深圳樓市最近又出大招：分區(qū)放松購房套數(shù)限制，部分區(qū)域取消購房資格審核，還擬新增提取公積金付首付。

這一系列政策看似在“松綁”，實則背后藏著一個尖銳的問題——深圳，這座曾經(jīng)一房難求的城市，為什么如今需要不斷放松調控來吸引買家？

是因為之前的火爆只是炒房游戲的虛火，而真正的剛需早已被高房價逼退？

讓我們用數(shù)據(jù)說話，解讀深圳樓市的真相。

人口紅利見頂，戶籍“吸引力”下降

深圳一直以來吸引著大量外來人口，但戶籍人口的增長卻始終滯后。從數(shù)據(jù)來看，2020年深圳常住人口與戶籍人口的差值達到頂峰，隨后開始下降。這意味著，越來越多的人雖然人在深圳，卻不愿落戶。沒有戶籍，很多人就缺乏“扎根”的意愿，更不會輕易在深圳買房安家。這種“身在曹營心在漢”的狀態(tài)，直接影響了樓市的剛需支撐。

過去十年，深圳憑借產(chǎn)業(yè)和機遇吸引大量人口涌入，但高房價、高生活成本也讓許多人望而卻步。2020年之后，人口增速明顯放緩，甚至出現(xiàn)波動。戶籍人口比值雖緩慢上升，整體仍處于低位。深圳的戶籍政策吸引力有限，很多人只是“暫住”而非“安家”。

當人口紅利見頂，樓市的需求基礎也開始動搖。

政策松綁：救剛需，還是救市場？

深圳此次新政的核心是“分區(qū)放松”，這意味著調控更加精細化。比如偏遠區(qū)域或庫存較高的地方可能會取消限購，而核心區(qū)域仍保持限制。同時，公積金付首付的政策顯然是為了降低購房門檻，刺激需求。

但問題是，這些政策真能吸引剛需嗎？還是只是在給投資客“開后門”？

從歷史數(shù)據(jù)看，深圳樓市曾經(jīng)歷過瘋狂上漲期，但其中不少需求是投資和炒作驅動的。很多真正的剛需群體因為價格過高而被擠出市場。如今政策松綁，表面上是在幫助剛需上車，但實際上可能是在緩解市場的下行壓力。深圳樓市需要真正的自住需求支撐，而不是短期投機。

樓市火爆背后：剛需被擠出，炒房占主導？

深圳樓市過去的火爆，很大程度上是由投資需求推動的。數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口與戶籍人口的差值在2020年達到頂峰后開始下降，說明外來人口增速放緩，而其中許多人是潛在剛需。但由于房價過高，他們選擇觀望或離開。炒房客憑借資金優(yōu)勢推高房價，卻讓真正需要住房的人望而卻步。

如今政策放松，或許是對過去過度調控的一種修正，但也反映出深圳樓市的脆弱性。如果市場不能吸引真正的定居者，僅靠政策刺激難以持續(xù)。深圳需要解決的不僅是短期銷量問題，更是如何讓更多人愿意留下來、安下家。

深圳樓市的未來在哪？

深圳樓市新政無疑是一場自救，但效果如何還需觀察。短期內，政策松綁可能會刺激一波需求，尤其是那些被壓抑的剛需和改善型需求。但長期來看，深圳需要更多元化的支撐：不僅是政策利好，還要在戶籍、教育、醫(yī)療等方面加大吸引力，讓更多人愿意成為“深圳人”。

樓市不是單靠政策就能炒熱的，最終還是要回歸到人口和產(chǎn)業(yè)的基本面。深圳依然有潛力，但必須直面高房價帶來的擠出效應。這一次的放松，或許是一個轉折點，提醒我們：樓市的健康，需要的是真實的需求，而不是虛假的繁榮。