原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

01

人民幣資產(chǎn)大反攻

懸念即將在幾個(gè)小時(shí)后揭曉。

市場(chǎng)普遍預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)將在北京時(shí)間18日凌晨2點(diǎn)降息25基點(diǎn)。特朗普更公開(kāi)表示，他預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在本周的會(huì)議上宣布“大幅降息”。

美元降息周期重新開(kāi)啟，對(duì)人民幣資產(chǎn)意味著什么？

一是為我們拓展了進(jìn)一步降準(zhǔn)降息的空間，利好股市、樓市；

二是將驅(qū)動(dòng)全球資本進(jìn)行再配置，過(guò)去因高利率而集中于美元的流動(dòng)性，將開(kāi)始尋找新的價(jià)值洼地。

在外部環(huán)境改善的同時(shí)，國(guó)內(nèi)一場(chǎng)從上到下、針對(duì)“通縮”的圍剿戰(zhàn)已經(jīng)全面打響！

在資本端，通過(guò)“看空稅”等手段，正倒逼超過(guò)160萬(wàn)億的居民存款走出銀行，尋找新的出路。今年7-8月居民存款的大幅減少與A股開(kāi)戶(hù)數(shù)的激增，便是儲(chǔ)蓄資金加速“搬家”的力證。

在消費(fèi)端，每年3600元育兒補(bǔ)貼、超3000億規(guī)模以舊換新、1.8億城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金上調(diào)等一系列惠民措施，直接為家庭部門(mén)減負(fù)增收，標(biāo)志著中國(guó)“定向發(fā)錢(qián)”的閘門(mén)已經(jīng)打開(kāi)。

在產(chǎn)業(yè)端，“去產(chǎn)能、反內(nèi)卷”行動(dòng)已在多行業(yè)展開(kāi)，旨在恢復(fù)供需平衡，為物價(jià)溫和回升創(chuàng)造條件，通縮周期已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

而在這場(chǎng)資產(chǎn)大反攻中，房地產(chǎn)依然是穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)。

從中央重提“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)”，到京滬深等核心城市相繼松綁，背后是深刻的宏觀邏輯：中國(guó)家庭絕大部分財(cái)富沉淀于房產(chǎn)，穩(wěn)住樓市，就是穩(wěn)住財(cái)富根基。一個(gè)市值超400萬(wàn)億的住房市場(chǎng)，哪怕上漲1%，也能釋放出萬(wàn)億級(jí)別的流動(dòng)性。

數(shù)據(jù)亦顯示，今年上半年總價(jià)千萬(wàn)以上住宅的成交同比增長(zhǎng)18.76%，5000萬(wàn)以上成交同比增長(zhǎng)50%，1億元的頂豪成交同比激增。

風(fēng)向已經(jīng)徹底變了！

一個(gè)外部寬松、內(nèi)部刺激、內(nèi)外共振的新周期已經(jīng)到來(lái)。過(guò)去通縮預(yù)期下的悲觀和觀望，正在被通脹預(yù)期下的積極抄底所取代。人民幣資產(chǎn)正迎來(lái)一波大反攻！

02

看“國(guó)家隊(duì)”如何抄底！

市場(chǎng)回暖的信號(hào)出現(xiàn)了，但對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，對(duì)行業(yè)還看不太真切，未來(lái)的路到底怎么走，心里還是有點(diǎn)沒(méi)底。

這個(gè)時(shí)候，我們不妨去看一看行業(yè)頭部企業(yè)的動(dòng)向，他們是如何思考，如何應(yīng)對(duì)的。

在這其中，招商蛇口提供了一個(gè)極具代表性的樣本。

一、百年央企的“反周期”布局

讀懂招商蛇口，首先要讀懂它的歷史基因。

它不是一家普通的房企，而是中國(guó)改革開(kāi)放的“原點(diǎn)”?！皶r(shí)間就是金錢(qián)，效率就是生命”這句口號(hào)，正是誕生于它締造的蛇口工業(yè)區(qū)，這里走出了招商銀行、平安保險(xiǎn)等具有世界影響力的巨頭。

