作為上海新城老大哥的松江新城，樓市遇到大麻煩了！

一邊是千萬級(jí)豪宅開盤售罄，一邊是剛需盤去化艱難，松江新城樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分裂癥。

松江新城的別墅和洋房項(xiàng)目國貿(mào)海上原墅自今年5月開盤以來，三開三捷，還觸發(fā)了積分，遭到瘋搶。

項(xiàng)目打造的疊加別墅總價(jià)在1000萬左右，聯(lián)排別墅1200-1800萬，洋房570萬左右。

該盤一期、二期積分分別在50分、56.72分，銷售非?；鸨?/p>

但是相距僅300米的剛需盤中企譽(yù)品銀湖灣卻賣不動(dòng)。

這個(gè)新房早在2023年8月就已首開，當(dāng)時(shí)296套房僅120組認(rèn)購；

二期去年7月開盤326套房未公布認(rèn)購人數(shù)，然后賣到現(xiàn)在已是準(zhǔn)現(xiàn)房了，去化不理想：

這兩個(gè)新盤都能看到佘山和大教堂，同樣坐擁千年文脈廣富林：

遠(yuǎn)處的佘山大教堂、近處的廣富林文化遺址

但是銷售熱度相差甚遠(yuǎn)，讓松江新城的樓市陷入冰火兩重天。

豪宅瘋搶，普宅滯銷，松江新城的市場為何分化這么嚴(yán)重？

首先我們分析下，松江新城的豪宅為啥這么好賣？

松江新城豪宅快速去化，是產(chǎn)品力、市場供應(yīng)短缺和本地改善需求釋放的多重作用結(jié)果。

不得不承認(rèn)，國貿(mào)海上原墅的新房有很多亮點(diǎn)：

別墅帶裝修交付，在市場中不多見，直接拉高了產(chǎn)品定位與價(jià)格基準(zhǔn)；

外立面采用漸暖色石材、銀灰色及香檳色鋁板和涂料的組合，產(chǎn)品力很強(qiáng)；

1.2的容積率非常低，比早期標(biāo)桿譽(yù)品谷水灣（1.6）還低，儼然成了松江新一代豪宅；

項(xiàng)目毗鄰廣富林遺址公園，背靠佘山、南望富林湖，擁有不可復(fù)制的生態(tài)資源。

這個(gè)項(xiàng)目開出來后，吸引了松江本地很多豪宅買家的關(guān)注。

更關(guān)鍵的是，市場供應(yīng)短缺，續(xù)客時(shí)間長，都推高了熱度。

松江新城近幾年新房供應(yīng)斷崖式下滑，2024年僅供應(yīng)539套。

項(xiàng)目開盤前4月市場僅供應(yīng)了246套，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅減少。

尤其是別墅在松江新城已經(jīng)很久沒有供應(yīng)了，市場改善的需求一直在受到壓抑。

海上原墅在區(qū)域供應(yīng)極度短缺的背景下，又憑借長時(shí)間蓄客，成功點(diǎn)燃了一股市場熱流。

這股“熱流”的本質(zhì)其實(shí)是松江本地高端購買力的集中釋放，這部分購買力比較強(qiáng)大，而且穩(wěn)定。

松江本地的工廠主、教師、公務(wù)員等富裕群體是豪宅新房的主力買家。

別看松江新城的富人只有這一小部分，但是購買力非常強(qiáng)大和穩(wěn)定。

當(dāng)市場上出現(xiàn)高端住宅的時(shí)候，能吸引所有有錢人的關(guān)注。

所以品質(zhì)好的豪宅在當(dāng)?shù)厥呛觅u的，不愁沒有買家。

對(duì)于剛需盤來說，松江新城市場的內(nèi)生性、普通購買力的有限性和地鐵距離與價(jià)格的限制形成了巨大銷售阻力。

以中企譽(yù)品銀湖灣為代表的新房吸收的是普通購買力，這部分購買力沒有那么強(qiáng)大。

松江新城的市場比較內(nèi)生，新房多是本地客群在購買，而且這部分購買力非常有限。

松江新城因?yàn)榈乩砦恢玫脑?，吸引不到市區(qū)客群，市區(qū)外溢到泗涇、洞涇就截止了。

除了離市區(qū)最近的嘉定新城能吸收市區(qū)外溢外，青浦新城、松江新城、奉賢新城、臨港新城都很難吸引到。

五大新城主要是本地購買力在支撐市場，非常缺乏外部購買力的補(bǔ)充。

對(duì)于去市區(qū)上班、對(duì)地鐵有要求的通勤族來說，松江新城的新房不但離地鐵遠(yuǎn)、價(jià)格還偏貴，新房自然去化慢。

松江新城地鐵9號(hào)線沿線土地開發(fā)殆盡，很難再有TOD盤造出來，后續(xù)新房越造越遠(yuǎn)。

中企譽(yù)品銀湖灣距離松江大學(xué)城地鐵站3.8公里，太遠(yuǎn)了：

而對(duì)于本地的富人來說，不需要地鐵，離地鐵越遠(yuǎn)、越安靜越好。

松江新城的新房價(jià)格相較周邊的次新二手房和泗涇、洞涇的新房太貴了。

中企譽(yù)品銀湖灣均價(jià)6.11萬元/m2，相較此前的金地豐盛道貴了整整1萬元/m2。

三湘世紀(jì)花城二手房才3.5-4.8萬元/m2，松江新城的新房太貴了。

泗涇的招商時(shí)代潮派5.27萬元/m2，洞涇的保利西郊和煦5.35萬元/m2、華發(fā)海上都薈4.73萬元/m2。

對(duì)比之下，松江新城的新房很貴，所以不好賣。

松江新城剛需盤去化困難，背后還有更深層次的人口與產(chǎn)業(yè)問題。

松江全區(qū)人口在減少，購買力在從內(nèi)部減弱；并且松江產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型，新城商務(wù)區(qū)又沒發(fā)展起來，還被G60科創(chuàng)走廊截胡，內(nèi)部造血能力不足，提供不了持續(xù)的購買力。

