都說(shuō)樓市不好，市場(chǎng)慘淡，現(xiàn)在買(mǎi)房就是大冤種。

連統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)都顯示房?jī)r(jià)還在下跌。

但上海8月份仍然有近兩萬(wàn)套的二手房成交，成交總額超過(guò)600億。

這可是真金白銀的用腳投票。

到底是哪些人，在這個(gè)檔口下場(chǎng)買(mǎi)房了？

剛需群體：市場(chǎng)最勇敢的“接盤(pán)俠”

如圖，今年 1-8月份，上海二手房成交套均總價(jià)持續(xù)下滑。

2015年1-8月上海二手房成交套均總價(jià)

一方面房?jī)r(jià)整體下行，一方面低總價(jià)剛需房源成交占比提升，使得二手房成交套均總價(jià)不斷向下。

短短7個(gè)月，套均總價(jià)下滑了50萬(wàn)。

背后是大量的剛需在入場(chǎng)。

他們可能是外地來(lái)滬的年輕人，在上海工作了幾年，有了一些積蓄，首付幾十上百萬(wàn)，買(mǎi)一套總價(jià)兩三百萬(wàn)的房子，要么市區(qū)老公房，要么郊區(qū)動(dòng)遷房。

其中最受歡迎的是兩房，尤其適合小家庭。

8月份部分成交量比較大的小區(qū)

比如浦東金楊新村四街坊，8月份成交了18套，套均總價(jià)286萬(wàn)；

寶山淞南五村，同樣成交了18套，套均總價(jià)只要164萬(wàn)；

還有閔行的靜安新城，中原的市光三村……

有個(gè)同事吐槽，他們一棟樓里（典型的老公房），一年裝修了五六戶，都是年輕買(mǎi)家買(mǎi)入裝修。

這些剛需是上海樓市的底色，是目前市場(chǎng)上最硬的“接盤(pán)俠”。

畢竟這兩年一輪又一輪新政刺激，都精準(zhǔn)喂給了剛需群體：

社保年限縮了，首都降了，房貸利率也降了，公積金貸款提額度了，稅費(fèi)也便宜了。

為了結(jié)婚安家或是結(jié)束飄泊，剛需們紛紛下場(chǎng)了。

從此以后在上海也算有個(gè)家了，不用再忍受租房的種種麻煩和不便。

家境較好的年輕人或留學(xué)生，則傾向于選擇外環(huán)附近總價(jià)500-800萬(wàn)的新房或次新商品房，如大虹橋、唐鎮(zhèn)、梅隴等板塊。

此外，低總價(jià)房源中也有不少家長(zhǎng)為子女教育，買(mǎi)入學(xué)區(qū)老破小用于掛戶口。

很多學(xué)區(qū)老破小價(jià)格回調(diào)了不少，不少二梯隊(duì)學(xué)校甚至已經(jīng)完全沒(méi)什么溢價(jià)，而且因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)馬上就要用，家長(zhǎng)們也就順勢(shì)買(mǎi)入了。

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高凈值人群：持續(xù)看好核心稀缺資產(chǎn)

全國(guó)的高凈值人群，一直看好上海核心地段的好房子。

疊加美聯(lián)儲(chǔ)降息，手握充足流動(dòng)性的有錢(qián)人，正在批量下場(chǎng)買(mǎi)入上海核心地段的高端豪宅。

8月份， 黃浦濱江大平層，浦東聯(lián)洋碧云和張江的別墅，均有成交。

8月部分二手豪宅成交

新房豪宅表現(xiàn)更是強(qiáng)勁：

2025年上半年，上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上新房成交1096套，占全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市總量的59.37%。

9月15日，黃浦嘉里金陵華庭二期結(jié)束認(rèn)購(gòu)，228組客戶參與，認(rèn)購(gòu)金就至少達(dá)到18億。

項(xiàng)目共計(jì)120套房，平均單價(jià)20.5萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約8200萬(wàn)元，最貴的一套房?jī)r(jià)格為2.8億元。

從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源看，上海核心區(qū)豪宅買(mǎi)家多來(lái)自全國(guó)各地，尤其以江浙富人為主，也不乏娛樂(lè)明星、港澳臺(tái)及外籍人士。

