文｜鄧浩志

深圳樓市新政效果能維持多久？

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，新政后的首個(gè)周末（9月6日~9月7日），深圳樓市便迎來(lái)交易熱潮。二手房方面，貝殼深圳合作門店簽約量較8月周末均值增長(zhǎng)33%，較7月周末均值增長(zhǎng)60%；新房則較8月周末均值增長(zhǎng)40%，較7月周末均值增長(zhǎng)50%。

點(diǎn)評(píng)：

但凡有新政刺激，特別是松綁限購(gòu)，都會(huì)把積壓數(shù)年甚至十余年的某類需求一次性釋放。這一過程通常持續(xù)1—3個(gè)月，期間交易顯著放量；3個(gè)月后，市場(chǎng)回歸新的“正?！彼?，這個(gè)水平與此前相比，新增了政策釋放的符合條件購(gòu)買力。

重大利好亦會(huì)誘發(fā)投資或投機(jī)需求。政策力度越大，樂觀情緒越濃，或擔(dān)心未來(lái)漲價(jià)而提前入場(chǎng)的自住需求，或基于看好后市價(jià)格的投資需求都會(huì)增加。這類需求能否持續(xù)，一是看政策本身力度，二是看3個(gè)月后市場(chǎng)是否真正“起色”。若有起色，新增資金會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)；若無(wú)起色，行情再度回歸常態(tài)。

目前北京、上海、深圳剛出利好，均處于第一階段，成交明顯放量。但北京、上海政策力度有限，預(yù)計(jì)效果難超3個(gè)月；深圳力度更大，熱度延續(xù)時(shí)間有望更長(zhǎng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，關(guān)鍵仍在于經(jīng)濟(jì)能否實(shí)質(zhì)復(fù)蘇。

廣州已全面取消限購(gòu)，未來(lái)是否與其他三座一線城市同步繼續(xù)刺激樓市、還會(huì)拋出何種政策工具，值得持續(xù)關(guān)注。

多地涌現(xiàn)1元起拍房源

據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份全國(guó)278套房源起拍價(jià)設(shè)為1元，西安等地亦出現(xiàn)類似案例。此前，華潤(rùn)某樓盤一套LOFT公寓及高陵區(qū)某小區(qū)房源均以1元起拍。這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置，只是業(yè)主試水拍賣市場(chǎng)以加快轉(zhuǎn)手。業(yè)內(nèi)人士指出，“1元起拍”多為拍賣公司營(yíng)銷噱頭。

點(diǎn)評(píng)：

十幾年前曾有人預(yù)言房?jī)r(jià)將變“白菜價(jià)”，隨后市場(chǎng)卻高歌猛進(jìn)十余年。過去四年房地產(chǎn)大幅下行，如今再現(xiàn)“一元”起拍，雖只是噱頭，卻折射出行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整。

樓市已從普漲時(shí)代轉(zhuǎn)入分化階段：大城市核心物業(yè)堅(jiān)挺，甚至仍有向上空間；小城鎮(zhèn)物業(yè)、去化艱難的商業(yè)辦公、公寓乃至車位，價(jià)格或持續(xù)陰跌。尤其人跡罕至的新區(qū)、遠(yuǎn)郊旅游度假項(xiàng)目，若缺乏有效運(yùn)營(yíng)思路，極易淪為“鬼城”。陽(yáng)江荒灘、清遠(yuǎn)深山里的樓盤即便不爛尾，后續(xù)運(yùn)營(yíng)亦難以為繼，持續(xù)跌價(jià)是大概率事件。

至于會(huì)否出現(xiàn)“一塊錢一套”？在房地產(chǎn)稅未開征、持有成本為零的現(xiàn)行制度下，業(yè)主并無(wú)不計(jì)成本拋售的動(dòng)力——畢竟手握一套暫時(shí)不住的房子，也勝過只攥著“一塊錢”。像鶴崗兩三萬(wàn)元一套的住房，已接近當(dāng)前極限。