這種獨(dú)特的背景，賦予了招商蛇口一種稀缺的能力——在市場(chǎng)調(diào)整期進(jìn)行反周期投資。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，它卻能憑借雄厚的資本實(shí)力，精準(zhǔn)鎖定那些穿越牛熊的核心資產(chǎn)。

在上海，招商蛇口于9月5日聯(lián)合中海、中旅等企業(yè)，以439.5億元獲取徐匯濱江核心地塊，該項(xiàng)目創(chuàng)下全國(guó)土地總價(jià)新紀(jì)錄。

在深圳，招商蛇口于7月14日以86.1%的高溢價(jià)率、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄的方式獲取前海稀缺宅地；8月15日，招商蛇口則聯(lián)合華潤(rùn)獲取了寶中南街坊地塊，成交價(jià)86.4億元，溢價(jià)率34.8%。

寶中南街坊地塊

這種操作的底層邏輯是：在不確定性中，錨定最大的確定性。一線城市的核心土地，如同硬通貨，是抵御風(fēng)險(xiǎn)、迎接下一輪增長(zhǎng)的最佳籌碼。

招商蛇口的布局，不僅是資金實(shí)力的證明，更是對(duì)中國(guó)核心資產(chǎn)未來(lái)的堅(jiān)定看多，這本身就是“人民幣資產(chǎn)大反攻”敘事中最有力的注腳之一。

二、一場(chǎng)深刻的“產(chǎn)品力”革命

在中央強(qiáng)調(diào)“好房子”的時(shí)代背景下，單純依靠土地增值的模式已成過(guò)去，極致的產(chǎn)品力才是穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

而招商蛇口近年來(lái)的表現(xiàn)，正是一場(chǎng)自上而下、體系化的產(chǎn)品力革命。

2024年，招商蛇口將其定位為“產(chǎn)品元年”，并以“美好生活承載者”為內(nèi)核，為“好房子”建立了一套全新的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系，從安居無(wú)憂、舒適健康、精工匠心到美學(xué)煥新等多個(gè)維度，系統(tǒng)性地定義了新一代人居產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。

為確?！昂梅孔印钡娜聵?biāo)準(zhǔn)能夠逐一落到實(shí)處，招商蛇口建立了一套嚴(yán)苛的品控執(zhí)行體系：

1、它以全國(guó)統(tǒng)一的“產(chǎn)品系”為藍(lán)本，確保了品質(zhì)的穩(wěn)定可靠；

2、由“首席設(shè)計(jì)師+大師團(tuán)隊(duì)”全程監(jiān)督，確保了從圖紙到實(shí)景的高度還原；

3、更創(chuàng)新地將高端物業(yè)服務(wù)前置到設(shè)計(jì)階段，從源頭保證了房子未來(lái)的實(shí)用與舒心。

這套新體系的成效，很快在最新的“林嶼系”產(chǎn)品上得到了驗(yàn)證。

其中，首個(gè)亮相廣州的“招商林嶼境”項(xiàng)目，交出了一份高分答卷。

該項(xiàng)目作為超一線城市首個(gè)超新規(guī)四代宅，使用率最高超140%，取得“首開(kāi)當(dāng)日售罄、五開(kāi)五爆”的亮眼表現(xiàn)，今年上半年全市網(wǎng)簽套數(shù)top3。

從拿地到加推最后一棟，周期僅用了1年時(shí)間。

這份成績(jī)的背后，是其作為“第四代住宅”的顛覆式創(chuàng)新。通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)的革新，真正做到了“戶(hù)戶(hù)有院落，家家有花園”，在城市核心地段，回歸有天有地、有花有草的院落生活。

效果圖

招商林嶼境，目前已成為廣州招商一張亮眼的“產(chǎn)品名片”，極大地鞏固并提升了招商蛇口在新一代購(gòu)房者心中的創(chuàng)新形象與行業(yè)地位。

