馬光遠(yuǎn)近期有個(gè)推文，標(biāo)題是《穩(wěn)住樓市，只需五招》

我看了，核心五點(diǎn)，簡(jiǎn)明如下：

爛尾兜底

價(jià)格兜底

降首付到10%，降利率到3%以下

舊改

農(nóng)民工進(jìn)城的住房保障

爛尾兜底是今天這篇小作文的重點(diǎn)，后面細(xì)聊，這里先不做延伸

價(jià)格兜底，這個(gè)事沒人敢承當(dāng)，誰(shuí)也不敢保證一萬(wàn)塊錢一平米的房子出了售樓部的門還能不能一萬(wàn)塊錢賣出去

降首付和降利率，和銀行的風(fēng)控和利潤(rùn)有關(guān)，銀行只要覺得沒風(fēng)險(xiǎn)，0首付和一字頭的利率也不是沒可能，況且拉薩的公積金貸款已經(jīng)降到了一字頭，開了先例

舊改，短時(shí)間可能性不大，舊房子拆了騰出地皮，成本十個(gè)小目標(biāo)，能賣出去十二個(gè)小目標(biāo)就會(huì)去做，否則，別想！

農(nóng)民工進(jìn)城的住房保障，這塊地方上已經(jīng)開始做了，平臺(tái)公司收的那么多存量房總是要收租的，來(lái)的都是客，沒有道理把農(nóng)民工擋在門外

說完了對(duì)馬光遠(yuǎn)推文的評(píng)論，直接切到本文的關(guān)鍵——

誰(shuí)，要為爛尾樓兜底？

爛尾樓出現(xiàn)的核心原因，是因?yàn)殚_發(fā)商沒錢。

但，真的是開發(fā)商沒錢嗎？

9月5日，公號(hào)“融城城融溪園”發(fā)了個(gè)推文《鄭州融溪園停貸告知書》，里面說鄭州融創(chuàng)城的監(jiān)管資金被挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目停工爛尾

推文里有一段話是替融創(chuàng)算賬的，原文如下：

融創(chuàng)城融溪園土地款含契稅等約7億元，建設(shè)總成本含前期費(fèi)用報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建安設(shè)備工程、相關(guān)配套等約8億元，總計(jì)開發(fā)成本約 15 億元。樓盤已銷售 24.2 億元，資金可全部覆蓋樓盤建設(shè)成本及各類費(fèi)用

公號(hào)“工程吧PARTY”9月5日的推文《洛陽(yáng)定鼎府6期1649戶業(yè)主泣血書》，其中寫到：

更令人發(fā)指的是——銀行身為監(jiān)管賬戶之管理者，竟縱容資金流失、違規(guī)審批、挪用款項(xiàng)，致使監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)，工程資金缺口如山

原本用于建設(shè)交付的錢，確實(shí)是沒了。

錢，怎么沒的？源頭就是預(yù)售資金沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，被開發(fā)商挪用到其他地方，然后項(xiàng)目就沒錢了。

我查了預(yù)售資金監(jiān)管管理辦法，明確提出監(jiān)管資金賬戶管理規(guī)范的文件是2022年1月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)三部委的[2022]16號(hào)文。

之前也有預(yù)售資金的監(jiān)管，但基本上如同虛設(shè)；當(dāng)年房企們?nèi)齻€(gè)鍋蓋七口鍋，所以要?jiǎng)宇A(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的奶酪，沒有銀行和住建部門的松口子，房企們很難拿到錢。

被監(jiān)管的錢一旦沒了監(jiān)管被挪用走，被追回的概率無(wú)限接近于零

所以，爛尾樓的問題，不能一概歸結(jié)為開發(fā)商的原因，但直到現(xiàn)在，并沒有看到有任何一家銀行或者住建管理部門的人出來(lái)?yè)?dān)責(zé)的

——爛尾樓的鍋，最終還是讓恒大恒二恒三們背了

2022年之前的爛尾樓，或許還有客觀情況和制度建設(shè)存在BUG推脫責(zé)任；

2022年之后，已經(jīng)有預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范和地方細(xì)則，再出現(xiàn)的爛尾樓，或者預(yù)售資金被挪走，那么銀行就要拉出來(lái)打板子。

6月24日，福州市住建局發(fā)了通報(bào)，福州市保交樓項(xiàng)目“世茂云鏡”的監(jiān)管賬戶資金被招商銀行福州分行直接劃撥給華潤(rùn)資方；現(xiàn)在沒見招商銀行的內(nèi)部通報(bào)，大約那1.3億的資金，是回不到保交樓監(jiān)管賬戶了。

類似的案例，舉不勝舉——

2023年11月和2024年3月，福州就有兩起，分別涉及招商銀行和浦發(fā)銀行，對(duì)應(yīng)的倆項(xiàng)目，一個(gè)是融創(chuàng)公館，一個(gè)是正榮觀江樾。

馬光遠(yuǎn)說的沒錯(cuò)，爛尾樓需要政府兜底，政府要兜的底是扎緊制度的口子；

如果能按照規(guī)定執(zhí)行，爛尾樓出現(xiàn)的概率會(huì)降到歷史的低位，甚至比房地產(chǎn)大躍進(jìn)房企們都不缺錢的時(shí)候還要低。

監(jiān)管倆字，分開寫是監(jiān)督管理，對(duì)應(yīng)政府和銀行的義務(wù)，是職責(zé)所在，是普通民眾權(quán)益的制度保障；

政府不用為爛尾樓兜底，只要管住銀行和某些部門，事情就會(huì)好很多！