今年是南京商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，新街口、河西、新玄武、馬群等都有商場上新。

最近我們注意到，馬群TOD上蓋的健康大融城，開業(yè)兩個多月來，被不少網(wǎng)友“吐槽”：

商場不大，走幾步就到頭了，沒啥設(shè)計亮點，和玄武花園城、JLC金陵中環(huán)等沒法比。

停車場巨亂，車道本身就窄，進(jìn)出口設(shè)置在一起，兩車一交匯立馬堵上。

帶著狗狗去逛商場，結(jié)果接連被工作人員提醒抱起來、繩子不要放長。嫌棄帶狗的顧客就別做寵物友好了。

建筑外立面，裝修有點土土的粗糙的感覺，引進(jìn)的店鋪、樓層規(guī)劃略顯凌亂，粗放型……

作為今年6月28日才正式開業(yè)的新商場，健康大融城果真如網(wǎng)友所說的槽點滿滿嗎？銳評君進(jìn)行了實探，詳細(xì)測評來了。

01

拿地11年后終開業(yè)

有必要先簡單介紹下健康大融城的背景。

圖片來源于南京棲霞發(fā)布

2014年，中垠地產(chǎn)以13.1億總價拿下馬群G40商住混合地塊，正式進(jìn)入南京。

這個項目為換乘中心上蓋的綜合體，包含住宅、公寓、辦公、購物中心等業(yè)態(tài)：

住宅中垠紫金觀邸，2015年首次開盤，引來千人搶房；2020年收官，銷許均價約27825元/㎡。

酒店式公寓共有3棟、682套，建面約45-103㎡；辦公寫字樓有1棟，建面約130-360㎡。

購物中心則好事多磨，遲遲沒動靜，直到拿地10年后，才迎來轉(zhuǎn)機。

2024年1月，中垠地產(chǎn)牽手光大石安，這是光大集團的子公司，其旗下商業(yè)地產(chǎn)旗艦品牌正是大融城。而由于早在2020年，中垠地產(chǎn)已被山東健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團控股，取兩家開發(fā)商的精髓，健康大融城因此得名。

今年6月28日，在拿地11年之后，健康大融城終于開門迎客。

顯然，健康大融城具備一些明面上的優(yōu)勢：

首先，多線地鐵帶來的便捷和客流。

作為成熟TOD上的綜合體，健康大融城通過下沉廣場立體串聯(lián)多個地鐵出入口，無縫銜接2號線、S6號線及有軌電車。

據(jù)南京棲霞發(fā)布的信息（數(shù)據(jù)截至今年6月底）：三線交匯的馬群地鐵站，日均換乘客流已突破10萬人次。毋庸置疑，這為商場導(dǎo)入了非常可觀的客流。

其次，開發(fā)成熟的馬群，地緣消費力強勁。

啟動開發(fā)較早，馬群生活氛圍濃厚，這里甚至是很多人來南京扎根的第一站。

馬群多面包容，既有復(fù)地御鐘山、天泓山莊等富人小區(qū)，也有中垠紫金觀邸、紫金佳苑、天悅花園等接地氣住宅。常住人口體量龐大，消費需求自然強勁。

健康大融城，有沒有通過自身的努力，接住潑天的流量？接著往下看。

02

整體布局尚可，瑕疵也不少

銳評君乘坐地鐵2號線，從馬群站下車后，站臺上就能清晰地看到健康大融城。

從5號口出站，走一小段路就能看到顯眼的指示牌。向右，能直接進(jìn)入健康大融城2層。注意，由于1層是公交場站和地鐵入口，商場的起始層實際在2層。

向左，則通向麒麟有軌電車。以商場+步行通道為載體，馬群換乘中心終于初步成熟。

既然是建在換乘中心上的商場，健康大融城的構(gòu)造必然區(qū)別于其他商場，銳評君不急著走進(jìn)去，而是從外部開始摸清整個綜合體的布局。

1層地面上看商場外墻，6.28盛大開業(yè)的廣告牌還沒撤掉。規(guī)劃很早加上1層沒有店鋪的緣故，這里并沒有大面玻璃幕墻這樣的新穎設(shè)計。

沿著地面一直走，能看到P+R換乘停車場人行通道。

第一眼看上去并沒什么不妥，可當(dāng)銳評君走進(jìn)去，內(nèi)部通道著實不該是新開綜合體應(yīng)有的樣子。

1層西側(cè)的停車場出入口，藍(lán)色卷簾門緊緊關(guān)閉。

需要指出的是，雖然從1層地面進(jìn)入商場需要爬臺階或乘坐扶梯，但健康大融城在南、東、西三個方向都設(shè)有主大門，方便不同方向來的消費者進(jìn)入。

