馬光遠(yuǎn)近期有個推文，標(biāo)題是《穩(wěn)住樓市，只需五招》

我看了，核心五點，簡明如下：

爛尾兜底

價格兜底

降首付到10%，降利率到3%以下

舊改

農(nóng)民工進(jìn)城的住房保障

爛尾兜底是今天這篇小作文的重點，后面細(xì)聊，這里先不做延伸

價格兜底，這個事沒人敢承當(dāng)，誰也不敢保證一萬塊錢一平米的房子出了售樓部的門還能不能一萬塊錢賣出去

降首付和降利率，和銀行的風(fēng)控和利潤有關(guān)，銀行只要覺得沒風(fēng)險，0首付和一字頭的利率也不是沒可能，況且拉薩的公積金貸款已經(jīng)降到了一字頭，開了先例

舊改，短時間可能性不大，舊房子拆了騰出地皮，成本十個小目標(biāo)，能賣出去十二個小目標(biāo)就會去做，否則，別想！

農(nóng)民工進(jìn)城的住房保障，這塊地方上已經(jīng)開始做了，平臺公司收的那么多存量房總是要收租的，來的都是客，沒有道理把農(nóng)民工擋在門外

說完了對馬光遠(yuǎn)推文的評論，直接切到本文的關(guān)鍵——

誰，要為爛尾樓兜底？

爛尾樓出現(xiàn)的核心原因，是因為開發(fā)商沒錢。

但，真的是開發(fā)商沒錢嗎？

9月5日，公號“融城城融溪園”發(fā)了個推文《鄭州融溪園停貸告知書》，里面說鄭州融創(chuàng)城的監(jiān)管資金被挪用，導(dǎo)致項目停工爛尾

推文里有一段話是替融創(chuàng)算賬的，原文如下：

融創(chuàng)城融溪園土地款含契稅等約7億元，建設(shè)總成本含前期費用報批報建、規(guī)劃設(shè)計、建安設(shè)備工程、相關(guān)配套等約8億元，總計開發(fā)成本約 15 億元。樓盤已銷售 24.2 億元，資金可全部覆蓋樓盤建設(shè)成本及各類費用

公號“工程吧PARTY”9月5日的推文《洛陽定鼎府6期1649戶業(yè)主泣血書》，其中寫到：

更令人發(fā)指的是——銀行身為監(jiān)管賬戶之管理者，竟縱容資金流失、違規(guī)審批、挪用款項，致使監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)，工程資金缺口如山

原本用于建設(shè)交付的錢，確實是沒了。

錢，怎么沒的？源頭就是預(yù)售資金沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，被開發(fā)商挪用到其他地方，然后項目就沒錢了。

我查了預(yù)售資金監(jiān)管管理辦法，明確提出監(jiān)管資金賬戶管理規(guī)范的文件是2022年1月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會三部委的[2022]16號文。

之前也有預(yù)售資金的監(jiān)管，但基本上如同虛設(shè)；當(dāng)年房企們?nèi)齻€鍋蓋七口鍋，所以要動預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的奶酪，沒有銀行和住建部門的松口子，房企們很難拿到錢。

被監(jiān)管的錢一旦沒了監(jiān)管被挪用走，被追回的概率無限接近于零

所以，爛尾樓的問題，不能一概歸結(jié)為開發(fā)商的原因，但直到現(xiàn)在，并沒有看到有任何一家銀行或者住建管理部門的人出來擔(dān)責(zé)的

——爛尾樓的鍋，最終還是讓恒大恒二恒三們背了

2022年之前的爛尾樓，或許還有客觀情況和制度建設(shè)存在BUG推脫責(zé)任；

2022年之后，已經(jīng)有預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范和地方細(xì)則，再出現(xiàn)的爛尾樓，或者預(yù)售資金被挪走，那么銀行就要拉出來打板子。

6月24日，福州市住建局發(fā)了通報，福州市保交樓項目“世茂云鏡”的監(jiān)管賬戶資金被招商銀行福州分行直接劃撥給華潤資方；現(xiàn)在沒見招商銀行的內(nèi)部通報，大約那1.3億的資金，是回不到保交樓監(jiān)管賬戶了。

類似的案例，舉不勝舉——

2023年11月和2024年3月，福州就有兩起，分別涉及招商銀行和浦發(fā)銀行，對應(yīng)的倆項目，一個是融創(chuàng)公館，一個是正榮觀江樾。

馬光遠(yuǎn)說的沒錯，爛尾樓需要政府兜底，政府要兜的底是扎緊制度的口子；

如果能按照規(guī)定執(zhí)行，爛尾樓出現(xiàn)的概率會降到歷史的低位，甚至比房地產(chǎn)大躍進(jìn)房企們都不缺錢的時候還要低。

監(jiān)管倆字，分開寫是監(jiān)督管理，對應(yīng)政府和銀行的義務(wù)，是職責(zé)所在，是普通民眾權(quán)益的制度保障；

政府不用為爛尾樓兜底，只要管住銀行和某些部門，事情就會好很多！