居。

板塊供應(yīng)稀缺：顓橋板塊宅地供應(yīng)不多，該地塊的推出有助于補(bǔ)充區(qū)域房源。

4. 寶山區(qū)美蘭湖（BSP0-2102單元多地塊組合）——遠(yuǎn)郊低密大盤

美蘭湖地塊由建發(fā)房產(chǎn)以23.23億元的底價(jià)競得，成交樓板價(jià)2.1萬元/平方米，地塊處于美蘭湖配套成熟的核心區(qū)域，周邊新房項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，不過安置房項(xiàng)目相對(duì)較多。

地塊特征如下：

大體量低密度社區(qū)：由4個(gè)子地塊組成，是本批次體量最大的地塊，容積率僅在1.2-1.6之間，將打造大型低密度社區(qū)，產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)具有吸引力。

配套成熟與交通便利：距地鐵7號(hào)線美蘭湖站約500米，周邊有中集金地廣場、寶山第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校等配套，生活便利性較高。

產(chǎn)業(yè)人才支撐：周邊有“寶山藥谷”等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能導(dǎo)入一定量的就業(yè)人口，支撐住房需求。

5. 青浦區(qū)新城（QPC1-0009單元75-04地塊）——新城袖珍商住地塊

青浦新城地塊由新易騰以底價(jià)2.7億元競得，樓板價(jià)1.55萬元/平方米。地塊體量較小，周邊3公里內(nèi)有10個(gè)在售或待售項(xiàng)目。

地塊特征如下：

地鐵優(yōu)勢：緊鄰地鐵17號(hào)線青浦新城站（約500米），交通便捷性突出。

新城核心區(qū)位：位于青浦新城核心區(qū)，享受新城發(fā)展的配套紅利，周邊有環(huán)城水系公園、青浦博物館、中山醫(yī)院青浦分院等。

商住綜合開發(fā)：15%的商業(yè)配比增加了開發(fā)復(fù)雜度。

延伸閱讀：2025年前8月，上海土拍成交金額1848億元、達(dá)全國13%

2025年以來，在行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)、嚴(yán)控增量庫存的大環(huán)境下，各能級(jí)城市土拍規(guī)模延續(xù)回落，少數(shù)投資回報(bào)確定性強(qiáng)的城市，成為了地市投資的絕對(duì)主力。2025年前8月，上海土拍成交金額高居全國第一，出讓總價(jià)達(dá)到1848億元，達(dá)到全國的13%。杭州、北京分列2、3位，前3城市合計(jì)出讓金額達(dá)到4378億元，占全國土地出讓總金額的30%。

從土拍熱度來看，在2025年累計(jì)土地出讓金額超過100億的城市中，溢價(jià)率高居前三的分別是杭州（30%）、深圳（27%）和上海（20%）。三個(gè)城市的穩(wěn)市場進(jìn)程均處于全國第一梯隊(duì)，但從2025年土拍熱度的成因來說，其中杭州更多的是由于解除新房限價(jià)，大幅拉升了利潤預(yù)期；深圳是在連續(xù)兩年新增供地嚴(yán)重不足之后，2025年稀缺優(yōu)質(zhì)宅地的熱度顯著攀升（2023-2024宅地年均成交100萬平方米，新房年成交400萬平方米）；上海則更多的是由于供求關(guān)系的持續(xù)良好表現(xiàn)，以及全國唯一新房房價(jià)指數(shù)延續(xù)上漲的指標(biāo)背后，其強(qiáng)大的市場韌性。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。