北京放松5環(huán)外限購(gòu)、上海放松外環(huán)外限購(gòu)、深圳放松關(guān)外限購(gòu)。

過(guò)去1個(gè)月，三個(gè)核心一線城市紛紛再次放松郊區(qū)的限購(gòu)。

核心原因還 是市場(chǎng)的能量不夠了，需要政策來(lái)支撐一把。

你要問(wèn)我政策好不好，那肯定是好的。

現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，取消限制性政策都是好的。

但是要說(shuō)政策的實(shí)際作用有多大，是不是放松了市場(chǎng)情緒又大幅度反彈？

這可能滿足不了大家的心愿了。

我們整理了最新的上海二手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，應(yīng)該會(huì)對(duì)大家有幫助。

新政之后的這半個(gè)多月時(shí)間，我感受到的市場(chǎng)情緒似乎并沒(méi)有那么高。

比較明顯的一個(gè)情況就是，外環(huán)外新房的售樓處熱賣營(yíng)銷的聲音似乎少了很多。

前幾次出政策，售樓處肯定是有明顯變化的。

新政開(kāi)始的一段時(shí)間，來(lái)訪、深夜談判、客戶的積極性都是明顯變高的。

維持現(xiàn)狀的情況比較普遍，就是說(shuō)之前賣的好的，現(xiàn)在還是不錯(cuò)。

之前就不好賣的，現(xiàn)在還是賣不動(dòng)。

這兩天的二手網(wǎng)簽，也反映出市場(chǎng)比較冷淡的回應(yīng)。

工作日500-600套水平。

周末的話新政第一周還有上千套的情況出現(xiàn)。

第二周就到900套以下了。

為了量化一下政策效果到底如何，我們對(duì)比了歷次政策前后的掛牌和成交數(shù)據(jù)。

房外房研究院制圖

上海的掛牌、成交都沒(méi)有大幅度變動(dòng)。

之前幾次政策出來(lái)后基本都是20%以上的變化幅度。

房東、買家都表現(xiàn)的更為主動(dòng)和積極。

至于成交的領(lǐng)先指標(biāo)，頭部中介的定金數(shù)，目前也沒(méi)有大幅上漲的情況出現(xiàn)。

也就是說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)網(wǎng)簽的大幅度增加。

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房東在政策之后的應(yīng)對(duì)方式又是什么樣呢？

