今年是南京商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，新街口、河西、新玄武、馬群等都有商場(chǎng)上新。

最近我們注意到，馬群TOD上蓋的健康大融城，開(kāi)業(yè)兩個(gè)多月來(lái)，被不少網(wǎng)友“吐槽”：

商場(chǎng)不大，走幾步就到頭了，沒(méi)啥設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，和玄武花園城、JLC金陵中環(huán)等沒(méi)法比。

停車(chē)場(chǎng)巨亂，車(chē)道本身就窄，進(jìn)出口設(shè)置在一起，兩車(chē)一交匯立馬堵上。

帶著狗狗去逛商場(chǎng)，結(jié)果接連被工作人員提醒抱起來(lái)、繩子不要放長(zhǎng)。嫌棄帶狗的顧客就別做寵物友好了。

建筑外立面，裝修有點(diǎn)土土的粗糙的感覺(jué)，引進(jìn)的店鋪、樓層規(guī)劃略顯凌亂，粗放型……

作為今年6月28日才正式開(kāi)業(yè)的新商場(chǎng)，健康大融城果真如網(wǎng)友所說(shuō)的槽點(diǎn)滿滿嗎？銳評(píng)君進(jìn)行了實(shí)探，詳細(xì)測(cè)評(píng)來(lái)了。

01

拿地11年后終開(kāi)業(yè)

有必要先簡(jiǎn)單介紹下健康大融城的背景。

圖片來(lái)源于南京棲霞發(fā)布

2014年，中垠地產(chǎn)以13.1億總價(jià)拿下馬群G40商住混合地塊，正式進(jìn)入南京。

這個(gè)項(xiàng)目為換乘中心上蓋的綜合體，包含住宅、公寓、辦公、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)：

住宅中垠紫金觀邸，2015年首次開(kāi)盤(pán)，引來(lái)千人搶房；2020年收官，銷(xiāo)許均價(jià)約27825元/㎡。

酒店式公寓共有3棟、682套，建面約45-103㎡；辦公寫(xiě)字樓有1棟，建面約130-360㎡。

購(gòu)物中心則好事多磨，遲遲沒(méi)動(dòng)靜，直到拿地10年后，才迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

2024年1月，中垠地產(chǎn)牽手光大石安，這是光大集團(tuán)的子公司，其旗下商業(yè)地產(chǎn)旗艦品牌正是大融城。而由于早在2020年，中垠地產(chǎn)已被山東健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)控股，取兩家開(kāi)發(fā)商的精髓，健康大融城因此得名。

今年6月28日，在拿地11年之后，健康大融城終于開(kāi)門(mén)迎客。

顯然，健康大融城具備一些明面上的優(yōu)勢(shì)：

首先，多線地鐵帶來(lái)的便捷和客流。

作為成熟TOD上的綜合體，健康大融城通過(guò)下沉廣場(chǎng)立體串聯(lián)多個(gè)地鐵出入口，無(wú)縫銜接2號(hào)線、S6號(hào)線及有軌電車(chē)。

據(jù)南京棲霞發(fā)布的信息（數(shù)據(jù)截至今年6月底）：三線交匯的馬群地鐵站，日均換乘客流已突破10萬(wàn)人次。毋庸置疑，這為商場(chǎng)導(dǎo)入了非?？捎^的客流。

其次，開(kāi)發(fā)成熟的馬群，地緣消費(fèi)力強(qiáng)勁。

啟動(dòng)開(kāi)發(fā)較早，馬群生活氛圍濃厚，這里甚至是很多人來(lái)南京扎根的第一站。

馬群多面包容，既有復(fù)地御鐘山、天泓山莊等富人小區(qū)，也有中垠紫金觀邸、紫金佳苑、天悅花園等接地氣住宅。常住人口體量龐大，消費(fèi)需求自然強(qiáng)勁。

