都說現(xiàn)在房企很卷，卷產(chǎn)品，卷展示，卷交付。其實(shí)還有一種卷，那就是卷速度上。

雖然高周轉(zhuǎn)已淡出人們視線，但房企對于開發(fā)效率的追求并沒有停止。

加快開發(fā)節(jié)奏，縮短預(yù)售周期，在當(dāng)前是一個普遍現(xiàn)象。

有的項(xiàng)目，上午九點(diǎn)拿地，十點(diǎn)已進(jìn)場施工；有的項(xiàng)目從拿地的首開只用了46天，還做出了近萬方的實(shí)景示范區(qū)；預(yù)售周期壓縮至六個月以內(nèi)的項(xiàng)目更是比比皆是。

可以說，房企其實(shí)從未走出“速度”的焦慮。這也給人一個錯覺，整個行業(yè)好像又回到了2018年那個熟悉的年代。

首開周期最短不足2個月

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏普遍提速

說起高周轉(zhuǎn)，就不得不提碧桂園當(dāng)年最有名的“456”模式：拿地4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月資金再周轉(zhuǎn)。

高周轉(zhuǎn)的核心目標(biāo)是提高資金循環(huán)利用率，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)。這一模式，與高負(fù)債、高杠桿并成為地產(chǎn)的“三高” 模式，在前些年大為盛行，是房企實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的核心武器。

當(dāng)前，地產(chǎn)已過去了追求規(guī)模的階段，尤其是隨著大部分房企投資縮水，滾動開發(fā)基本已不復(fù)存在了。但這并不意味著房企不再注重開發(fā)效率，相反的，這兩年地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提效趨勢非常明顯。

比如說，從拿地到規(guī)劃的周期，很多項(xiàng)目已縮短到七天以內(nèi)。

有自媒體做過個統(tǒng)計，2023年杭州新拍地塊從出規(guī)劃的時間最快都在七天左右，其中，中天開發(fā)的一個項(xiàng)目，拿地6天戶型圖便已經(jīng)敲定。

杭州上半年運(yùn)營效率最快的5個項(xiàng)目，從拿地到首開的時間僅為66天或以下。其中最快的是濱江·聽翠軒，僅用了46天便做完了近萬方的實(shí)景示范區(qū)。

再看另一個城市西安，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024上半年西安新盤平均預(yù)售周期9個月，有大約一半的項(xiàng)目預(yù)售周期在6個月以內(nèi)。頭部房企的開發(fā)提速尤為明顯，龍湖、中海、保利等房企，預(yù)售周期最短都已控制在3個月以內(nèi)。

房企為什么這么“急”？

眾所周知，對于投資量巨大的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，時間便是最大的成本之一。這一點(diǎn)放在任何時候都是一致的。相較之前幾年，房企現(xiàn)在成本壓力焦過之而無不及。畢竟在行情好的年份，晚開盤可能只是賺得少些，現(xiàn)在晚開盤可能不止是賺少了，還可能是由盈轉(zhuǎn)虧。幫您管好每一個工程項(xiàng)目，點(diǎn)擊了解

此外，壓縮首開周期，也是為了應(yīng)對當(dāng)前復(fù)雜多變的市場形勢。

一方面，早入市，才能在急劇變化的環(huán)境中爭取更多的確定性。

地產(chǎn)仍處于調(diào)整期，行情變化、政策變化隨時發(fā)生，對房企來說，以最快的速度入市才是最安全的。

為什么這么說呢？ 舉個例子。

早前，明源君在一篇文章中聊到了拍地計容放寬的現(xiàn)象。以廣州為例， 2023年出臺計容新規(guī)，允許陽臺面積占到套內(nèi)建面的 20% ；而2024年針對優(yōu)質(zhì)地塊展開 “ 高品質(zhì)住宅 ” 試點(diǎn)，先后拍出了幾宗陽臺面積占比 25% 、 30% 的地塊。

這意味著，市面上很快就會出現(xiàn)一批得房率超過130%的房子。年初得房率100%的項(xiàng)目還為人津津樂道，沒幾個月時間被后來者吊打了。

但今年以來，對于偷面積，又開始管控了。

除了政策風(fēng)險外，市場快速波動也迫使房企不得不加快開發(fā)節(jié)奏。

當(dāng)前市場震蕩頻繁，可能這個月還不錯，下個月就不行了。大環(huán)境留給每個項(xiàng)目的窗口期都很短。最快的速度上市，才能在急劇變化的環(huán)境中贏得更多確定性。