上海壹號(hào)院：浙江、江蘇買(mǎi)家占比約30%，含外籍及港澳臺(tái)居民； 徐濱綠城潮鳴東方：套均總價(jià)5500萬(wàn)～1.5億，70%買(mǎi)家為外地身份證； 陸家嘴太古源：78%買(mǎi)家來(lái)自浙江、江蘇及其他區(qū)域。

不過(guò)，反常的是，最近上海核心區(qū)不少二手頂豪，法拍價(jià)格紛紛砸盤(pán)。

比如王公子在賣(mài)的凱德茂名公館，剛剛成交了一套法拍房，4005萬(wàn)總價(jià)折合單價(jià)15.45萬(wàn)元/㎡。

面積259.19㎡，位于總高25樓的16樓。

價(jià)格對(duì)比去年16.8萬(wàn)元/㎡的新房買(mǎi)入價(jià)，已經(jīng)破發(fā)。

陸家嘴北濱江九廬，和金虹橋古北壹號(hào)，近期也出現(xiàn)低價(jià)法拍成交。

如今高端豪宅的購(gòu)買(mǎi)力幾乎都被新房吸走了，二手和法拍行情相對(duì)冷淡不少。

新房情結(jié)，房齡因素，新房產(chǎn)品力不斷提升，都是原因。

但無(wú)論如何，手握資金的高凈值人群，永遠(yuǎn)對(duì)對(duì)上海真正核心地段的好房子趨之若鶩。

上海市全國(guó)的上海，也是全世界的上海。

相比剛需和豪宅，現(xiàn)在最猶豫糾結(jié)的買(mǎi)房人是中產(chǎn)，不敢輕易加杠桿，又擔(dān)心錯(cuò)過(guò)底部機(jī)會(huì)。

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拆遷戶：本土購(gòu)買(mǎi)力的重要支撐

上海最近兩年的拆遷依然很猛。

徐匯區(qū)尤其生猛，去年的東安新村，今年的江南新村，拆出來(lái)了大把的千萬(wàn)富豪。

浦東這邊的重點(diǎn)是在城中村，郊區(qū)城中村比較多。

這些拆遷戶，基本都是土著，在當(dāng)?shù)厣盍艘惠呑印?/p>

他們拿到拆遷款，大概率還是在周邊附近買(mǎi)一套二手房，比如楊浦的拆遷戶，喜歡買(mǎi)在外高橋、高行、金橋。

黃浦的拆遷戶，喜歡買(mǎi)在南碼頭、世博，再偏一點(diǎn)的就是三林、北蔡。

東安新村的拆遷戶，徐匯的商品房大概率是買(mǎi)不起的，那就買(mǎi)一套老破小，剩下的錢(qián)存銀行養(yǎng)老。

所以也能看到，哪里的拆遷多，哪里的老破小價(jià)格就比較堅(jiān)挺，典型的就是徐匯和黃浦。

當(dāng)然，整體來(lái)看，當(dāng)下上海的拆遷，顯然沒(méi)有前些年那么香了。

翻身暴富很難了，但依然足夠讓人期待。

挑房好時(shí)機(jī)

現(xiàn)在網(wǎng)上唱空的聲音很多很大，今天我也不是要唱多，但還是想給當(dāng)下的買(mǎi)房人一些信心：

至少比前幾年牛市高點(diǎn)買(mǎi)房，現(xiàn)在買(mǎi)房性價(jià)比已經(jīng)高出很多。

而且無(wú)論多少預(yù)算， 現(xiàn)在買(mǎi)房真的可以好好挑一挑。

在前幾年市場(chǎng)火爆的時(shí)候，很多好樓層好位置的房源，別說(shuō)有錢(qián)買(mǎi)不到，是壓根都不會(huì)拿出來(lái)賣(mài)。

但現(xiàn)在不一樣，每個(gè)板塊，每個(gè)價(jià)位段，總會(huì)出現(xiàn)那么一些價(jià)格，戶型，樓層，位置，裝修都很不錯(cuò)的房子。

而這樣的房子， 帶看量關(guān)注度都很高， 我們觀察來(lái)看，也是很快就會(huì)賣(mài)掉。

如果你手里有鈔票，且真的想買(mǎi)房，現(xiàn)在可能確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期，

誰(shuí)也不敢打包票說(shuō)后面不會(huì)再跌了，但市面上的確有不少筍盤(pán)好房子，自住買(mǎi)入很合適，安全墊也比之前高了不少。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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