文=貞觀108坊 圖/網(wǎng)絡(luò)

咸陽房產(chǎn)中介秦瓊眉頭緊鎖，今年他一套房子都沒能成交。賣家咬牙降價30萬，買家卻想再砍50萬，交易最終談崩。更令他焦慮的是，如今連看房的人都寥寥無幾。

城市收縮，信號已明

國家發(fā)改委有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日接受媒體專訪時，特別提到了“收縮型城市”。該負(fù)責(zé)人表示，從城市發(fā)展趨勢來看，人口流失、資金外流、土地閑置的這一類城市，今后也會面臨撤并或整合的可能。

這并非“收縮型城市”首次出現(xiàn)在官方表述中。早在2019年，國家發(fā)改委就在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》中明確提出，此類城市“要采取瘦身強體策略，嚴(yán)控增量、盤活存量”。

時隔六年，官方再次聚焦這一議題，其中蘊含的戰(zhàn)略考量與發(fā)展導(dǎo)向，值得深入探討。城市收縮已成為中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不容忽視的現(xiàn)象。

概念與畫像，咸陽符合哪些特征？

“收縮型城市”的概念最早可追溯至20世紀(jì)80年代的德國。當(dāng)時，德國正遭遇大規(guī)模人口減少，隨之而來的是市政預(yù)算縮減，公共基礎(chǔ)設(shè)施大面積閑置。

通常情況下，收縮型城市具備以下一種或多種屬性：

一是老工業(yè)城市，經(jīng)濟過度依賴傳統(tǒng)重工業(yè)與低端制造業(yè)，難以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求而掉隊，如美國底特律、德國萊比錫，以及國內(nèi)的鞍山、本溪等。

二是資源型城市，因煤炭、石油、森林等資源枯竭，相關(guān)產(chǎn)業(yè)衰退引發(fā)城市發(fā)展降速，如法國洛林、加拿大資源型城鎮(zhèn)，以及國內(nèi)的鶴崗、阜新等。

三是偏遠(yuǎn)型城市，地理位置遠(yuǎn)離中心城市，缺乏港口優(yōu)勢且交通不便，導(dǎo)致人口外流、經(jīng)濟不振。

咸陽作為西安周邊的中小城市，面臨著增長極的“虹吸效應(yīng)”。核心城市集聚大量優(yōu)質(zhì)資源與公共服務(wù)，周邊城市的勞動力、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素會被持續(xù)吸引到核心城市中去，這在客觀上剝奪了中小城市的發(fā)展機會。

財政困境，錢袋癟了的尷尬

地方政府的“錢袋子”正在日漸癟癟。過去，賣地收入是地方財政的“壓艙石”，如今，土地市場如同冰封的湖面，凍結(jié)了政府的收入來源。

2024年，全國地方土地出讓收入預(yù)計將跌至48699億元，較上年下滑16%，這已是連續(xù)第三年錄得兩位數(shù)下跌。與2021年8.7萬億的峰值相比，短短三年間，蒸發(fā)了3.8萬億，這筆巨款相當(dāng)于數(shù)個省份一年的GDP總和。

在全國293個城市中，能夠?qū)崿F(xiàn)財政自給率超過100%的，如今僅剩下上海這一顆“璀璨明珠”。

咸陽的財政狀況同樣不容樂觀。2025年1-7月，咸陽地方財政收入為72.7億元，同比下滑1.1%。雖然總量仍略高于鄰近的寶雞市，但寶雞的增速達(dá)到了1.5%，大有反超咸陽之勢。

樓市寒冬，比想象中更冷

咸陽樓市正經(jīng)歷著前所未有的“寒冬”。房產(chǎn)中介秦瓊的困境并非個例。

2025年1月到9月，咸陽房價持續(xù)下調(diào)。秦都區(qū)房價從7600元/㎡跌至7000元/㎡，跌了600元；渭城區(qū)從5900元/㎡跌至5300元/㎡，跌了600元；秦漢新城從7000元/㎡跌至6200元/㎡，跌了800元。

這些數(shù)字揭示了咸陽樓市的下跌現(xiàn)狀，從情況來看，咸陽房價今年跌個10%的問題不大了。

咸陽房價下跌是與西安樓市高度相關(guān)的?，F(xiàn)在西安樓市那邊房價都在一直下跌，那么在這種情況下，咸陽樓市想要不跌的概率實在太低了。

咸陽樓市現(xiàn)在最大的問題還是需求減少的太厲害。當(dāng)年西安樓市那邊有限購，很多買不到西安房子的人就去咸陽買房了，而且當(dāng)時咸陽開發(fā)商也是按照這個需求來蓋的房子。

結(jié)果現(xiàn)在西安樓市限購放開了，這部分需求就沒了，而咸陽樓市的供應(yīng)量又那么大，這就讓咸陽樓市壓力很大了。

產(chǎn)業(yè)鏈危機，波及廣泛

房地產(chǎn)行業(yè)并非孤軍奮戰(zhàn)，它如同龐大經(jīng)濟肌體中的一個重要器官，與鋼鐵、水泥、裝修、家具等超過50個上下游產(chǎn)業(yè)唇齒相依。

