每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，合生創(chuàng)展的縵系鼻祖，縵合北京收到兩個(gè)消息。

先看“好消息”：

北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“新京潤(rùn)”）公示了6002地塊的規(guī)劃綜合實(shí)施方案，被視為縵合北京二期。

這預(yù)示著，從霄云路8號(hào)到縵合北京，已賣(mài)了17年的老盤(pán)，終于老樹(shù)發(fā)新枝。

再看"壞消息"：

縵合北京一期2#剛領(lǐng)取預(yù)售證才半月，就有53套房源顯示“不可售”，占比47%。

截至目前，2#已經(jīng)網(wǎng)簽兩套——1單元2801和1單元2802，另有一套已經(jīng)預(yù)訂，每套528平米，網(wǎng)簽價(jià)格12.5萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)6600萬(wàn)元。它們是頂著最高預(yù)售參考價(jià)賣(mài)的。

據(jù)測(cè)算，這53套房源的貨值超過(guò)35億元。它們是不是被司法凍結(jié)了呢？縵合北京方面對(duì)樓花網(wǎng)回應(yīng)，有關(guān)房源“不可售”的原因正在向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)情況，在實(shí)際中并未涉及司法查封，都可以正常銷(xiāo)售和網(wǎng)簽。

在花姐看來(lái)，這兩則消息對(duì)購(gòu)買(mǎi)縵合北京的富豪們，都是壞消息。

1、二期的確是來(lái)了，合生創(chuàng)展證明自己還有新地塊，會(huì)有新產(chǎn)品，但它位于一期正南面，擋住了老業(yè)主們看朝陽(yáng)公園的風(fēng)景；

2、新領(lǐng)證的2#，有接近半數(shù)的房源不明不白地變成“不可售”，導(dǎo)致購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)增加，信心受影響。其在建工程及土地使用權(quán)也為抵押狀態(tài)。

這座京城東四環(huán)老牌頂豪，正可謂是：屋漏偏逢連夜雨。

一期老業(yè)主被擋住朝陽(yáng)公園

初看6002地塊的規(guī)劃方案，一片綠油油，點(diǎn)綴一抹黃色，像極了一幅油畫(huà)。

那抹黃色，就是縵合北京二期。

這是一個(gè)巨無(wú)霸地塊，用地面積10.07公頃，建筑規(guī)模約22.47萬(wàn)平方米，容積率2.23，限高80米。

美中不足的是，這塊地“不正”，東偏南45度，長(zhǎng)寬分別為560米和180米，狹長(zhǎng)。

從朝向上，它不如縵合北京一期。

對(duì)于二期6002地塊，花姐根據(jù)資料歸納幾個(gè)特點(diǎn)：

1、建筑高度。一期限高100米，二期限高80米，建筑高度降低了；

2、街坊路。二期有兩條街坊，將地塊一分為三，尤其是被分割的北面地塊，進(jìn)深只有40米左右。地塊內(nèi)的兩條街坊路，長(zhǎng)度至少700米，是容積率殺手。

有關(guān)街坊路的線(xiàn)位、線(xiàn)型、寬度，最終以交評(píng)意見(jiàn)及最終審定方案為準(zhǔn)。

3、由于地塊狹長(zhǎng)、且呈東南45度朝向，花姐做了一個(gè)強(qiáng)排方案推測(cè)：

A、樓棟朝向和地塊朝向一致，東偏南45度；B、共計(jì)規(guī)劃12#住宅，每棟樓約22層，層高3.6；

此外，這種樓棟朝向，可以做到戶(hù)戶(hù)看朝陽(yáng)公園。不過(guò)，縵合北京一期的業(yè)主就慘了，景色被擋。

新京潤(rùn)的建面之謎

隨著6002地塊規(guī)劃方案公示，一個(gè)疑問(wèn)來(lái)了。

合生創(chuàng)展是什么時(shí)候拿下新京潤(rùn)的？

在北京朝陽(yáng)路霄云路上，有一座老別墅，京潤(rùn)水上花園，它的開(kāi)發(fā)商主體是北京京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“京潤(rùn)”），總建面34萬(wàn)平米，含雙拼和別墅。