松江的人口，遇到大麻煩了。

作為曾經(jīng)吸引外地人口的大區(qū)，松江常住人口竟然在減少。

數(shù)據(jù)顯示，松江2023年常住人口197.35萬人，2024年減少到195.89萬人，減少了1.46萬人。

這只是官方統(tǒng)計(jì)的常住人口數(shù)據(jù)，未被納入統(tǒng)計(jì)范圍的流動(dòng)人員可能減少得更多。

區(qū)域人口少了，產(chǎn)生的購買力也就少了，也就放慢了新房的去化速度。

那么松江的人口為啥在減少呢？

這其中主要有兩方面的原因，其一是人口自然增長率比較低。

2023、2024年松江的人口自然增長率分別是-4.06%、-1.05%：

死亡人數(shù)大于出生人數(shù)，所以松江的人口在減少。

其二是松江本地產(chǎn)業(yè)變動(dòng)，帶來的增量人口減少了。

松江為了淘汰落后產(chǎn)能，關(guān)閉了很多工廠，造成產(chǎn)業(yè)增量人口沒有以前那么多了。

松江是上海著名的制造業(yè)聚集地，為了配合上海打造先進(jìn)制造業(yè)，落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展要求。

截至2022年，松江區(qū)通過“五違四必”整治行動(dòng)，累計(jì)關(guān)停淘汰4100余家落后產(chǎn)能企業(yè)。

松江處在黃浦江水源上游，隨著環(huán)保力度的加大，還一度對(duì)黃浦江取水口范圍內(nèi)的288家工業(yè)企業(yè)進(jìn)行了大清拆。

松江新城是本地人的耶路撒冷，是全區(qū)的改善置業(yè)圣地，當(dāng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)生變動(dòng)后，給新城提供的購買力就沒那么強(qiáng)了。

但是松江的富人還是那一小部分群體，沒怎么變動(dòng)，這部分購買力相對(duì)穩(wěn)定。

松江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成果大多被G60科創(chuàng)走廊吸收了，對(duì)松江新城的五龍湖國際生態(tài)商務(wù)區(qū)形成了截胡效應(yīng)，使得新城內(nèi)部造血功能不足，無法提供持續(xù)的購買力。

G60科創(chuàng)走廊在新橋，更加靠近上海主城區(qū)，有地鐵、有政策支持，定位更高，辦公樓優(yōu)先吸引了高能級(jí)企業(yè)的進(jìn)駐。

目前G60科創(chuàng)云廊已入駐了多家領(lǐng)軍企業(yè)，成了松江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的策源地和核心區(qū)。

如智能機(jī)器人企業(yè)上海昇視唯盛科技有限公司，全球傳感器技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)者海克斯康集團(tuán)的雙智賦能中心項(xiàng)目，都是松江大力引育的專精特新企業(yè)。

G60科創(chuàng)云廊

反觀松江新城的五龍湖國際生態(tài)商務(wù)區(qū)，經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，基本上是失敗的。

茸興路穿過的是一個(gè)大公園，松江新城當(dāng)年可能是想復(fù)制紐約曼哈頓中央公園的發(fā)展格局，在公園旁邊造寫字樓形成超強(qiáng)度開發(fā)：

但現(xiàn)在這個(gè)公園旁邊造的多是住宅和酒店，部分少有的辦公樓還在空置當(dāng)中。

比如上海富悅財(cái)富廣場辦公樓是空置的，三迪曼哈頓的辦公樓都改成了酒店式公寓。

看來松江新城當(dāng)年的曼哈頓夢想沒有完成，五龍湖國際生態(tài)商務(wù)區(qū)名存實(shí)亡。

五龍湖空置的辦公樓和改造成的酒店公寓

另外松江印象城以西、廣富林路上建了很多新的辦公樓，沒有地鐵樞紐來支撐，是一個(gè)很大的硬傷：

松江新城CBD發(fā)展不起來，缺乏造血?jiǎng)幽埽o區(qū)域樓市造成了困擾。

正是松江新城遇到了很多麻煩，導(dǎo)致區(qū)域樓市分化、市場不怎么健康，除豪宅外其它產(chǎn)品很難保值。

之前我們統(tǒng)計(jì)過九亭、泗涇的次新房2022-2025年的跌幅平均在28.8%、34%：

而松江新城的三湘四季花城跌幅在43%左右，以前賣6萬元/m2，現(xiàn)在單價(jià)只有3.5萬元/m2，跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比九亭和泗涇大。保利西子灣的跌幅在38%，也不保值。

只有豪宅相對(duì)抗跌，譽(yù)品谷水灣、東鼎名人府邸跌幅在20%左右。

結(jié)論和置業(yè)建議

鑒于松江新城的市場分化這么嚴(yán)重，我覺得不同需求的購房者需要采取不同的策略。

對(duì)本地改善型買家而言，松江新城的豪宅產(chǎn)品依然具備配置價(jià)值。

尤其是稀缺的低密度別墅項(xiàng)目，在市場上具有較高的抗跌性。

而對(duì)于市區(qū)外溢客群來說，不建議買在松江新城，九亭、泗涇是正確的選擇。

九亭、泗涇的房價(jià)不僅比松江新城便宜，地鐵通勤還便利，會(huì)持續(xù)截胡外溢到松江新城的購買力。

每個(gè)人置業(yè)考慮的點(diǎn)都不同，對(duì)地段也有不同的看法，具體選籌和策略建議，歡迎找環(huán)線聊一聊！