出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

從2025年中期財(cái)報(bào)觀察，房企上半年盈利壓力進(jìn)一步擴(kuò)大，虧損者占絕大多數(shù)。

但有一個(gè)信號(hào)很明顯，部分依托經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的房企，業(yè)績(jī)走出“獨(dú)立行情”，如龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)，繼續(xù)保持正向盈利，折射出一個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型態(tài)勢(shì)。

當(dāng)下市場(chǎng)仍在止跌回穩(wěn)過(guò)程中，并行發(fā)生的是城市發(fā)展模式的變化。今年7月，從城市工作會(huì)議到中央政治局會(huì)議，已明確我國(guó)城市發(fā)展，正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的階段。

從增量到存量市場(chǎng)，在這種系統(tǒng)性變化下，房地產(chǎn)新發(fā)展模式已箭在弦上，房企需要找尋穿越周期的新模式，這也是行業(yè)調(diào)整三年半以來(lái)，諸多房企一直在做的事。

從多家房企的轉(zhuǎn)型路徑看，主要集中在三個(gè)方向：一是強(qiáng)化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)；二是布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)；三是拓展傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的新業(yè)務(wù)。

目前來(lái)看，華潤(rùn)、龍湖等房企的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)初具成效。上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入增至132.7億元，創(chuàng)歷史新高；華潤(rùn)經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)60.2億，貢獻(xiàn)了超六成利潤(rùn)。

深挖此類(lèi)房企的業(yè)務(wù)模式，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，就是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)增量市場(chǎng)，憑經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)存量市場(chǎng)。

發(fā)力經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，切換盈利模式

若參考國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上早有案例可循。

90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，大量中小企業(yè)倒閉，三井不動(dòng)產(chǎn)正是通過(guò)租賃收入提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，才能穿越周期，成為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的經(jīng)典案例。

1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，這家企業(yè)年銷(xiāo)售業(yè)務(wù)虧損曾達(dá)781億日元，但租賃利潤(rùn)為586億日元，覆蓋了絕大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)虧損，這才支撐到其2003年開(kāi)啟業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不斷加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)，并將發(fā)展管理業(yè)務(wù)作為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)而成長(zhǎng)為綜合類(lèi)企業(yè)。

如今，國(guó)內(nèi)也正涌現(xiàn)出一批如三井、住友等綜合型不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，龍湖、華潤(rùn)等房企便在其中。

以龍湖為例，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)囊括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造四個(gè)航道。其中，商業(yè)投資航道上半年累計(jì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)89座，出租率保持97%高位，租金收入增長(zhǎng)4.9%至55億元；資產(chǎn)管理航道“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中冠寓開(kāi)業(yè)房源達(dá)12.7萬(wàn)間, 整體出租率達(dá)95.6%。

此外，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)半徑持續(xù)拓寬，優(yōu)選、塘鵝租售、美居等業(yè)務(wù)單元并行發(fā)展，上半年實(shí)現(xiàn)收入55.3億，在管面積達(dá)到4億平方米；龍湖龍智造新增代建面積852萬(wàn)平方米，營(yíng)收規(guī)模達(dá)7億。

在此背景下，龍湖上半年經(jīng)營(yíng)性收入高達(dá)132.7億元、創(chuàng)歷史新高，帶來(lái)核心凈利約40億元，成為利潤(rùn)的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源，使得其可依靠業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來(lái)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，最終形成了“基本盤(pán)+增長(zhǎng)盤(pán)+創(chuàng)新盤(pán)”的發(fā)展新路徑。

具體來(lái)看，基本盤(pán)是龍湖優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)及正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流；增長(zhǎng)盤(pán)是以運(yùn)營(yíng)+服務(wù)業(yè)務(wù)為主的四個(gè)航道的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；而以“一個(gè)龍湖直達(dá)用戶”的生態(tài)價(jià)值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”戰(zhàn)略，則被規(guī)劃為創(chuàng)新盤(pán)。

再看華潤(rùn)置地，發(fā)力大資管模式，以此作為行業(yè)轉(zhuǎn)型期的核心戰(zhàn)略，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元，帶來(lái)核心凈利潤(rùn)60.2億元，利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比提升至60.2%，正在從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

兩家企業(yè)雖表述有差異，但路徑本質(zhì)相同，均是依靠經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，完成了利潤(rùn)結(jié)構(gòu)與盈利模式的切換。

尋路發(fā)展新模式，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)、服務(wù)路徑

從國(guó)內(nèi)多方反饋來(lái)看，這是一條更適應(yīng)未來(lái)行業(yè)新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型路徑。

中指研究院分析稱(chēng)，在舊模式難以維持、政策倡導(dǎo)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，房企在建設(shè)好房子、提供好服務(wù)的同時(shí)，需持續(xù)聚焦自身細(xì)分優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，圍繞代建、綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)等賽道積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，是探索新發(fā)展模式的重要路徑。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰則建議，在城市發(fā)展從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代的過(guò)程中，房地產(chǎn)發(fā)展要主動(dòng)適應(yīng)這個(gè)變化，從投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，從開(kāi)發(fā)創(chuàng)收為主轉(zhuǎn)為服務(wù)增收為主。

從多家房企的動(dòng)作來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)始積極布局，如持續(xù)蟬聯(lián)銷(xiāo)售榜首的保利發(fā)展，今年開(kāi)始著手打造商業(yè)、物業(yè)兩條新的增長(zhǎng)線，上半年保利商旅推出時(shí)光里、時(shí)光匯、X時(shí)光三條“時(shí)光系”商業(yè)產(chǎn)品線。

招商蛇口也在加碼資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)，上半年新入市13個(gè)項(xiàng)目，包含公寓、集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和酒店等，全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比上漲4.1%，正加速將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造為第二增長(zhǎng)曲線。

穆迪在此前發(fā)布的行業(yè)報(bào)告中表示，不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入提升了開(kāi)發(fā)商的盈利穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)韌性。在受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，華潤(rùn)和龍湖擁有較高的經(jīng)營(yíng)性收入，在過(guò)去幾年中，它們?cè)谕辉u(píng)級(jí)類(lèi)別中表現(xiàn)出更高的盈利能力和更穩(wěn)定的杠桿水平。

龍湖與華潤(rùn)，暫時(shí)走在了房企轉(zhuǎn)型的前列，而且步伐還在加快。據(jù)龍湖管理層透露，其對(duì)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)提出了更高的要求，四條經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道要建議絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

不僅如此，這家民營(yíng)房企的“創(chuàng)新盤(pán)”也正在發(fā)力，年初推出將各航道產(chǎn)品及服務(wù)集成一體的“龍湖”APP，目前已接駁購(gòu)新房、租好房、逛天街等場(chǎng)景，為新發(fā)展模式留足了空間。此外，其還在內(nèi)部做了很多行業(yè)級(jí)的AI應(yīng)用試水，欲在成熟后通過(guò)龍湖龍智造旗下的千丁數(shù)科對(duì)外輸出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還在持續(xù)筑底調(diào)整，多數(shù)企業(yè)仍面臨虧損局面，但如龍湖、華潤(rùn)等少數(shù)先行者，卻憑借經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)完成增長(zhǎng)引擎的切換，從存量市場(chǎng)突圍，為房企穿越周期提供了一個(gè)可借鑒的新發(fā)展模式。