另一方面，房企戰(zhàn)略高度趨同，提早入市才能先發(fā)制人。

最近幾年房企從投資布局，到產(chǎn)品規(guī)劃上呈現(xiàn)出了高度一致性：向核心城市核心地段集中，向改善及豪宅產(chǎn)品發(fā)力。

戰(zhàn)略高度趨同，加劇了產(chǎn)品同質(zhì)化競爭。

當(dāng)前市場處于供過于求狀態(tài)，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競爭，可以說到了赤身肉搏的程度。早入市的項(xiàng)目可能分到一碗湯，晚入市的項(xiàng)目可能連碗都摸不到。這種態(tài)勢下，提早入市才有機(jī)會搶占先機(jī)，先發(fā)制人。

開發(fā)提效是系統(tǒng)性工程

考驗(yàn)房企綜合管理能力

無論從客觀環(huán)境還是主觀意識的維度，房企都有開發(fā)提速的訴求。對此，頭部房企也給予了足夠的重視。

比如華潤置地，早就已經(jīng)提出對標(biāo)工期與交付，內(nèi)部開展優(yōu)秀城市和優(yōu)秀項(xiàng)目對標(biāo)，核心是將那些又快又好的全維實(shí)景展示的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)部擴(kuò)散、復(fù)制。而全為實(shí)景示范區(qū)的打造效果及速度，也被列入了各城市總的KPI。

據(jù)說，從拿地到全維實(shí)景示范區(qū)開放，華潤置地最快只需85天就能完成。

綠城在運(yùn)營效率提升效果明顯。去年上半年，新項(xiàng)目從拿地到開工、經(jīng)營性回正周期平均分別提速0.4個月和2.1個月，分別達(dá)到1.7個月和9.5個月。幫您管好每一個工程項(xiàng)目，點(diǎn)擊了解

在其重點(diǎn)城市，數(shù)據(jù)對比更為明顯。其中杭州拿地至經(jīng)營性回正周期由8.8個月縮短至7.1個月；西安拿地至首開周期更是由6.7個月大幅縮短至3.5個月。

那么，頭部房企是如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)乃至整體運(yùn)營效率提升的？

1、開發(fā)節(jié)奏提速，需各部門協(xié)同作戰(zhàn)

要卷速度，還要卷品質(zhì)；要讓老板滿意，更要讓客戶認(rèn)可，典型的既要又要還要且要。

因?yàn)?，即便是同樣的首開周期，現(xiàn)在達(dá)成的難度也比過去要高得多。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分項(xiàng)目，都在做全維實(shí)景示范區(qū)，也就是要把正式交付后一部分場景提前兌現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的售樓處、樣板間外，還包括社區(qū)大門、公區(qū)園林景觀、建筑外立面乃至?xí)?、地庫等?/p>

綠城有個項(xiàng)目的示范區(qū)，甚至把整個景觀中軸線都做完，相當(dāng)于將半個社區(qū)園林景觀都提前呈現(xiàn)的。還有一些項(xiàng)目把售樓處和社區(qū)會所做了融合，會所業(yè)態(tài)提前招商運(yùn)營，首開階段會所的商業(yè)、餐飲乃至教育機(jī)構(gòu)已投入運(yùn)營了。

這一輪房企開發(fā)提效，絕對是個系統(tǒng)性工程，考驗(yàn)的是營銷、工程、成本、設(shè)計乃至招商等各專業(yè)的統(tǒng)一作戰(zhàn)能力。

2、各項(xiàng)工作充分前置，實(shí)現(xiàn)拿地即開工

說到開發(fā)效率，大家最擔(dān)心的是還是工程質(zhì)量打折扣。如果只是純粹通過搶工趕工來提速，將節(jié)點(diǎn)壓力全部壓在工程端，自然免不了受影響。

事實(shí)上，開發(fā)提效最重要的是將工作充分前置。

舉例來說，有的項(xiàng)目前腳剛拍完地，后腳施工隊(duì)就進(jìn)場了，中間幾乎是無縫銜接。

實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，主要要滿足三個條件：有圖，有證，有人。

圖紙前置早已不是新鮮事。在拿地之前，大量的前期工作，比如地塊測算、客戶研究、產(chǎn)品定位等都已提前完成。房企帶著設(shè)計方案去拿地，有的甚至連地庫的效果圖都做好了。有的項(xiàng)目挖機(jī)和鉆機(jī)都等在場外，只待競拍一完成，馬上就進(jìn)場開挖。