根據(jù)規(guī)劃，健康大融城體量約6萬方，地面2層至6層是逛街主場，地下負(fù)1層至負(fù)3層是停車場。

商場內(nèi)部的裝修風(fēng)格與審美水平，大家的看法不盡相同。有人覺得清爽干凈，有人則覺得土氣。附上一張中庭全景圖，你覺得如何？

在銳評君看來，開發(fā)商還是做了一些努力的，比如2層局部做了玻璃頂，將自然光線引入室內(nèi)。室內(nèi)吊頂加以線性燈帶修飾，視覺觀感柔和不少。

緊跟蘇超熱點，2層一面墻上掛著寫有江蘇13市名字的球衣。

每一層，洗手間、客梯廳的標(biāo)識很顯眼，便于大家快速找到。2層多處設(shè)有地鐵站方向指引。

甚至是不同樓層的吊頂，也在努力用不同風(fēng)格和裝飾來區(qū)隔。

2層南向有露天廣場，可以響應(yīng)夜經(jīng)濟，組織流動音樂酒吧和市集活動。

也有一些細(xì)節(jié)過于粗糙了。

比如商場內(nèi)部的層高，本就沒有太大優(yōu)勢，弄上頂部造型，加上遮擋視線的大圓柱，更顯壓抑。

對比江寧景楓中心，開闊的層高、沒有密集的柱子，看著是不是舒服多了？

比如扶梯，很多人覺得玻璃圍擋太低，抱著孩子或者孩子單獨乘梯，危險系數(shù)高。

比如4層美食廣場，頂部的防火布實在談不上美觀。

比如隨處可見消防模塊的字樣，有沒有可能處理得更隱蔽美觀一些呢？多說一句，過于密集的柱體，實在對品牌露出和視線觀感不友好。

防火卷簾，真的不能藏藏好？

這些細(xì)節(jié)想整改并不難，就看誠意到不到位了。

地下車庫，目前是被大家吐槽最多的。

還是老問題，作為一個才開業(yè)不到3個月的商場，健康大融城的地庫呈現(xiàn)，不該這么破舊落后。

對比一下，下圖是開業(yè)近10年的江寧景楓中心地庫實拍，無論是帶有局部環(huán)氧地坪的地面，還是吊頂?shù)募?xì)節(jié)處理，都值得健康大融城好好學(xué)學(xué)。

還有一些不常來大融城的消費者表示：“負(fù)2層很多斷頭路，明明地面畫了車向引導(dǎo)，可開過去發(fā)現(xiàn)前路被擋了?！?/p>

03

品牌引進(jìn)乏善可陳

海底撈、電影院仍未兌現(xiàn)

看完整個商場的格局，下面重點說說健康大融城的品牌引進(jìn)。

考慮到輻射客群和商場體量，開發(fā)商的定位比較清晰，主要聚焦年輕群體和親子體驗，品牌引進(jìn)與一路之隔、偏向家庭定位的招商花園城形成差異化互補。

具體來看：

2層為精品零售、美妝集合、潮玩數(shù)碼、休閑餐飲

3層為零售女裝、潮流運動、娛樂體驗

4層為美容美體、兒童零售、休閑娛樂、生活配套、美食廣場

5層為休閑餐飲、商務(wù)宴請、聚光場

6層為影院和特色餐飲

每一層仔仔細(xì)細(xì)逛下來，銳評君就商場的品牌陣容，談?wù)勛约旱母惺堋?/p>

第一，跟隨南京消費市場主流，用首店效應(yīng)吸納客流。

健康大融城引進(jìn)了超100家品牌，其中有5家南京首店、29家區(qū)域首店。

南京首店美妝集合店番茄花園，很受年輕人的歡迎；駱駝戶外運動城、合電占、酷玩卡丁等，抓住運動達(dá)人和孩子們的心；喜鵝、棲來烤肉等餐飲品牌也是南京首店，豐富大家的餐飲選擇。

