珠江新城大齡電梯二手房，邁入3萬(wàn)+時(shí)代。貝殼找房月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，名門(mén)大廈最近成交了一套兩房，單價(jià)3.82萬(wàn)元/㎡。名門(mén)大廈位處珠江新城西，挨著廣州大道中，百度地圖顯示從這里步行到地鐵五號(hào)線五羊邨站，不過(guò)3分鐘。

樂(lè)居君留意到，今年5-6月珠江新城大齡電梯二手房成交單價(jià)才剛進(jìn)入4萬(wàn)+時(shí)代，沒(méi)想到1個(gè)月后馬上就進(jìn)入3萬(wàn)+時(shí)代，這類(lèi)房子的降價(jià)速度在加快。3萬(wàn)+單價(jià)入手珠江新城大齡電梯二手房，你怎么看？

貝殼找房顯示，去年12月名門(mén)大廈的兩房成交單價(jià)還是5.2萬(wàn)元/㎡，今年7月就跌到3.8萬(wàn)元/㎡，半年多跌幅近3成。

讓人意外的是，最近名門(mén)大廈還掛出了一套總價(jià)450萬(wàn)元，單價(jià)不到4萬(wàn)元/㎡的建面約112.68㎡三房。

這還只是掛牌價(jià)，“小刀”一下，沒(méi)準(zhǔn)單價(jià)還能刷新小區(qū)下限。該房源為復(fù)式戶型，總體還算方正，不足是朝向?yàn)槲鳎瑑蓚€(gè)衛(wèi)生間、臥室A、書(shū)房都沒(méi)有窗口。

除了名門(mén)大廈，同樣位于珠江新城西的星匯國(guó)際，今年成交的房源單價(jià)都穩(wěn)定在3字頭。

而去年，這樣的戶型成交單價(jià)在4.3-5.3萬(wàn)元/㎡之間。還有南天廣場(chǎng)，貝殼找房顯示今年以來(lái)小區(qū)成交了11套房，成交單價(jià)在4-4.5萬(wàn)元/㎡之間。去年該小區(qū)成交的6套房，成交單價(jià)在4.2-4.9萬(wàn)元/㎡之間。掛牌方面，南天廣場(chǎng)單價(jià)最低的一套兩房?jī)H4.2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)342萬(wàn)元。

隨著潮水退去，沒(méi)想到“剛需”二字都能套在珠江新城身上。

除了大齡電梯二手房，珠江新城部分二手豪宅價(jià)格還在下探。比如最近討論熱度很高的利雅灣，一套建面約152㎡的四房，成交總價(jià)978萬(wàn)元，單價(jià)不到6.5萬(wàn)元/㎡。

同樣的戶型，7月成交價(jià)還是1093萬(wàn)元，7.2萬(wàn)元/㎡。

2022年10月，同樣的戶型總價(jià)直逼2000萬(wàn)元，單價(jià)刺破12萬(wàn)元/㎡。

從2022年的1910萬(wàn)元到2025年的978萬(wàn)元，3年跌了932萬(wàn)元。還有曾經(jīng)的超級(jí)紅盤(pán)保利心語(yǔ)，8月底成交了一套建面約81㎡兩房，總價(jià)525萬(wàn)元，單價(jià)6.5萬(wàn)元/㎡。

而2021年，同戶型中樓層成交價(jià)為1175萬(wàn)，單價(jià)14.47萬(wàn)元/㎡，4年總價(jià)降了650萬(wàn)元。需要特別指出的是，2022-2023年保利心語(yǔ)兩房總價(jià)破千萬(wàn)是常態(tài)，單價(jià)一般在12-17萬(wàn)元/㎡左右。當(dāng)初的“神壇”，如今也不是高不可攀了。珠江新城東板塊的標(biāo)志性社區(qū)——恒大金碧華府，最近一套建面約185㎡的四房，成交總價(jià)1800萬(wàn)元，單價(jià)9.7萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)下階段性新低。該戶型在2021、2023年的成交單價(jià)分別是11.9萬(wàn)元/㎡、14.6萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)然了，珠江新城的豪宅也分圈層，凱旋新世界、僑鑫匯悅臺(tái)這種頂豪價(jià)格就非常穩(wěn)，像凱旋新世界最近成交的兩套大平層，單價(jià)分別是18萬(wàn)元/㎡、21萬(wàn)元/㎡。

綜上所述，珠江新城樓市特別是大齡電梯二手房和部分二手豪宅，正經(jīng)歷一輪顯著的價(jià)格回調(diào)。這背后是市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)控和供需關(guān)系變化下的自我調(diào)整與價(jià)值重估。從曾經(jīng)高不可攀的“神壇”到如今出現(xiàn)“3萬(wàn)+”的剛需門(mén)檻，這一現(xiàn)象并非全是悲觀信號(hào)，反而標(biāo)志著市場(chǎng)正在擠破過(guò)去的泡沫和水分，逐漸回歸其居住屬性和真實(shí)價(jià)值。

這是一個(gè)從“狂熱投資”轉(zhuǎn)向“理性居住”的必然過(guò)程。

對(duì)于買(mǎi)家而言，當(dāng)前是典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，業(yè)主議價(jià)意愿較強(qiáng)。遇到心儀的房源，可以大膽且有理有據(jù)地議價(jià)，尤其是對(duì)于有明顯瑕疵（如西向、戶型不佳、無(wú)窗衛(wèi)生間）的房源。需要提醒的是，買(mǎi)家不要因?yàn)椤霸?jīng)是天價(jià)”而現(xiàn)在“看似便宜”就沖動(dòng)下單。要始終根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需求來(lái)做決定，確保月供在可承受范圍內(nèi)。