每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

9月11日，北京朝陽區(qū)豪宅璞樾營銷中心開放。

儀式很隆重，嘉賓們很忙，又是給獅子點(diǎn)睛，又是剪彩的。

但，董毅沒有出席。

他是越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理，大概是級(jí)別太高，一個(gè)樓盤小活動(dòng)而已，手下不敢勞煩大駕。

售樓處開放，璞樾正式拉開了賣房的序幕。

5天前，北京茂越置業(yè)有限公司領(lǐng)取了建筑工程規(guī)劃許可證：2025規(guī)自（朝）建字0028號(hào)。

它是璞樾的項(xiàng)目公司，由中建智地、中國金茂、越秀地產(chǎn)和朝開公司聯(lián)合持股。

這份規(guī)劃證的核發(fā)日期為2025年9月5日，建設(shè)規(guī)模為116758.44平米，與拿地文件吻合。

它的報(bào)規(guī)圖，過關(guān)了。

但，群眾的反饋意見還沒有被公示。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，新樓盤入市之前，先公示報(bào)規(guī)圖，然后接受公眾反饋意見，才下發(fā)規(guī)劃證。不論有無反饋意見，都是需要公告的。

8月19日，北京規(guī)自委公示了璞樾的報(bào)規(guī)圖，公眾可以在7個(gè)工作日里提反饋意見。

時(shí)至今日，已經(jīng)過去了27天，大家沒有見到反饋意見的通告，反而等到璞樾提前拿到的規(guī)劃證。

它南面的兄弟樓盤紫京宸園，情況也大抵如此。

這兩份遲到的反饋意見，到底還要等多久？難道是朝陽群眾沒來得及盯上它們？

前車之鑒

民不舉，官不究。

與璞樾相比，同樣來自朝陽區(qū)的中海時(shí)光之境，沒有逃過群眾雪亮的眼睛。

2025年2月7日，中海時(shí)光之境拿到了規(guī)劃許可證。10天后，它收到了一份來自人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上的投訴。

除了對(duì)陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)有封閉改造嫌疑投訴外，最關(guān)鍵的一條是：它在未公示反饋意見情況下，核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不符合既定程序，要求公示項(xiàng)目反饋意見。

這份投訴的效力很大。2月19日，北京規(guī)自委朝陽分局公告了中海時(shí)光之境的反饋意見，承諾開敞陽臺(tái)不封閉。

試想，如果沒有那份人民網(wǎng)上的投訴，中海時(shí)光之境的反饋意見還會(huì)公之于眾嗎？

十分有趣的事情發(fā)生了。

也是在2月19日，北京宸園補(bǔ)發(fā)了反饋意見，稱收到56條意見，并作了答復(fù)。此時(shí)，距離領(lǐng)取規(guī)劃證已過去115天，連房子都快賣完了。

這兩個(gè)補(bǔ)發(fā)反饋意見的案例，至今回想起來，都蠻有諷刺意義的。（詳見《遲到的反饋意見》）

花姐監(jiān)測(cè)了2024年以來新拿地的70多個(gè)住宅項(xiàng)目，6個(gè)項(xiàng)目很特殊：雖已開盤，但沒有公告群眾對(duì)報(bào)規(guī)圖的反饋意見。

它們是：中海翠湖玖章、住總清樾府、國譽(yù)燕園朗潤、北京國賢府二期、龍湖觀萃、北京隅東序。

璞樾和紫京宸園，會(huì)步入后塵嗎？

生不逢時(shí)

璞樾生不逢時(shí)。

之所以這么說，它因?yàn)樗采狭吮本╆柵_(tái)收緊的時(shí)刻。

從璞樾發(fā)布的戶型圖看，它的南向陽臺(tái)進(jìn)深，只有1.2米。

這和同在朝陽區(qū)的幾座豪宅沒法比。酒仙橋的北京宸園、中海萬吉玖序，三間房的金茂滿曜和保利朝觀天珺，南向陽臺(tái)都是1.5米。

為了多送點(diǎn)面積，璞樾的報(bào)規(guī)圖幾易其稿，以至于公示的圖紙，甚至能看出修改的痕跡，而且圖紙很不清晰。

它的建筑設(shè)計(jì)單位是：杭州九米建筑設(shè)計(jì)有限公司。

花姐了解到，北京規(guī)劃設(shè)計(jì)收緊，朝陽區(qū)直接受影響的樓盤有三個(gè)：除了璞樾、紫京宸園之外，還有北熙區(qū)三期。

而在昌平樓市，受影響最大的是國譽(yù)星城。它由越秀持股30%，其余股東為北京城建、未來科學(xué)城置業(yè)及貝好家。

璞樾由金茂負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，銷售由越秀負(fù)責(zé)，常勝將軍董毅壓力山大。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)內(nèi)部傳出，有意戰(zhàn)略收縮。

相較而言，中海萬吉玖序倒是運(yùn)氣不錯(cuò)，原來擔(dān)心的的背刺者，沒有刺了。

神秘的樓間距

有關(guān)璞樾，很多人將它的對(duì)手指向兄弟，南面一路之隔的紫京宸園。

實(shí)際上，它最大的對(duì)手是自己。

先看它的規(guī)劃：占地3公頃，地上建面7.845萬平米，規(guī)劃9棟7-20層住宅，戶型分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米和258平米六種。（有關(guān)戶型分析，請(qǐng)加花姐微信louhua007）

花姐認(rèn)為，它的挑戰(zhàn)，至少來自兩方面：一是樓間距過密，二是幼兒園的影響。

1、樓間距問題

A、璞樾的容積率2.6，但地塊不夠方正，東南角為幼兒園，導(dǎo)致東側(cè)只能排3#一棟樓；（詳見《北京地王豪宅，樓間距首度曝光》）

B、最北一排為1#和2#，分別只有7層和11層——最北的樓棟一般是南入口，導(dǎo)致北退紅線13-16米，甚至連樓王4#也不敢后臺(tái)，北面流出了大塊留白。它們吞噬了容積率。花姐推測(cè)，是因?yàn)殍遍斜眰?cè)地塊提出了規(guī)劃限制性要求。

C、璞樾特意沒有顯示樓間距數(shù)字，花姐測(cè)算了一版，雖然日照都達(dá)到了最低標(biāo)準(zhǔn)，但樓棟之間的角煞太多，側(cè)向的樓間距太近。

例如，7#和9#的距離只有13米；2#與5#、1#與3#的間接都是15米。即便是樓王4#，與東南方向的6#之間，也僅有20米。

綜合退線等浪費(fèi)的面積，璞樾的實(shí)際容積率逼近3.0。

2、幼兒園問題

A、按照土地文件，幼兒園可以隨意挪動(dòng)位置，但璞樾特意把它放在東南角，目的是為了讓住宅遠(yuǎn)離東面的110KV高壓線。這條高壓線，距離幼兒園約47米。璞樾為了賣房子，犧牲了祖國花朵們的利益。

B、幼兒園給璞樾會(huì)帶來兩個(gè)小問題。一是噪音有點(diǎn)大——3#和6#，二是上下學(xué)的堵車問題。

幸好，璞樾的大門設(shè)置在西面，還有一條高大的圍墻，可以擋黃杉木店馬上的車馬聲。