第二，商場餐飲品牌占比較高，無形中加劇品牌間的競爭。

大融城的定位，決定了餐飲品牌占比相對高。銳評君粗略統(tǒng)計了一下，餐飲類在商場品牌的占比在40%上下，具體來看：

咖啡、茶飲、甜品類，有星巴克、MANNER、麥記甜品公司、窗苔、小飛象面包公社、爺爺不泡茶、茉酸奶、檸檬向右等；

重餐飲如烤肉、火鍋等，有南京大牌檔、喜鵝、棲來烤肉、阿蠻姐、小菜園、朱光玉火鍋、褚記烤鴨、喜牛鍋、淞臨家、魚酷、王找金、青木臺、牛得鋼等；

4層的美食廣場，則有大米先生、魚你在一起、粉小主、湘下佬、喬杉杉生燙牛肉米線等快餐。

從大家的反饋來看，大融城的餐飲品牌喜憂參半。

一方面，魚酷、南京大牌檔、蘇娘家、小菜園等熱門美食比較受歡迎。即便是工作日，下午5點之后，陸續(xù)有消費者進(jìn)店用餐，人氣還不錯。

另一方面，品牌識別度整體不高，比如奶茶，小金金、馬伍旺、喜茶、霸王茶姬等爆款是缺失的，必勝客、肯德基等也沒有引進(jìn)。那么，這些品牌的愛好者，必然會轉(zhuǎn)戰(zhàn)對面的招商花園城。

對此，銳評君的理解是，大融城與一路之隔的招商花園城是雙商場格局，品牌的錯位引進(jìn)很有必要。

當(dāng)然，整體識別度不高帶來的問題已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。餐飲品牌間的競爭激烈，疑似已有第一批店鋪以設(shè)備調(diào)試、暫停開放為由倒下。這，還是開業(yè)之初商場大力推廣的南京首店戀上圈圈。

第三，服裝、零售等品牌也是同樣的問題，識別度不高。超市、快時尚等業(yè)態(tài)是缺失的。

大融城的服裝、零售占比不算高，拿服裝舉例，運動類、女裝類、兒童類占據(jù)大多數(shù)，男裝偏少。

具體品牌，比如詩萌、IBUDU、西緹伊等，此前尚未在南京布局過。拋開定價等不談，對年輕人來講，遠(yuǎn)不如無印良品、優(yōu)衣庫、太平鳥等有吸引力。

聚焦親子體驗，大融城在4層引進(jìn)了合電占、想抓娃娃、酷玩卡丁、馬克珍妮、泰蘭尼斯、源氏木語等，節(jié)假日和晚上人氣還不錯。

2層，也就是商場首層，有小米、華為、聯(lián)想等數(shù)碼品牌。有網(wǎng)友表示，如果有超市就更好了。

第四，呼聲很高的電影院、海底撈，開業(yè)快3個月還未兌現(xiàn)。

毋庸置疑，在玄武區(qū)布局并不算多的海底撈，能實打?qū)崬榇笕诔且鳌５谧钚碌膶嵦街?，銳評君發(fā)現(xiàn)位于商場5樓的海底撈，圍擋還沒拆除，開業(yè)時間成謎。

位于6層的中影電影視界，也還沒啟用。

小紅書上，有網(wǎng)友表示自己此前已購買電影院7月28日開業(yè)的預(yù)售套票，可影院早早宣傳、遲遲不開業(yè)。評論區(qū)有網(wǎng)友爆料疑似消防驗收尚未通過。

由于影院沒營業(yè)的緣故，卷簾門緊緊關(guān)閉，商場6層出現(xiàn)了“斷頭路”。

看到這里，相信大家對健康大融城的整體呈現(xiàn)水平心中有數(shù)了。最后，銳評君有話說：

作為規(guī)劃、籌備了11年的TOD上蓋綜合體，南京人，尤其是馬群人對大融城的期待值，遠(yuǎn)高于對面的招商花園城。

這座商場，不僅精準(zhǔn)覆蓋馬群生活圈，也能輻射到麒麟、紫金山周邊，潛在的高質(zhì)客群并不少。所以我們能看到，即使是工作日，來逛商場的人并不少。

但從最終的呈現(xiàn)來看，商場受限于規(guī)劃、體量、動線等短板，內(nèi)部層高、視覺審美、品牌引進(jìn)、IP營造等，都沒能為市場和消費者帶來足夠的驚喜。

說直白些，部分業(yè)態(tài)缺失，品牌乏善可陳，動線審美也不突出，大融城并沒有在與周邊招商花園城、佳源廣場等的PK中出類拔萃。要想接住軌道交通帶來的潑天流量，實現(xiàn)長期盈利，恐怕還有很長的路要走。