房東調(diào)價(jià)的情況應(yīng)該比較能說(shuō)明問(wèn)題。

825新政前后調(diào)價(jià)房源變化：

新政前6天，8.19-8.24，降價(jià)房源8815套，漲價(jià)房源449套。

新政后6天，8.26-8.31，降價(jià)房源8955套，漲價(jià)房源597套。

房外房研究院制圖

總量上新政后，調(diào)價(jià)的房東確實(shí)變多了，降價(jià)的多了，漲價(jià)的也多了。

但算一算愿意折騰的房東也只多了3%。

感覺(jué)是房東對(duì)政策的期望值放低了很多。

如果從前后一周的調(diào)價(jià)幅度變化來(lái)看，可能會(huì)更清晰一點(diǎn)。

房外房研究院制圖

有三方面的變化 值得 大 家關(guān)注：

1、調(diào)價(jià)依舊以降價(jià)為主，漲價(jià)依然是少數(shù)。

8.25-8.31，降價(jià)房源量占比93.7%，漲價(jià)房源量占比6.3%。

以價(jià)換量的趨勢(shì)不變。

2、降價(jià)及漲價(jià)房源量均有上漲，從占比來(lái)看，調(diào)漲比例提升。

8.18-8.24，降價(jià)房源量占比95%，漲價(jià)房源量占比5%。

8.25-8.31，降價(jià)房源量占比93.7%，漲價(jià)房源量占比6.3%。

各幅度調(diào)漲房源量占比均有所提升，以小漲為主2%-5%。

但是細(xì)細(xì)看來(lái)，這個(gè)漲價(jià)的力度實(shí)在有點(diǎn)弱。

比如和平花苑一期這套113平的，漲價(jià)了30萬(wàn)。

這在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，絕對(duì)算漲的多的。

但是實(shí)際的價(jià)格并沒(méi)有完成真正的“漲價(jià)”。

小區(qū)去年10月也有成交的一套112平同戶型，也是低樓層，766萬(wàn)。

比現(xiàn)在這個(gè)漲價(jià)后的價(jià)格還要貴16萬(wàn)。

與其說(shuō)是漲價(jià)，不如說(shuō)是房東在賣房過(guò)程中“換了個(gè)讓自己更舒服的姿勢(shì)”而已。

3、新政后，短期內(nèi)降價(jià)幅度更為劇烈，自砍一大刀的房東多了。

降價(jià)小調(diào)整（-5%以內(nèi)）房源量占比下降。

下調(diào)價(jià)格-5%以上的房源占比增加。

我去看了一下降價(jià)房源，能夠5%以上大幅度降價(jià)的，也是賣房決心很大，為了把自己的房子變成小區(qū)性價(jià)比最高的一套。

比如中海萬(wàn)錦城這套低樓層90平的房子降價(jià)66萬(wàn)。

降價(jià)前是905萬(wàn)，單價(jià)將近10萬(wàn)/平。

和單價(jià)第二低的高區(qū)的同戶型就差5萬(wàn)塊，基本沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)。

現(xiàn)在一下降到位，雖說(shuō)是背刺了鄰居，但是房子性價(jià)比帶來(lái)的短期優(yōu)勢(shì)很明顯。

當(dāng)然降價(jià)不代表一定會(huì)成交，賣房要做的還有很多，價(jià)格是其中之一。

只會(huì)一味降價(jià)的房東不妨換個(gè)思路，找我們房外房試一試，賣房我們是專業(yè)的。

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哪里的房東是降價(jià)最狠的呢？

我們分環(huán)線市場(chǎng)來(lái)看，單從價(jià)格角度說(shuō)，外環(huán)外放松的新政反而對(duì)外環(huán)外價(jià)格打擊最大。

房外房研究院制圖

1、本次新政的主角，外環(huán)外，房東的表現(xiàn)是大分化下的加速降價(jià)。

大分化體現(xiàn)在，新政后一周，外環(huán)外降價(jià)房源量和漲價(jià)房源量都有所增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的量相近。

加速降價(jià)則體現(xiàn)在，降價(jià)-2%以內(nèi)的房源量減少，降價(jià)超-2%的房源量明顯增加。

2、新政對(duì)內(nèi)環(huán)內(nèi)房東止跌信心有明顯提振。

政策后較政策前相比，降價(jià)-20%以內(nèi)的房源數(shù)量顯著減少，相對(duì)的，漲價(jià)房源數(shù)量變化不大。

3、內(nèi)中環(huán)間房東對(duì)新政效果有點(diǎn)吃不準(zhǔn)。

降價(jià)5%-10%房源量及漲價(jià)2%-10%房源量均有所增加，對(duì)新政態(tài)度各異，分化較大。

也可能是房子本身的品質(zhì)差異帶來(lái)的漲跌分化。

4、對(duì)新政最為看空的是中外環(huán)間的房東，享受不到外環(huán)外放松政策，又在外環(huán)內(nèi)，靠近外環(huán)這個(gè)“毒圈”。

這個(gè)環(huán)線間，降價(jià)超過(guò)-5%以上的房源量有較大的增長(zhǎng)。

都是大幅度降價(jià)，說(shuō)明市場(chǎng)信心不足。

我知道肯定也有不少人關(guān)心板塊的情況，那下調(diào)房源數(shù)量增加TOP10板塊都有誰(shuí)？

房外房研究院制圖

感覺(jué)是外環(huán)外還不錯(cuò)的板塊，如嘉定新城、七寶、徐涇等反而先降價(jià)跑路。

反而是一些外環(huán)外的動(dòng)遷大居板塊，新政對(duì)房東的信心提還大一點(diǎn)。

比如閔浦、泗涇、顧村、浦江等掛牌量大，之前跌的兇的，現(xiàn)在上車容易。

總的來(lái)說(shuō)，這次政策力度比較小。

很多人原以為是外環(huán)外的全面放開(kāi)，增加更多的增量客戶。

但是最終還是設(shè)置了門檻，其實(shí)是讓有資格買房或者買過(guò)人能買更多套。

這個(gè)對(duì)于二手市場(chǎng)的利好就比較有限了。

當(dāng)然，上海樓市現(xiàn)在的問(wèn)題也不是出一個(gè)政策就能完全解決的。

如果政策讓此刻的你更迷茫了，不妨找我們聊聊，買賣都能給你最實(shí)在的助力。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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