健康大融城，有沒(méi)有通過(guò)自身的努力，接住潑天的流量？接著往下看。

02

整體布局尚可，瑕疵也不少

銳評(píng)君乘坐地鐵2號(hào)線，從馬群站下車(chē)后，站臺(tái)上就能清晰地看到健康大融城。

從5號(hào)口出站，走一小段路就能看到顯眼的指示牌。向右，能直接進(jìn)入健康大融城2層。注意，由于1層是公交場(chǎng)站和地鐵入口，商場(chǎng)的起始層實(shí)際在2層。

向左，則通向麒麟有軌電車(chē)。以商場(chǎng)+步行通道為載體，馬群換乘中心終于初步成熟。

既然是建在換乘中心上的商場(chǎng)，健康大融城的構(gòu)造必然區(qū)別于其他商場(chǎng)，銳評(píng)君不急著走進(jìn)去，而是從外部開(kāi)始摸清整個(gè)綜合體的布局。

1層地面上看商場(chǎng)外墻，6.28盛大開(kāi)業(yè)的廣告牌還沒(méi)撤掉。規(guī)劃很早加上1層沒(méi)有店鋪的緣故，這里并沒(méi)有大面玻璃幕墻這樣的新穎設(shè)計(jì)。

沿著地面一直走，能看到P+R換乘停車(chē)場(chǎng)人行通道。

第一眼看上去并沒(méi)什么不妥，可當(dāng)銳評(píng)君走進(jìn)去，內(nèi)部通道著實(shí)不該是新開(kāi)綜合體應(yīng)有的樣子。

1層西側(cè)的停車(chē)場(chǎng)出入口，藍(lán)色卷簾門(mén)緊緊關(guān)閉。

需要指出的是，雖然從1層地面進(jìn)入商場(chǎng)需要爬臺(tái)階或乘坐扶梯，但健康大融城在南、東、西三個(gè)方向都設(shè)有主大門(mén)，方便不同方向來(lái)的消費(fèi)者進(jìn)入。

根據(jù)規(guī)劃，健康大融城體量約6萬(wàn)方，地面2層至6層是逛街主場(chǎng)，地下負(fù)1層至負(fù)3層是停車(chē)場(chǎng)。

商場(chǎng)內(nèi)部的裝修風(fēng)格與審美水平，大家的看法不盡相同。有人覺(jué)得清爽干凈，有人則覺(jué)得土氣。附上一張中庭全景圖，你覺(jué)得如何？

在銳評(píng)君看來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是做了一些努力的，比如2層局部做了玻璃頂，將自然光線引入室內(nèi)。室內(nèi)吊頂加以線性燈帶修飾，視覺(jué)觀感柔和不少。

緊跟蘇超熱點(diǎn)，2層一面墻上掛著寫(xiě)有江蘇13市名字的球衣。

每一層，洗手間、客梯廳的標(biāo)識(shí)很顯眼，便于大家快速找到。2層多處設(shè)有地鐵站方向指引。

甚至是不同樓層的吊頂，也在努力用不同風(fēng)格和裝飾來(lái)區(qū)隔。

2層南向有露天廣場(chǎng)，可以響應(yīng)夜經(jīng)濟(jì)，組織流動(dòng)音樂(lè)酒吧和市集活動(dòng)。

也有一些細(xì)節(jié)過(guò)于粗糙了。

比如商場(chǎng)內(nèi)部的層高，本就沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，弄上頂部造型，加上遮擋視線的大圓柱，更顯壓抑。

對(duì)比江寧景楓中心，開(kāi)闊的層高、沒(méi)有密集的柱子，看著是不是舒服多了？

比如扶梯，很多人覺(jué)得玻璃圍擋太低，抱著孩子或者孩子單獨(dú)乘梯，危險(xiǎn)系數(shù)高。

比如4層美食廣場(chǎng)，頂部的防火布實(shí)在談不上美觀。

比如隨處可見(jiàn)消防模塊的字樣，有沒(méi)有可能處理得更隱蔽美觀一些呢？多說(shuō)一句，過(guò)于密集的柱體，實(shí)在對(duì)品牌露出和視線觀感不友好。

