現(xiàn)在的天津樓市，二手房已成絕對主角。

且市場份額還在逐年遞增。

2023年，63%；2024年，66%……

最新的2025年，再創(chuàng)新高，二手房占比已高達70%！

比2024年又擴大了4個百分點。

相當于，天津每成交10套房子，二手房就占7套。

成交量直接高出新房一倍多。

2025年全年，天津共計簽約13.4萬套二手房，是新房的約2.4倍。

連跌幅都比新房小很多。

新房量跌21%，二手房量跌不足9%。

剖開來看，四大片區(qū)皆有縮量。

市區(qū)成交跌幅最大，2025年比2024年少賣5826套，跌幅達12.3%。

但即便如此，市區(qū)仍掌控著全市份額的“大頭”。

2025年市區(qū)共計簽約4.2萬套，約占全市總成交套數(shù)的31.1%。

比環(huán)城高出了3個點，比遠郊高出11個點。

成交最多的當數(shù)南開，去年共計簽約9280套，位居市區(qū)首位。

其次為河東、河西，成交套數(shù)均在8600套以上。

值得關注的是，環(huán)城的市場份額在擴大。

2025年環(huán)城共計簽約3.7萬套二手房，約占全市的27.8%，占比比2024年擴大了0.8個百分點。

為近幾年最高值。

這是因為伴隨新生兒的減少，對小戶型學區(qū)的剛性需求也在減弱。

反而是環(huán)城大戶型次新房的需求有所增加。

僅津南一區(qū)就賣出了1.1萬套。

其次，武清以及塘沽也都賣出了上萬套。

都是二手房的成交主力區(qū)域，武清有近北京的區(qū)位優(yōu)勢，塘沽勝在配套成熟。

共性是價格親民。

看成交均價不難看出，現(xiàn)在二手房是越來越賣不上價了。

近幾年的簽約均價一直在往下走。

2021年，13279元/平米；2022年，12344元/平米……2024年，10973元/平米。

最新的2025年數(shù)據(jù)更低，10096元/平米。

與新房一平米就差出7797元。

價差拉大到了77%！

照此趨勢，兩者的“喇叭口”還會繼續(xù)擴大。

現(xiàn)在一二手房已是截然不同的兩個方向。

新房是以產(chǎn)品為導向，主打改善；二手房則以價格為導向，主賣剛需。

成交套均價和套均面積也都不在一個檔次。

僅套均總價，新房就比二手房高出了100多萬。

加之二手房又沒有產(chǎn)品優(yōu)勢，房齡、社區(qū)配套也有缺陷。

所以只能以價換量。

這也是天津二手房能依舊成交量硬核的核心原因。

降10萬不成，就降20萬……

翻看貝殼成交記錄，但凡成交的基本都是自刀完了又被砍。

超級性價比被體現(xiàn)得淋漓盡致。

沒辦法，現(xiàn)在賣房太難了，很多賣一買一的置換人群都卡在了這一關。

要么賣不掉，沒錢置換；

要么割肉賣房，置換預算相應減少。

好在，現(xiàn)在也有專門利好二手房的政策了。

2026年1月1日開始執(zhí)行的增值稅新政，賣房增值稅由5%變3%，直接打了六折。

此外，還有天津擬出臺的公積金新政。

不僅大幅提高了首套、二套的最高貸款額度，二套更是翻倍漲。

同時還延長了二手房的貸款年限。

將二手房的最長貸款期限由20年延長至30年。

都是在激活二手房交易活力。

新房看量，二手房看價。

顯然，現(xiàn)在的天津二手房空有量，但止跌仍需努力。