03

這類(lèi)資產(chǎn)憑什么引爆市場(chǎng)？

招商林嶼境的成功邏輯很簡(jiǎn)單：當(dāng)市場(chǎng)充滿不確定，稀缺性就是唯一的共識(shí)。

2025年一季度，項(xiàng)目以247套的網(wǎng)簽量問(wèn)鼎廣州全市銷(xiāo)冠。2025年上半年，項(xiàng)目銷(xiāo)量穩(wěn)居全市TOP3。

項(xiàng)目首開(kāi)即上演“千人搖號(hào)”，從首開(kāi)到加推，五開(kāi)五爆，到加推最后一棟，僅用一年時(shí)間，其它樓棟基本售罄。

首開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖

尤為值得注意的是，其客群中20%來(lái)自全國(guó)其他省，相當(dāng)一部分來(lái)自深圳、香港、上海，這意味著它的價(jià)值穿透了地域限制，獲得了最挑剔的核心城市買(mǎi)家的高度認(rèn)同。

如何理解這一現(xiàn)象級(jí)的市場(chǎng)表現(xiàn)？我們可以從兩大維度解讀：

第一、地段的稀缺價(jià)值

在充滿不確定性的市場(chǎng)中，最大的確定性，來(lái)自于“國(guó)家意志”。選擇招商林嶼境，首先就是選擇了它腳下的土地——南沙橫瀝島，一個(gè)由國(guó)家戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的未來(lái)高地。

作為粵港澳大灣區(qū)的地理幾何中心，南沙的定位早已超越城市層面。

而橫瀝島，更是被欽定為“國(guó)際金融島”。從《南沙方案》到“金融30條”，頂層設(shè)計(jì)的持續(xù)落地，為這片區(qū)域提供了強(qiáng)大信用背書(shū)。

隨著香港科技大學(xué)（廣州）、中科院明珠科學(xué)園等頂尖科研大腦的進(jìn)駐，以及廣州期貨交易所、國(guó)際金融論壇（IFF）永久會(huì)址等金融重器的落戶(hù)，一個(gè)由高知、高薪、高凈值人群構(gòu)成的精英圈層正加速成型。

第二、產(chǎn)品的稀缺價(jià)值

資產(chǎn)的內(nèi)核，在于其不可復(fù)制的稀缺價(jià)值。而招商林嶼境的產(chǎn)品，在一線城市中都極為罕見(jiàn)，甚至可能已經(jīng)成為“絕版”的資產(chǎn)樣本。

因?yàn)閺V州等一線城市相繼限制新規(guī)出現(xiàn)（在土地出讓條件和戶(hù)型設(shè)計(jì)兩個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了嚴(yán)格限制），25%的陽(yáng)臺(tái)率+40%空中花園比例已經(jīng)成為絕版。而招商林嶼境，正是誕生于這一政策窗口期關(guān)閉前的產(chǎn)物。

如今項(xiàng)目迎來(lái)最后一棟——6#的收官加推，它不僅是超新規(guī)四代宅的最后作品，更在原有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的再進(jìn)化，將空間的想象力推向了新的極致。

示意圖

如果說(shuō)市場(chǎng)需要一個(gè)“顛覆者”，那么招商林嶼境建面約112㎡戶(hù)型就是答案。它徹底打破了面積與房間數(shù)量的傳統(tǒng)認(rèn)知，做到了同面積段產(chǎn)品難以企及的“百變五房”格局。

業(yè)主用購(gòu)買(mǎi)約112㎡的預(yù)算，卻能尊享高達(dá)約154㎡的實(shí)際使用空間，不僅多一個(gè)房間，而且各空間尺度符合正?？臻g尺度。這種體驗(yàn)，足以媲美舊規(guī)之下建面超180㎡的傳統(tǒng)大平層。

無(wú)論是二孩家庭、三代同堂，還是需要獨(dú)立書(shū)房、興趣空間，這個(gè)戶(hù)型都能從容應(yīng)對(duì)，一步到位滿足全生命周期的居住需求。