人的問題更好解決。頭部房企都有戰(zhàn)略合作單位，提前打好配好，隨時準(zhǔn)備開工。

再說說證照的問題。通常來說，項(xiàng)目必須取得建設(shè)工程施工許可證才能開工。過去“拿地即開工”的項(xiàng)目，多數(shù)涉嫌無證施工，要面臨處罰。

而當(dāng)前，為了提高房企的拿地積極性，各地紛紛優(yōu)化拍地流程，將拿地即開工變成一種合規(guī)操作。

比如廣州直接提出為房企提供“全鏈條保姆式”的土地出讓服務(wù)，通過優(yōu)化供地程序，讓房企實(shí)現(xiàn)“拍地即進(jìn)場”、“拿地即開工”。

支持房企將設(shè)計方案編制前置，由規(guī)劃和自然資源部為拿地企業(yè)提供技術(shù)指導(dǎo)并出具技術(shù)審查意見，建設(shè)單位可憑該意見開展施工圖設(shè)計審查等工作，等企業(yè)正式完善用地手續(xù)后，可3個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

南京九月份出臺的新規(guī)指出，房企可憑土地出讓合同申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；且經(jīng)申請之后，憑合同可提前進(jìn)場開展土地勘察、施工等工作。

有了政策的支持，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提效更是水到渠成的事了。

3、產(chǎn)品及流程標(biāo)準(zhǔn)化，開發(fā)全過程提效

提到圖紙前置，這就不得不提一下產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。因?yàn)?，這是房企快速出圖、前置出圖的關(guān)鍵。

以前高周轉(zhuǎn)時代，地產(chǎn)行業(yè)有種說法：“一套圖紙通用全國”，以此來形容極致的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

雖然略顯夸張，但不得不承認(rèn)的是，標(biāo)準(zhǔn)化依然是房企降本提效增質(zhì)的重要手段。

以濱江為例，在其大本營杭州，濱江的開發(fā)效率一直處于領(lǐng)先位置，這與其產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化有密切關(guān)系。

以杭州濱運(yùn)錦繡里為例，26萬方超級大盤，從拿地到開盤僅用了4個月，并且是沉廣場、會所、地下恒溫泳池等實(shí)景展示。

坊間有個傳聞?wù)f，濱江在杭州，幾個樓盤可以共用一個售樓處。其標(biāo)準(zhǔn)化程度之高可見一斑。

而高度標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品要持續(xù)受到市場青睞，產(chǎn)品需要不斷迭代更新，在市場驗(yàn)證中保持進(jìn)化。

比如在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上，濱江建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A 豪華、A 經(jīng)典、A 舒適、B 豪華、B 經(jīng)典、B 舒適、C 豪華、C 經(jīng)典、C 舒適、D 豪華、D 經(jīng)典、D 舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。

拿地之后，設(shè)計可以快速的從產(chǎn)品庫里面篩選各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行組合、優(yōu)化，快速的形成新的產(chǎn)品方案，極大的提高了項(xiàng)目從定位、方案設(shè)計、招標(biāo)到材料采購等各開發(fā)環(huán)節(jié)的效率。

在工程管理上，標(biāo)準(zhǔn)化同樣發(fā)揮著降本提效的作用。

目前，濱江建立了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項(xiàng)管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項(xiàng)管控制度》、《成品保護(hù)制度》、《交房驗(yàn)房制度》等等一系列工程管理標(biāo)準(zhǔn)化制度，提高工作質(zhì)量控制的效率與準(zhǔn)確程度。

除了圖紙和證照，“人”的因素同樣影響項(xiàng)目開發(fā)提效。濱江多年來形成了一批供應(yīng)商隊(duì)伍，雙方合作溝通成本，管理效率高，已形成了濱江一個難以復(fù)制的優(yōu)勢。

小結(jié)

在地產(chǎn)高速發(fā)展的時代，我們常說房企只有努力奔跑才能留在原地。

雖然以規(guī)模輪英雄的時代已過去，但房企似乎沒法慢下來。

所謂“快”，不再是追求資金快速滾動，而是追求項(xiàng)目各流程提效，省去不必要時間浪費(fèi)，并應(yīng)對外部環(huán)境的急劇變化。而這，其實(shí)也是對房企綜合實(shí)力提出了不小的考驗(yàn)。

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