文：蔡壘磊

很難想象很多人到現(xiàn)在都還不承認“不管什么房子，在下跌通道里都會跌”的這個事實，還在說“學區(qū)房不會跌，豪宅不會跌，一線核心區(qū)域不會跌”這種傻話。

最近王思聰把自己10年前以6000多萬購得，加裝了2000多萬的上海豪宅，掛了6000萬左右出售，賣不掉——掛得比10年前的價格都低，貼了2000多萬豪裝，還是沒人要，而3年前，同戶型的市場價還能賣到1個多億。

現(xiàn)在的市場就是冰火兩重天，一方面新房的豪宅還在產(chǎn)生，另一方面二手房的價格還在崩盤——為什么會這樣？其實這才是最正常的市場，即新房子，新的各種維度都優(yōu)秀的房子，其價格要完全吊打差的老房子才對。我們以前看房子看什么？就看個地段和學區(qū)，只要地段好，什么爛容積率，爛層高，爛品質(zhì)的破舊房子，就都能賣上差不多的價格；只要有好學校的學位，不能住人也無所謂，面積越小，單價越高——人家是算一個學位總共多少錢，跟你的單價關(guān)系不大。

這是畸形的。為什么會有這樣的畸形？是政策扭曲了正常的價格。因為大家覺得只要是好地段，不管多老多破，最終迎來拆遷后，都是一樣的，所以那個地方就提前賣成了那個高價格——等于是中間的居住體驗完全不管，而是把房子直接當股票去炒預期了，才有的那個畸形價格。而成熟市場并不是這樣，以美國為例，隔一兩條街，價格差幾十倍甚至100倍都很正常。豪宅就是豪宅本身，你在豪宅旁邊，就算地段一樣，周圍配套都一樣，該貧民區(qū)的還是貧民區(qū)——一旦沒有了“拆遷可以無損，甚至還能賺著錢變新房”的預期，結(jié)果就會變成這個樣子。

寧波最近也啟動了收房政策，2005年前，120平以下的房子，在指定街道范圍內(nèi)的，可以自主報名，要求政府上門估值。估完合適就給政府，然后給你一張房票去換新房——這種做法，全國大差不差，按節(jié)奏都會逐步推進，目的就是拿你更靠近市中心的房子，用來日后做保障房，公租房，然后讓你貼錢去消化價格更高，面積更大的新房，一舉兩得。當然你也可以不報名，只要政府慢下拆遷的步伐，總有想改善環(huán)境，住不下去愿意報名的，它就收那些愿意的就行，它甚至都不想跟同一個小區(qū)的集體談了。

那有人說，我就不住，不要房票，也不賣，我只出租行不行呢？畢竟現(xiàn)在老破小的租售比越來越香了，很多年化可以達到3個點以上，難道還會跌嗎？再跌很多人不就來搶購當理財產(chǎn)品了嗎？那房價不就又托住了嗎？

想的很美，可你有沒有想過，租金也會跌？年輕人的就業(yè)機會在萎縮，收入沒有增加，供給卻還在增加，而你的房子的居住體驗又在下降，你的租金就是會跌的，那你所謂的“搶購當理財產(chǎn)品”的托底邏輯就又破了——最終的結(jié)局就是租金和房價，左腳踩右腳，循環(huán)下跌，你每晚賣一年，就得少賣一些，這個“一些”會比你這一年收的租金要多得多。

當然如果你不關(guān)心，就當這個資產(chǎn)沒了，那也沒事，等過幾年房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計到位，土拍下滑到近乎沒有，房產(chǎn)稅一出，幾乎所有房子都會繼續(xù)砍半，這時候租售比才會真正上來，真正達到一個比較穩(wěn)定和健康的狀態(tài)，而不是現(xiàn)在的“假性”上來。但這個時候你的這個房子，哪怕面積很小，在“免征”范圍之內(nèi)，總價也必然被帶崩，差不多也就是等于扔掉的狀態(tài)了。

房子這一課，會很沉重，但這是國人在投資上必須經(jīng)歷的一課。國人總覺得股市是高風險的，因為是虛無縹緲的，看不見摸不著的，很多人都把股市當賭場在玩。但他們一直覺得房子是低風險的，是實實在在的，是有價值支撐的，于是人人都拿6個錢包，貸著款去賭。

一個人在幣/ 圈，如果身家只有10幾萬，卻去買價值100萬的代幣，你們會叫他什么？賭狗。但如果這個人只有10幾萬，買的是價值100萬的房子，你們會叫他什么？有上進心。在幣/ 圈，這10幾萬如果虧完了，這筆交易也就結(jié)束了，但在國內(nèi)的樓市里，就算房子跌掉了一半，你的負債也是沒有變化的，你得用一輩子的時間去償還，因為銀行本質(zhì)上給你的不是真正的抵押貸款，而是信用貸款——真正意義上的抵押貸款，理應以抵押物的清算為界，但你按揭欠銀行的錢，其實跟你的房子并沒有關(guān)系。房子只是增加了一個銀行的可執(zhí)行標的，但本質(zhì)它只是一個單純的信用貸，就算你的抵押物成灰了，你也得還這些錢。

所以目前所有的種種，包括我們樓市20年的牛市，除了城市化進程的政策紅利導致的短暫的“供不應求”外，都只是銀行放了過量的信貸額度，給了并沒有資格獲得這些額度的人們?nèi)ベ€，而導致的資產(chǎn)泡沫。真實的國內(nèi)的房子，哪怕是當下的價格，也是遠遠高估了的。

所以再次提醒，不要去接飛刀，不要去接飛刀，不要去接飛刀。不管是不是一線城市的核心，都不要去接，你手上有資金，就要讓這些資金去為你增加收入，而不是拿去買房——5年后，很有可能光增加的收入部分，就夠把你現(xiàn)在心儀的那套房子買下來了。

（完）

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