各位頭條的朋友們，最近北京的二手房市場，可謂是冰火兩重天！政策暖風(fēng)剛吹，市場數(shù)據(jù)卻透出陣陣涼意。今天，我們就來扒一扒這背后的真相。

一、核心數(shù)據(jù)觸目驚心，市場天平徹底傾斜

先上一組最硬核的數(shù)據(jù)，這也是市場最真實的脈搏：

掛牌量“堰塞湖”：截至9月11日，北京二手房后臺掛牌總量高達16.46萬套，而前臺展示的也超過14萬套。這個數(shù)字什么概念？這創(chuàng)造了歷史新高，意味著市場上每時每刻都有海量房源在爭搶有限的買家。

成交量“持續(xù)低迷”：再看成交，9月份過去11天，網(wǎng)簽累計4344套，算下來日均僅395套。哪怕考慮到網(wǎng)簽滯后性，這個水平也絕對稱不上“金九”。龐大的房源就像擠在出口，但門只開了一條小縫。

價格“跌跌不休”：最戳業(yè)主心窩的是價格。掛牌均價已降至55261元/平方米，并且還在持續(xù)陰跌。這說明什么？說明房東們的信心正在被磨滅，議價空間越來越大。

（點評：數(shù)據(jù)不會說謊，高掛低成交是當前市場的“新常態(tài)”，買方擁有了前所未有的主導(dǎo)權(quán)。）

二、“認房不認貸”熱度消退，市場重回理性

9月初“認房不認貸”政策一出，朋友圈的中介們狂歡了一把，帶看量確實激增。但這股熱情僅僅維持了一周！就像一劑強心針，藥效猛，但去得也快。

政策主要利好的是“賣一買一”的置換群體。結(jié)果就是：想買新房的人，紛紛把老房子掛出來賣，反而在短期內(nèi)加劇了掛牌量的堆積。而對于真正的首剛購房者，面對依然高企的總價，只能感嘆“心有余而力不足”。

（點評：政策本想點燃一把火，沒想到先添了一堆柴。市場去化速度跟不上房源增長速度，結(jié)果是庫存越來越高。）

三、區(qū)域分化加劇，“價格戰(zhàn)”已成唯一出路

現(xiàn)在北京的市場，已經(jīng)不是那個“閉著眼買房都能漲”的時代了。除了少數(shù)核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和產(chǎn)業(yè)板塊還能勉強支撐，大部分區(qū)域，特別是老舊小區(qū)和遠郊區(qū)，已經(jīng)完全淪為“價格戰(zhàn)”的主戰(zhàn)場。

中介內(nèi)部流傳著一句話：“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格?！爆F(xiàn)在的高價房源，連看的人都沒有。業(yè)主如果想快速變現(xiàn)，唯一的選擇就是：比別人降得更狠，一步到位給出“誠意價”。猶豫、試探性降價，只會讓自己變成市場的“背景板”。

（點評：這是最真實的買方市場。買家可以從容不迫地“海選”，而賣家則要面對殘酷的“競聘”。）

在我看來，北京樓市正在經(jīng)歷一場深刻的“價值回歸”。過去的普漲神話已經(jīng)終結(jié)，未來將是分化與沉淀的時代。

對于購房者：這無疑是難得的淘金期。你有大把的時間和籌碼去談判，去挑選那些真正降到位、性價比高的“急售房源”。但切記，不要盲目追漲熱點，更要避開無產(chǎn)業(yè)、無學(xué)區(qū)、無品質(zhì)的“三無”房產(chǎn)。

對于賣房者：如果你不是誠心賣，建議先下架觀望。如果你是誠心出售，那就請放下身段，認清現(xiàn)實。參考同小區(qū)最近的實際成交價，而不是你鄰居那套掛了半年都沒賣掉的掛牌價，給出一個能瞬間吸引買家的價格，才是最快的出路。

預(yù)計未來幾個月，這種“高掛低交”的態(tài)勢還會延續(xù)，價格的下行壓力依然存在。市場的底，不是政策喊出來的，是買賣雙方用真金白銀博弈出來的。

最后，也想和大家互動一下：

如果你是買家，你現(xiàn)在會選擇出手抄底，還是繼續(xù)觀望？

如果你是賣家，你會選擇大幅降價以求快速變現(xiàn)，還是再扛一扛？