京潤(rùn)成立于1993年1月，注冊(cè)資本2億元，法人、董事長(zhǎng)陳清祥。它的母公司為香港吉潤(rùn)國(guó)際集團(tuán)有限公司。

而縵合北京一、二期的主體公司新京潤(rùn)，成立于2006年6月，注冊(cè)資本43666萬(wàn)美元，它的母公司為香港吉潤(rùn)置業(yè)投資有限公司。

這兩個(gè)“吉潤(rùn)”看似很像，實(shí)則不是一個(gè)控股股東。

實(shí)際上，目前新京潤(rùn)持有的縵合北京一、二期地塊，是合生創(chuàng)展從京潤(rùn)手上購(gòu)買(mǎi)的，時(shí)間應(yīng)該是在2008年。而不是網(wǎng)傳的2004年。

花姐查詢(xún)合生創(chuàng)展2008年年報(bào)，當(dāng)時(shí)，合生創(chuàng)展持有新京潤(rùn)80%股份，新京潤(rùn)的建筑面積94.6萬(wàn)平米，可供銷(xiāo)售面積89.196萬(wàn)平米。

縵合北京一期建面20萬(wàn)平米，二期22.47萬(wàn)平米，還有50萬(wàn)平米去哪兒了？

截至2024年底，合生創(chuàng)展對(duì)新京潤(rùn)的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股權(quán)到底由誰(shuí)持有？

官司拖累縵合北京新品

縵合北京2#53套房源被鎖，到底是什么原因呢？

不知是否與新京潤(rùn)官司纏身有關(guān)。

企查查顯示，新京潤(rùn)涉及司法案件，多達(dá)207起。從去年9月開(kāi)始，新京潤(rùn)地產(chǎn)曝出有7條被執(zhí)行人記錄，累計(jì)執(zhí)行標(biāo)的為9.65億元。

新京潤(rùn)地產(chǎn)和法人張宇翔，有兩次被限制高消費(fèi)的記錄。此外，新京潤(rùn)地產(chǎn)旗下的縵庭合苑酒店，運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)也被凍結(jié)了。

進(jìn)入今年7月份以來(lái)，新京潤(rùn)地產(chǎn)累計(jì)欠稅總金額約為2.17億元，涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等四項(xiàng)。

在各種利空之下，新領(lǐng)證的2#房源是個(gè)硬通貨。據(jù)稱(chēng)，2#是一期最后一棟可售住宅，剩下的1#將打造成酒店式公寓、只租不售。

2#有兩個(gè)單元、31層，共計(jì)112套頂級(jí)豪宅，其中主力戶(hù)型529平米、108套，頂層四合院1060平米、4套。（詳見(jiàn)《合生縵系鼻祖，尋112位億萬(wàn)富豪》）

千萬(wàn)別小看這112套房子，總建面6.14萬(wàn)平米，單套6300萬(wàn)元，總貨值約74億元。

在2#領(lǐng)證之前，新京潤(rùn)取過(guò)四次預(yù)售證，分別是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。這些房源的售賣(mài)情況，沒(méi)有公開(kāi)數(shù)據(jù)。

此外，新京潤(rùn)的控股股東合生創(chuàng)展，日子也不好過(guò)。

今年上半年，合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)額為64.71億港元；歸母虧損為17.32億港元。截至上半年底，總資產(chǎn)約為2567億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1484億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為57%。

好在，合生創(chuàng)展老板朱孟依有個(gè)好女兒，朱榕桔在2019年將"霄云路8號(hào)"改名為“縵合北京”，成為“縵系”的發(fā)端。

但，新京潤(rùn)需要直面一個(gè)問(wèn)題，先把那堆官司處理好。