當(dāng)樓市遭遇“寒冬”，這些產(chǎn)業(yè)也隨之“感冒”，最直接的后果便是大量勞動者面臨失業(yè)和收入銳減的困境。

以鋼鐵行業(yè)為例，全國每年近四成的粗鋼都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。房企拿地猶豫、開工停滯，直接導(dǎo)致鋼材需求量斷崖式下跌。

建材行業(yè)更是雪上加霜。佛山地區(qū)，超過30%的建筑陶瓷企業(yè)受到影響；山東部分陶瓷廠更是直接停產(chǎn)，倉庫里堆積如山的瓷磚，難以找到買家。

要知道，房地產(chǎn)每減少100萬平方米的建筑量，就意味著約30萬人的就業(yè)受到影響。當(dāng)無數(shù)行業(yè)共同遭遇“寒冬”，背后牽動的，是成千上萬個家庭的生計問題。

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信心崩塌，最可怕的危機

在嚴(yán)峻的財政和就業(yè)壓力之外，更令人感到棘手的是，人們對樓市的信心已然“崩塌”。“房價永遠(yuǎn)漲”的時代已成為過去，取而代之的是普遍的觀望，甚至是潛在的恐懼。

據(jù)中指院的一項調(diào)查顯示，在對1萬名居民進(jìn)行“近一年是否會購房”的問卷調(diào)查中，僅有34%的受訪者表示“可能會”，而高達(dá)28%的受訪者則認(rèn)為“房價還會繼續(xù)下跌”。

這種信心的缺失，直接反映在行動上。2025年1月至3月，全國個人住房貸款提前還款金額飆升至2130億元，同比增長35%。

寧愿支付違約金，也要提前償還房貸，根源在于對未來房價下跌和收入下降的擔(dān)憂，害怕無法承擔(dān)月供。

當(dāng)前，居民的負(fù)債率已飆升至70%以上，其中，超過三成家庭的月供支出占收入的60%以上。

突圍之路，收縮不等于衰退

面對收縮趨勢，我們需要調(diào)整發(fā)展思路，在坦然接受的同時探索轉(zhuǎn)型路徑。事實上，除了“撤并或整合”之外，收縮型城市還可從其他維度破局。

隨著后工業(yè)化社會來臨，民眾生活水平提升與價值觀念轉(zhuǎn)變，城市“宜居性”的重要性已超越單純的經(jīng)濟增長，成為城市競爭力的核心指標(biāo)之一。

在此背景下，城市的“增長機器”角色逐漸弱化，“以人為本”的發(fā)展理念愈發(fā)重要，城市發(fā)展目標(biāo)也應(yīng)從“追求增量”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營存量”，著力打造宜居、活力的生活空間。

收縮不等于衰退。接下來，收縮型城市完全可以通過拆除空置建筑、提升人口素質(zhì)、聚焦特色產(chǎn)業(yè)等方式，優(yōu)化空間布局，提高發(fā)展效率與可持續(xù)性。

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還可依托本地生態(tài)環(huán)境、自然景觀與人文資源，打造特色小城品牌；同時推動新舊動能轉(zhuǎn)換，在培育新興產(chǎn)業(yè)的過程中提升科技創(chuàng)新能力，助力城市煥發(fā)“第二春”。

國內(nèi)多地已積極探索出了一條條充滿希望的轉(zhuǎn)型之路：

鶴崗將廢棄的廠區(qū)改造為吸引“數(shù)字游民”的創(chuàng)意公園，以低成本的生活方式為城市注入新的活力。

阜新將廢棄的礦坑改造成光伏發(fā)電站，年發(fā)電量可滿足40萬戶家庭的用電需求，實現(xiàn)了能源結(jié)構(gòu)的綠色轉(zhuǎn)型。

伊春大膽進(jìn)行了行政區(qū)劃的優(yōu)化，將15個市轄區(qū)合并為8個縣區(qū)，并將街道改設(shè)為鎮(zhèn)，有效降低了管理成本，提升了治理效率。

結(jié)語：收縮中尋找新機遇

城市的興衰更迭，是歷史發(fā)展的常態(tài)。撤并整合，并非城市發(fā)展的終點，而是孕育新生的起點。

國家層面的政策并非是簡單粗暴的“一刀切”式撤并，而是秉持著“尊重發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)時代潮流”的原則，目前仍處于優(yōu)化調(diào)整的探索階段。

重點在于通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和行政區(qū)劃的合理調(diào)整，實現(xiàn)城市的“瘦身強體”，增強內(nèi)在活力。

城市發(fā)展并非只有“增長”一條路，適當(dāng)“收縮”或許能開辟新的發(fā)展空間。正如河灘上錯落有致的鵝卵石，在水石相依中形成獨特風(fēng)景。

收縮型城市若能找準(zhǔn)定位、科學(xué)轉(zhuǎn)型，同樣能在區(qū)域發(fā)展格局中找到屬于自己的獨特價值。