其南北雙露臺(tái)的設(shè)計(jì)，真正將庭院生活搬到了空中。特別是南向的超大露臺(tái)，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的陽(yáng)臺(tái)，而是一個(gè)家庭的第二社交場(chǎng)。

效果圖

約6m的垂直挑高，超40㎡的露臺(tái)贈(zèng)送，相當(dāng)于2.7個(gè)傳統(tǒng)客廳，4個(gè)傳統(tǒng)次臥，帶來(lái)了別墅級(jí)的空間感，無(wú)論是在這里舉辦派對(duì)、打造孩子的自然樂(lè)園，還是栽花種草、享受靜謐的下午茶，都能完美承載。

當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)為招商林嶼境已經(jīng)觸及“超新規(guī)”產(chǎn)品天花板時(shí)，它用建面約84㎡的全新升級(jí)，詮釋了什么叫“唯一的對(duì)手是自己”。

相較于前期產(chǎn)品，最后一棟的建面約84㎡戶(hù)型完成了驚人的再進(jìn)化，戶(hù)內(nèi)使用率（不含露臺(tái)）提升了約15%，整體使用率更是躍升至134-139%，最終享受到的是超過(guò)110㎡的實(shí)際使用空間。

客廳開(kāi)間從約3.2m拓寬至約3.4m，觀景視野和家庭活動(dòng)空間更為闊綽；主臥開(kāi)間從約3m拓寬至約3.4m，足以媲美百平以上戶(hù)型的主臥尺度。

兩個(gè)次臥面積顯著增加，尤其是第二個(gè)次臥面積增加了近3㎡，讓最小的次臥面積也有約9㎡。

可以說(shuō)，建面約84㎡戶(hù)型重塑了該面積段三房的空間標(biāo)準(zhǔn)，讓每一位家庭成員都能享受到舒適和體面。

第三、悅己的稀缺價(jià)值

如果說(shuō)顛覆性的空間設(shè)計(jì)定義了資產(chǎn)的硬核價(jià)值，那么不計(jì)成本的品質(zhì)投入，則賦予了其珍貴的“悅己”屬性。

這種高級(jí)感貫穿始終：

室內(nèi)全屋中央空調(diào)，主衛(wèi)和公衛(wèi)均享智能馬桶，首開(kāi)售罄后，馬上進(jìn)行裝標(biāo)升級(jí)，鋼木復(fù)合門(mén)升級(jí)為鑄鋁門(mén)，主衛(wèi)鏡柜加配美妝冰箱，廚房燃?xì)庠钌?jí)為防干燒燃?xì)庠睢?/strong>

歸家途中，地庫(kù)甄選豪宅級(jí)材質(zhì)，配置信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、獨(dú)立儲(chǔ)藏間、環(huán)氧彩砂車(chē)道、超耐磨聚氨酯車(chē)位與環(huán)氧磨石落客區(qū)，重塑?chē)?guó)際金融島品質(zhì)地庫(kù)標(biāo)桿，歸家從容優(yōu)雅。

地庫(kù)效果圖

社區(qū)之內(nèi)，更有不惜重金打造的全天候封閉式架空層會(huì)所，提供健身、閱讀、社交、棋牌的私享領(lǐng)地。

架空層效果圖

更難得的是，源自日本頂奢酒店“虹夕諾雅”理念的實(shí)景園林已然呈現(xiàn)，營(yíng)造出靜謐的森系秘境。這種看得見(jiàn)、摸得著的高品質(zhì)兌現(xiàn)，正是資產(chǎn)價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的背書(shū)。

園林實(shí)景圖

在人民幣資產(chǎn)大反攻的前夜，真正的聰明錢(qián)，會(huì)流向那些兼具“確定性”與“稀缺性”的核心資產(chǎn)。

而招商林嶼境，正是這一邏輯下的完美樣本。南沙國(guó)家戰(zhàn)略高地疊加超新規(guī)第四代住宅，它所定義的不僅僅是一套好房子，更是一份能夠穿越周期、迎接下一輪增長(zhǎng)的硬核資產(chǎn)。