被嘲諷“已踢出核心區(qū)”的羅湖，偏偏最爭氣。

最近，多個機構(gòu)公布“9.05”新政后，各區(qū)的二手成交變化，而無論是哪個榜單，羅湖都成交大熱。

比如，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，羅湖新政后成交量大漲157%。

▲圖源：深圳貝殼研究院

又如，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，羅湖成交量大漲40%，一周就成交超300套。

▲圖源：深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會

而同時，不少買房人也關(guān)注起了羅湖，他們有些是香港人或過關(guān)工作者：

▲有香港過關(guān)需求的買房人

有的是沖著學(xué)位來的：

▲想買學(xué)區(qū)房的買房人

還有人則是考慮租金回報率，在深圳租金回報率普遍僅1.7%左右的情況下，羅湖大量二手房卻能超過2%。

@深圳買房計劃 統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：

目前，羅湖已有住宅的租金回報率高達約3.7%，超過首套房貸利率的3.05%，光是收租就夠還貸了。

不過，微妙的是，目前羅湖成交熱門的小區(qū)，大部分都不是高租售比的小區(qū)。

你覺得羅湖的房子值得買嗎？

買房該不該看租售比？

大盤點！最高3.7%

這些小區(qū)光租金就夠還月供？

@深圳買房計劃 統(tǒng)計了15個羅湖租金回報率較高的小區(qū)，它們的租金回報率多在2-3.7%之間。

其中，有9個小區(qū)的部分戶型，租金回報率已超過首套房貸利率。

▲數(shù)據(jù)來源：貝殼找房、樂有家、中原找房等，僅供參考，具體請以業(yè)主報價為準

總的來說，這些小區(qū)有以下特點：

1、小戶型的租金回報率，普遍比大戶型更高。

2、樓齡20年以上的老小區(qū)占比過半，次新房寥寥無幾。

3、周邊居住氛圍好，多有地鐵/商業(yè)/醫(yī)院等。

當中，最高的是位于春風(fēng)路的長豐苑，1房/2房的租金回報率都能達到約3.7%。

這一小區(qū)距離9號線向西村站300米左右，樓下就有華潤萬家超市，生活非常便利，租賃需求也旺盛。

▲長豐苑 | 圖源：貝殼找房

以33㎡的1房為例：

總價約98萬一套，卻能得到約3000元/月的租金，出租27年左右就能回本。

而以貸款3成、房貸利率3.05%、等額本息、還款30年計算，每個月還貸約2928元，租金就夠覆蓋月供。

▲租金3000元，足以覆蓋月供

但小區(qū)樓齡已經(jīng)超過25年，隨著樓體持續(xù)老化，未來能不能繼續(xù)租到這個金額還很難說。

而樓齡最新的，是悅峰華府。

小區(qū)建成才2年左右，但租金回報率最高也能達到約2.6%，出租38年就能回本。

悅峰華府在布心片區(qū)，周邊多是住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚。而且因為是回遷房社區(qū)、體量又大，作為第一批業(yè)主的村民，在出售房產(chǎn)時也更愿意報低價，或成為租金回報率較高的原因之一。

▲悅峰華府 | 圖源：貝殼找房

如果買下37㎡的1房，用同樣的貸款方式：

每個月還貸約4753元、收租3500元，等于只用還貸1200+元左右。

▲租金和月供抵消后，每個月還款1200+元

當然，這只是理論上的情況。

出租房屋還會有房屋修繕、家具/家電維修換新等的成本，如果不投入這些成本，則租金很可能會逐年降低。

你覺得沖著租金回報率，這些小區(qū)值得買嗎？

買房人最愛的熱門小區(qū)

租金回報率竟低至0.9%？

但有意思的是，羅湖成交熱門小區(qū)，往往租金回報率不是很高，有些甚至低于深圳平均值。

可以看出，深圳人買房不完全參考租金回報率。

▲熱門二手成交小區(qū)的租金回報率（僅供參考，請以業(yè)主報價為準，數(shù)據(jù)來源：貝殼找房、樂有家、中原找房）

其中，租金回報率最高的是城市天地廣場，小戶型能達到約3.1%；

最低的是愉天小區(qū)，低至約0.9%。

事實上，這或因愉天小區(qū)是深圳中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)、戶型最小的小區(qū)之一。

有統(tǒng)計稱，2025上半年成交的深中學(xué)區(qū)房里，套數(shù)占比最多的就是愉天小區(qū)，總價不到300萬就能上車。

但也正是學(xué)區(qū)加持，拉高了小區(qū)的價格，導(dǎo)致租售比偏低。以約0.9%的租金回報率計算，大概要出租107年才能回本。

▲愉天小區(qū) | 圖源：貝殼找房

你覺得還有哪些因素會拉低租售比？

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