防火卷簾，真的不能藏藏好？

這些細(xì)節(jié)想整改并不難，就看誠(chéng)意到不到位了。

地下車(chē)庫(kù)，目前是被大家吐槽最多的。

還是老問(wèn)題，作為一個(gè)才開(kāi)業(yè)不到3個(gè)月的商場(chǎng)，健康大融城的地庫(kù)呈現(xiàn)，不該這么破舊落后。

對(duì)比一下，下圖是開(kāi)業(yè)近10年的江寧景楓中心地庫(kù)實(shí)拍，無(wú)論是帶有局部環(huán)氧地坪的地面，還是吊頂?shù)募?xì)節(jié)處理，都值得健康大融城好好學(xué)學(xué)。

還有一些不常來(lái)大融城的消費(fèi)者表示：“負(fù)2層很多斷頭路，明明地面畫(huà)了車(chē)向引導(dǎo)，可開(kāi)過(guò)去發(fā)現(xiàn)前路被擋了?！?/p>

03

品牌引進(jìn)乏善可陳

海底撈、電影院仍未兌現(xiàn)

看完整個(gè)商場(chǎng)的格局，下面重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)健康大融城的品牌引進(jìn)。

考慮到輻射客群和商場(chǎng)體量，開(kāi)發(fā)商的定位比較清晰，主要聚焦年輕群體和親子體驗(yàn)，品牌引進(jìn)與一路之隔、偏向家庭定位的招商花園城形成差異化互補(bǔ)。

具體來(lái)看：

2層為精品零售、美妝集合、潮玩數(shù)碼、休閑餐飲

3層為零售女裝、潮流運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)體驗(yàn)

4層為美容美體、兒童零售、休閑娛樂(lè)、生活配套、美食廣場(chǎng)

5層為休閑餐飲、商務(wù)宴請(qǐng)、聚光場(chǎng)

6層為影院和特色餐飲

每一層仔仔細(xì)細(xì)逛下來(lái)，銳評(píng)君就商場(chǎng)的品牌陣容，談?wù)勛约旱母惺堋?/p>

第一，跟隨南京消費(fèi)市場(chǎng)主流，用首店效應(yīng)吸納客流。

健康大融城引進(jìn)了超100家品牌，其中有5家南京首店、29家區(qū)域首店。

南京首店美妝集合店番茄花園，很受年輕人的歡迎；駱駝戶外運(yùn)動(dòng)城、合電占、酷玩卡丁等，抓住運(yùn)動(dòng)達(dá)人和孩子們的心；喜鵝、棲來(lái)烤肉等餐飲品牌也是南京首店，豐富大家的餐飲選擇。

第二，商場(chǎng)餐飲品牌占比較高，無(wú)形中加劇品牌間的競(jìng)爭(zhēng)。

大融城的定位，決定了餐飲品牌占比相對(duì)高。銳評(píng)君粗略統(tǒng)計(jì)了一下，餐飲類(lèi)在商場(chǎng)品牌的占比在40%上下，具體來(lái)看：

咖啡、茶飲、甜品類(lèi)，有星巴克、MANNER、麥記甜品公司、窗苔、小飛象面包公社、爺爺不泡茶、茉酸奶、檸檬向右等；

重餐飲如烤肉、火鍋等，有南京大牌檔、喜鵝、棲來(lái)烤肉、阿蠻姐、小菜園、朱光玉火鍋、褚記烤鴨、喜牛鍋、淞臨家、魚(yú)酷、王找金、青木臺(tái)、牛得鋼等；

4層的美食廣場(chǎng)，則有大米先生、魚(yú)你在一起、粉小主、湘下佬、喬杉杉生燙牛肉米線等快餐。

從大家的反饋來(lái)看，大融城的餐飲品牌喜憂參半。

一方面，魚(yú)酷、南京大牌檔、蘇娘家、小菜園等熱門(mén)美食比較受歡迎。即便是工作日，下午5點(diǎn)之后，陸續(xù)有消費(fèi)者進(jìn)店用餐，人氣還不錯(cuò)。

另一方面，品牌識(shí)別度整體不高，比如奶茶，小金金、馬伍旺、喜茶、霸王茶姬等爆款是缺失的，必勝客、肯德基等也沒(méi)有引進(jìn)。那么，這些品牌的愛(ài)好者，必然會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)對(duì)面的招商花園城。

對(duì)此，銳評(píng)君的理解是，大融城與一路之隔的招商花園城是雙商場(chǎng)格局，品牌的錯(cuò)位引進(jìn)很有必要。

當(dāng)然，整體識(shí)別度不高帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。餐飲品牌間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，疑似已有第一批店鋪以設(shè)備調(diào)試、暫停開(kāi)放為由倒下。這，還是開(kāi)業(yè)之初商場(chǎng)大力推廣的南京首店戀上圈圈。

第三，服裝、零售等品牌也是同樣的問(wèn)題，識(shí)別度不高。超市、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)是缺失的。

大融城的服裝、零售占比不算高，拿服裝舉例，運(yùn)動(dòng)類(lèi)、女裝類(lèi)、兒童類(lèi)占據(jù)大多數(shù)，男裝偏少。

具體品牌，比如詩(shī)萌、IBUDU、西緹伊等，此前尚未在南京布局過(guò)。拋開(kāi)定價(jià)等不談，對(duì)年輕人來(lái)講，遠(yuǎn)不如無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)、太平鳥(niǎo)等有吸引力。

聚焦親子體驗(yàn)，大融城在4層引進(jìn)了合電占、想抓娃娃、酷玩卡丁、馬克珍妮、泰蘭尼斯、源氏木語(yǔ)等，節(jié)假日和晚上人氣還不錯(cuò)。

2層，也就是商場(chǎng)首層，有小米、華為、聯(lián)想等數(shù)碼品牌。有網(wǎng)友表示，如果有超市就更好了。

第四，呼聲很高的電影院、海底撈，開(kāi)業(yè)快3個(gè)月還未兌現(xiàn)。

毋庸置疑，在玄武區(qū)布局并不算多的海底撈，能實(shí)打?qū)崬榇笕诔且?。但在最新的?shí)探中，銳評(píng)君發(fā)現(xiàn)位于商場(chǎng)5樓的海底撈，圍擋還沒(méi)拆除，開(kāi)業(yè)時(shí)間成謎。

位于6層的中影電影視界，也還沒(méi)啟用。

小紅書(shū)上，有網(wǎng)友表示自己此前已購(gòu)買(mǎi)電影院7月28日開(kāi)業(yè)的預(yù)售套票，可影院早早宣傳、遲遲不開(kāi)業(yè)。評(píng)論區(qū)有網(wǎng)友爆料疑似消防驗(yàn)收尚未通過(guò)。

由于影院沒(méi)營(yíng)業(yè)的緣故，卷簾門(mén)緊緊關(guān)閉，商場(chǎng)6層出現(xiàn)了“斷頭路”。

看到這里，相信大家對(duì)健康大融城的整體呈現(xiàn)水平心中有數(shù)了。最后，銳評(píng)君有話說(shuō)：

作為規(guī)劃、籌備了11年的TOD上蓋綜合體，南京人，尤其是馬群人對(duì)大融城的期待值，遠(yuǎn)高于對(duì)面的招商花園城。

這座商場(chǎng)，不僅精準(zhǔn)覆蓋馬群生活圈，也能輻射到麒麟、紫金山周邊，潛在的高質(zhì)客群并不少。所以我們能看到，即使是工作日，來(lái)逛商場(chǎng)的人并不少。

但從最終的呈現(xiàn)來(lái)看，商場(chǎng)受限于規(guī)劃、體量、動(dòng)線等短板，內(nèi)部層高、視覺(jué)審美、品牌引進(jìn)、IP營(yíng)造等，都沒(méi)能為市場(chǎng)和消費(fèi)者帶來(lái)足夠的驚喜。

說(shuō)直白些，部分業(yè)態(tài)缺失，品牌乏善可陳，動(dòng)線審美也不突出，大融城并沒(méi)有在與周邊招商花園城、佳源廣場(chǎng)等的PK中出類(lèi)拔萃。要想接住軌道交通帶來(lái)的潑天流量，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，恐怕還有很長(zhǎng)的路要走。